《保利2017年房地產行業白皮書》正式發佈！
導 讀
今天，《保利2017年房地產行業白皮書》正式發佈。這是保利地產發展研究院、保顧發展研究中心對2017年房地產行業的深度解讀。作爲房地產行業的領軍企業，保利地產對行業的深刻分析與準確判斷背後是強大的專業支持，這份白皮書的意義與價值不容小覷。
《保利2017年房地產行業白皮書》分爲兩部分：第一部分，從定義新房峰值時代、辯證看待存量時代、透視租購併舉本質三個方面，解析住房美好生活大格局；第二部分，從開啓多元經營藍海、升級地產金融角色兩個方面，洞察新時代賦能下的“萬物生長”。
保利地產判斷，第一， 我們堅定看好房地產的未來；第二，迴歸平凡，行業才能走向真正繁榮；第三，國家調控，促進行業健康可持續發展。
歷史車輪滾滾向前，時代潮流浩浩蕩蕩。
新時代，是房地產最好的時代。
序言：
新時代，是房地產最好的時代
“歷史車輪滾滾向前，時代潮流浩浩蕩蕩。歷史只會眷顧堅定者、奮進者、搏擊者，而不會等待猶豫者、懈怠者、畏難者。”十九大給我們描繪了未來中國發展的美好藍圖，對此我們充滿信心！
第一，我們堅定看好房地產的未來。
房地產與經濟相伴相生，是經濟發展的結果投射。當前，中國經濟已經實現了多個領域的總量的世界第一，正加快實現高質增長，向着更高進階上移。中國在科技領域的成功突圍，是中國成功跨越中等收入陷阱的關鍵！
2020年，中國將全面建成小康社會，人均GDP超1.1萬美元，達到中等發達國家水平。預測廣東經濟總量將超越韓國，完成對四小龍的全部超越。臺灣在改革開放時經濟總量佔中國大陸的40%以上，排名省級單位第一，但到2020年時將排不進前十。一線城市全部超越香港、新加坡，也完成全部的超越；中國的一線城市，將率先成爲亞洲的一線頂尖城市，引領亞太發展。
2035年，中國將基本實現社會主義現代化，經濟總量超過32萬億美元，排名世界第一。屆時，廣東的經濟總量將是韓國、俄羅斯的兩倍以上。深圳、廣州的經濟總量將是香港、新加坡的兩倍以上。全球十大城市，超過一半以上都將是中國城市。中國的一線城市，將成爲世界一線頂尖城市。世界舞臺的中心重新迴歸中國，中國也終將成爲名副其實的“中央之國”。
在此時代的大背景之下，我們對行業的基本判斷是：總量峰值、結構優化！預計未來8-10年內，中國房地產銷售額將保持在15萬億元+的規模。這是人類歷史上空前的數值，這是時代賜給我們來之不易的市場容量和奮鬥舞臺！除此之外，最美的還是結構優化帶來的美麗想象——試想，新時代的世界新一線城市，將帶來什麼樣的令人激動人心的房地產需求！？
第二，迴歸平凡，行業才能走向真正繁榮。
隨着“房子是用來住的”逐漸落地，房子的本質更加凸顯。我們沒必要過分美化或貶低，它只是承接工作生活的載體。
房地產的未來不只是房子，而是基於它的生活方式，這可能是教育，可能是旅遊，可能是新零售，可能是新辦公。而每一種可能，都意味着與更多利益相關者的良性互動。連接，帶來可能；可能，撬動未來。
未來，在不斷波動中，新房與存量房，鋼筋水泥土與產業上下游，更健康的市場環境和更有競爭力的企業，共同讓這個行業走向真正的繁榮。
第三，國家調控，促進行業健康可持續發展。
綜觀中國的各行各業，還沒有一個行業如房地產行業這般規模之大、週期之長。房地產行業的高速增長開啓於90年代，距今已有近30年的時間。一直持續火熱的互聯網行業，彼時正處在門戶時代，但在這近30年來卻已完成多個發展週期的迭代和更替。
2017年，調控是主基調，限購、限貸、限價等手段大範圍升級，限售、土拍競自持等新措施亦層出不窮。即便如此，全國商品房銷售金額、銷售面積雙雙再創新高，達到歷史高位。
我們高度認同政府的調控方向和政策，擠掉泡沫，良性發展，才能讓整個行業健康可持續發展。同時，這也倒逼開發商進行自我革新，無論是提供更好的產品，還是打造更強大的規劃能力，最終目標都是實現更強的核心競爭力。大浪淘沙，沉者爲金。
只要經濟發展，行業就能持續發展；只有迴歸理性，行業才能真正繁榮；只有戴上枷鎖，房地產才能真正滿足人民對美好生活的需要。
時代進步，奔流不息；身處激流，唯有涌進。
展望未來，我們相信，新時代，是房地產最好的時代！
綜 述
2017年年初，我們發佈的房地產行業白皮書從“客戶、產品、區域、供給”四個維度透視市場供求趨勢，通過“城市羣、地產金融、併購整合、存量時代”四個關鍵詞揭示行業標杆發展方向。其中，多項預判得以驗證，如新房市場“改善崛起”，這在公司亦得到驗證，2017年是保利歷史以來大面積去化最好的一年；再如“大”聚集、“小”分散的城市羣發展邏輯也再次得到驗證，城市行政邊界不再是市場邊界，物理距離終將打破心理距離，三大城市羣內的非一線城市貢獻率持續攀升，近十年來已拉昇了10個百分點。
而今又是新一年開端，穿越2017年新調控、新時代所引發的衆聲喧譁，我們發現當時的部分判斷趨勢有如破竹之勢，強勁發展；但因新形勢變化，部分判斷方向需辯證修正。
我們深知，房地產行業發展自有邏輯，唯有辯證看待新變化，才能錨準變中的不變，在波瀾壯闊的新時代沉穩遠航。今年，我們將更加思辨地審視房地產行業新變化背後的深層邏輯，以求更精準地深耕“未來”。
報告分爲兩個部分：第一部分，從定義新房峰值時代、辯證看待存量時代、透視租購併舉本質三個方面，解析住房美好生活大格局；第二部分，從開啓多元經營藍海、升級地產金融角色兩個方面，洞察新時代賦能下的“萬物生長”。
先論大格局。一是定義新房峰值時代。“史上最嚴調控年”下商品房銷售金額和麪積雙雙創下新高，我們認爲行業總量峰值時代是規模的“高位區間”，並非“頂點/拐點”，核心需求來自居住品質的提升空間和城鎮化後半段的“後發效應”。二是辨證看待存量時代。現階段國內進入實質性存量時代的城市寥寥可數。我們認爲，存量時代崛起的首要條件在於，可開發資源約束下的新房供給不足與需求持續增長之間的矛盾，因此，並非所有城市都能夠最終進入存量時代。存量時代城市最典型特徵是身處其中的開發商謀求發展模式轉變。三是透視租購併舉本質。“租購併舉”並非調控政策的一廂情願，而是順“市”而爲的結果。租賃市場的實質性發展將有效滿足過渡性、階段性的住房需求，與商品房等共同構建住房梯級消費體系。在此過程中，核心城市租售格局率先迎來變革。
再探新機遇。一是開啓多元經營藍海。未來運營是發展核心，從美國經驗來看，運營細分子領域呈多樣化特徵，各個方向都具備需求規模空間。以長租公寓和城市更新爲例，長租公寓的核心客戶羣體是大學畢業生、中高端人才，分別對應中低和高端兩檔公寓項目定位；城市更新同樣煥發新機遇，對城市中的級差物業重新定位—合理改造—再運營，存在大量的潛在機會點。二是升級地產金融角色。地產金融手段愈加豐富，全方位助攻運營時代。其中，打通 “退出”環節的REITs即將落地，其實質爲重資產持有，運營和資產增值爲兩大核心。借鑑美國經驗，培育期物業可通過母公司輸血對接REITs實現退出。REITs的意義在於給了開發商和服務商對於經營物業的“輕重模式”選擇：可將經營物業退出獲得一次性收益、可持有REITs份額享受資產增值和經營收益、亦可專注品牌和資產增值服務輸出。
我們以問題爲導向，進行了5個方向的思考：
思考一：2017年初，我們曾率先提出房地產行業進入總量峰值時代，那麼，何謂峰值時代？又有怎樣的特徵？
思考二：現階段國內究竟哪些城市已經進入實質性的存量時代？存量時代又究竟應具備怎樣的特徵？
思考三：租購併舉的本質，是調控手段的一廂情願，還是行業發展新階段響應市場需求的順“市”而爲？
思考四：經營藍海的發展方向有哪些？長租公寓、城市更新作爲典型代表又有怎樣的發展特徵？
思考五：標準化的公募REITs已在路上，經營時代，金融的全方位助攻是否等於輕資產模式？
Part Ⅰ 三個維度看透大格局
維度一
定義新房峰值時代：
規模的“高位區間”,並非“頂點/拐點”
2017年，堪稱史上最嚴調控之年，限購、限貸、限價等老手段大範圍升級，限售、土拍競自持等新措施亦層出不窮。即便如此，全國商品房銷售金額、銷售面積雙雙再創新高。此前，行業“拐點論”、“白銀時代”曾引發熱議，經過實地調研及多方綜合分析，我們認爲這類說法可能對行業發展的理解過於悲觀了。而在2017年初，我們曾率先提出房地產行業進入總量峰值時代，那麼，何謂峰值時代？又有怎樣的特徵？
I 峰值時代的核心發動機：
“大聚集、小分散”的城市羣增長邏輯
我們將近十年全國商品房銷售額進行拆分，不難發現：1）一線城市貢獻率由20%降至不足10%，核心原因在於，土地開發強度接近極值、價格飆升脫離購買力，導致需求或大量外溢至周邊，或被價格層次更鮮明的存量房市場替代；2）三大城市羣（除一線）貢獻率上升近10個百分點，已成爲拉動成交規模增長的核心引擎；3）非三大城市羣的二線城市貢獻率穩定在四分之一，發揮重要的穩定器作用；4）其他城市包含了200多個地級市，貢獻率僅控制在不足3成。
注：三大城市羣包含天津及河北、江蘇、浙江、安徽、廣東除去一線之外的所有城市；非城市羣二線包含各省會城市、計劃單列市、重慶；其他爲全國除去前三類城市；數據來自統計局，保利投顧研究院整理
Ⅱ 峰值時代典型特徵：
行政邊界不再是市場邊界，物理距離終將打破心理距離
回顧2011-2016五年期間，長三角的核心城市上海，常住人口增幅遠高於環滬的蘇州和嘉興，但上海商品房銷售量增幅僅20%，而蘇州、嘉興均接近翻番；珠三角趨勢相似，廣深顯示出對人口的超強吸附力，但商品房銷售量增幅顯著弱於周邊城市。由此可見，核心城市對人口（量）和人才（質）的吸引力從未減弱，而由此所產生的巨大購房需求，相當比例在其周邊城市釋放。這種需求的外溢方向，必然是以最佳的物理距離作爲首要考量。
數據來源：wind，國家及各省市統計局
Ⅲ 峰值時代可持續性：
居住品質的提升空間，城鎮化後半段的“後發效應”
2017年，我國城鎮人均住房面積約爲37㎡，但從商品房誕生至今，我國商品住宅的人均累計銷售面積僅爲17㎡，佔比不足50%，其中重點一二線城市的差距更加明顯。可見，國內居民當前的居住空間，更多是在城中村、員工宿舍、早期房改房等，居住品質的提升空間較大，對商品住宅的剛需和改善需求仍然巨大，近兩年各地棚戶區改造帶來的大量剛性需求便是印證。
備註：計算公式爲1995 -2017年累計成交的商品住宅面積/2016年末城鎮人口，保利投顧研究院整理
此外，城鎮化率持續推進帶來的新增城鎮人口，亦是商品住宅需求的重要支撐。2017年我國城鎮化率爲58.5%，各省市城鎮化水平及進程差異顯著，仍有衆多區域，尤其是部分人口大省，城鎮化率明顯低於全國平均水平，如河南、四川、安徽等省，這些省份城鎮化起步較晚、提升空間廣闊，具有明顯的“後發效應”。在城鎮化後半段從60-80%（發達國家水平）的發展中，中西部人口大省的省會城市首位度優勢將更加凸顯。
數據來源：wind，保利投顧研究院整理
Ⅳ 企業策略：
大象繼續起舞，主力戰場仍是深耕大中城市及周邊
地產開發增量空間未至拐點，在市場逐步成熟中，由於各城市房地產發展所處的階段差異明顯，故仍存大量結構性市場機會。多數二線城市還將在較長時間內處於成長階段，部分非大中城市周邊的區域中心城市及節點城市因城鎮化起步較晚、水平較低而具有一定的“後發效應”。
對開發商而言，仍需堅信基本面（人口、經濟、產業等）纔是支撐房地產發展的根本因素。從需求流向的角度重新審視城市的劃分，始終圍繞大中城市佈局深耕。當前，行業正經歷集中度加速提升階段，一線城市TOP1市佔率接近穩定狀態（8~12%），繼續突破的瓶頸明顯；二線城市當前集中度穩步提升，仍有不少城市存在發力空間；三四線城市品牌房企進入相對較少，優勢資源向龍頭集聚效應更強，市場集中度高於一二線城市。
數據來源：城市交易額來源wind，房企業績來源克爾瑞和中指數據庫，保利投顧研究院整理
維度二
辯證看待存量時代：
存量時代城市寥寥可數，整體發展仍需時間
2017年，“存量時代”成爲響噹噹的行業熱詞之一，放眼發達國家，存量房流通主導的終極時代必然是中長期發展趨勢，然而，現階段國內究竟哪些城市已經進入實質性的存量時代？存量時代又究竟應具備怎樣的特徵？
I 再定義存量時代：
新房供應型萎縮、但需求持續
京滬深廈是典型的存量時代城市，二手房/新房交易量比值雖有波動，但已連續多年遠高於100%，存量房交易已成爲絕對的主導，這已是不可逆的發展結果。廣州、南京等部分城市，近年存量房市場確有加速發展趨勢，但新房交易仍然舉足輕重，現階段並不足以判定爲已進入實質性的存量時代。至於其他大多數弱二線、三四線城市，存量時代在當下更是無從談起。
數據來源：中指數據庫，保利投顧研究院整理
我們認爲，增量市場的供求缺口矛盾，是城市房地產發展由增量向存量市場轉變的核心內在驅動力，這些城市購房需求持續旺盛，而新房供應受土地開發強度等因素限制。換言之，由於各城市房地產所處的發展階段不同，進入存量時代的時點也將存在差異，更重要的是，並非所有城市都能夠最終進入存量時代。
Ⅱ 特殊市場環境造就的“二手>新房”，
更多是階段性發展現象
數據顯示，2017年有24城二手房交易超越新房，較2016年明顯增加，其中包含成都、石家莊等二線，常州、中山、無錫等三線城市。然而，這些城市階段性的二手超越新房，原因更多是一二手市場面臨的行業調控強度差異導致。以成都爲例，2017年成都限購、限預售等環境下，新房成交腰斬，而二手成交降幅僅爲25%。這些城市新房與二手之間的實質性規模顛覆，仍有待時間的檢驗。
數據來源：中指數據庫，保利投顧研究院整理
Ⅲ 步入存量時代城市，
開發商發展模式求變是重要特徵
率先進入存量時代的城市，開發商銷售業績必然遭遇增長瓶頸，發展模式亦隨之而變，品牌房企在北京、上海、深圳、廈門等地已開始轉變發展策略，主要有兩大方向：其一是外拓周邊市場，如廈門萬科外拓石獅、漳州、晉江等，上海保利外拓江陰、常熟、張家港、南通、西塘等；其二是疊加延伸服務及拓展地產子領域新業務，如萬科家裝—萬鏈/美好家、長租公寓-泊寓、物流地產-萬緯等，保利社區超市-若比鄰、社區教育-和樂會、健康養老-和熹會、二手經紀-保利愛家等，碧桂園家裝-橙家、長租公寓-碧家、產業小鎮等。
維度三
透視租購併舉本質：
順“市”而爲，構建住房梯級消費體系
“租購併舉”被提出後，迅速成爲行業高頻詞，十九大報告亦明確，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度。租購併舉的本質，是調控手段的一廂情願，還是行業發展新階段響應市場需求的順“市”而爲？
I 新房市場：
價格門檻擡升致市場功能轉變，更多滿足中產及以上購買需求
從典型46城新房成交面積結構變化（2011-2017年）看，新房交易面積的“中間化”趨勢顯著。小面積段產品由近50%降至不到40%，而中等面積段成交佔比提升近10%，佔比超過50%，成爲主導面積段產品。這一改變背後的核心驅動因素在於，客戶日益提高的品質追求與市場單價上漲帶來的門檻擡升之間的平衡。一線新房門檻普遍較高，深圳、上海、北京新房門檻早已超越200萬；二線中廈門、南京、杭州、福州等新房門檻也已越過150萬。
備註：數據來自克而瑞，2017年的統計時間段爲2017年1-11月，小面積段爲90㎡以下，中等面積段爲90㎡-140/150㎡；大面積端爲140㎡/150㎡以上；統計口徑包括46城：北海、廣州、福州、佛山、東莞、大連、成都、常州、北京、杭州、濟南、晉江、江陰、南昌、洛陽、蘭州、昆明、惠州、南京、上海、廈門、三亞、泉州、清遠、青島、寧波、南通、深圳、南寧、煙臺、徐州、西寧、西安、武漢、無錫、天津、太原、瀋陽、蘇州、宜興、中山、鄭州、肇慶、長沙、長春、漳州
數據來源：克而瑞，保利投顧研究院，新房入門門檻定義爲90平以下戶型套均總價
Ⅱ 租賃市場：
滿足過渡性、階段性的住房需求，是梯級消費體系重要構成
數據顯示，京滬的租賃比例僅約爲4成，而華盛頓、紐約等城市租賃比例基本都在50-60%甚至更高，我國住房租售比例明顯失衡。此外，我國居民住房消費“存在提前消費的傾向”，具體表現爲更年輕的首置年齡。北京、深圳首置年齡集中在25-34歲之間，佔比超過60%，而美國34歲以下的購房比例僅爲3成左右。
中長期看，租賃市場的成熟發展將推後首置年齡、延遲購房需求釋放時點。但核心城市租賃用地供給在客觀上將對宅地供應造成一定擠壓，短期內供需矛盾難以扭轉。同時，租房客戶與購房客戶重疊性小、相互替代可能性低，因此，租賃市場與商品房交易更可能發展成差異化的住房消費市場。
數據來源：根據各國相關部門公開資料整理，我國數據來源於第六次人口普查數據整理
數據來源：美國NAR（房地產經紀協會），鏈家研究院，保利投顧研究院整理
Ⅲ 租購併舉本質：
長效機制的核心，多舉措構建住房梯級消費體系
租賃作爲體系搭建的重要突破口，政府多方措施落地加速其發展。1）供給端多渠道落實低成本土地供應，其中上海已成交租賃用地29宗，建面達180.9萬㎡，樓面均價不到7000元/㎡。2）需求端鼓勵租購同權來保障權利，廣州正加快實施細則的研究，天津、鄭州等允許“租房落戶”；3）運營端大力發揮國企的領軍引導作用，其中武漢成立國有租賃企業最多，已達6家，租賃用地均爲國企競得；4）金融端多樣化手段打通資金通道，已逾8單租賃住房類REITs成功發行，建行推出租房貸等金融產品，中行簽署協議提供租賃住房專項資金，規模已達3700億元。
Ⅳ 核心城市：
租售格局將率先迎變革，加速新房改善化、高端化進程
一線及熱點二線城市20城是打造“租賃”市場的主戰區，將率先迎來租售格局之變。以上海爲例，未來5年供地計劃中，商品住宅用地供應2000公頃，租賃用地供應1700公頃。梯級住房消費體系的打造，客觀上將擠壓商品住宅的供給，加速新房市場改善化、高端化進程。與剛需不同，改善需求彈性大，受價格預期、行業調控政策等多方因素影響，釋放時點波動性較剛需更大，可能呈現在市場上行期加速釋放，而在市場下行期延緩釋放。此外，改善需求亦分多層次，呈現多樣化特徵，如教育資源改善、功能改善、區位改善、財富配置等。
住房梯級消費體系逐步形成，租賃→存量房→購房聯動性亦將加強，租賃人羣有轉化爲購房的潛在需求，新房交易與租賃、二手之間客戶聯動將更加凸顯。
Part Ⅱ 兩個方向錨準新機遇
方向一
開啓多元經營藍海：
細分市場將“百花齊放”，運營能力是核心
2017年，租購併舉政策春風下，各個區域、各家房企爭相佈局長租市場，有提前落地的萬科泊寓、世聯紅璞、鏈家自如等，亦有目標遠大的保利瑜璟閣/N+/諾雅、龍湖冠寓、碧桂園碧家等新晉品牌。經營藍海的發展方向有哪些？長租公寓作爲典型代表又有怎樣的發展特徵？
I 美國視角：
運營細分子領域呈多樣化特徵，各個方向都具備規模空間
從美國REITs投資物業類型看，多樣化特徵十分顯著，佔比較大的有零售業19%、住宅13%，醫療健康11%、基礎設施11%、辦公10%，還包含數據中心、工業、倉庫等，可以產生穩定現金流的資產均可作爲投資物業。大運營時代下，除長租公寓、城市更新外，地產子領域範疇具備很大的延伸空間。
數據來源：NAREIT，截至2017年上半年
Ⅱ 長租公寓：
風口已至，聚焦中高端人才、大學畢業生客羣
長租公寓作爲最適宜品牌化、規模化的租賃細分子市場，其定位及租金水平決定主要客羣爲中高端人才、大學畢業生及商務人羣。根據各城市大學在校生數可大概估算出城市長租公寓的市場潛力，武漢、鄭州、成都、南京、廣州、北京、上海的大學生在校人數規模居前列，此外深圳作爲中國經濟活力最強的城市，其對全國高端人才的吸引力較強，這些城市無疑是佈局長租公寓的最佳選擇。當前長租公寓正處風口，房企、資本方紛紛介入，在房源、客源的爭奪上將更加激烈，目前多數公寓運營仍處前期投入階段，長期持續性發展仍有待品牌傳播、規模集聚和金融端的進一步支持。
備註：選取流動人口較大的城市統計，標“*”爲租賃試點城市，數據來自wind，保利投顧研究院整理
Ⅲ 城市更新：
聚焦城市級差物業，物業改造疊加服務升級
當前，核心城市紛紛從“大拆大建”進入“城市更新”新階段，對城市功能重新定位優化、存量資產改造升級的需求旺盛，如北京核心商務區辦公空間緊俏，而購物中心線上電商衝擊、經營難度、空置率提升，核心地段涌現出較多高品質商改辦、酒店改辦公等優秀案例。挖掘城市中級差物業，通過重新定位—合理改造—再運營，實現功能的升級優化、提升物業價值，存在大量的潛在機會點。
數據來源：保利投顧研究院整理
方向二
升級地產金融角色：
全方位助攻經營時代，REITs窗口已開
2017年，沉寂多年也被期待多年的REITs，終於有了突破性進展，標準化的公募REITs已在路上。經營時代，金融的全方位助攻是否等於輕資產模式？
I 地產金融手段豐富，全方位助攻“大運營”
“大運營”離不開地產金融提供“資金彈藥”，2017年圍繞經營物業的金融方式蓬勃發展，貫穿“建設-運營”兩大環節，包括：打破集體土地資本化障礙、銀企合作壓低資金成本、Pre-REITs前端物業培育、資產證券化擴充融資渠道。同時，繼2017年多單權益型類REITs的落地，標準化REITs的進程也不斷加快，將打通最後的“退出”環節，猜想2018年標準化REITs或將在公租房和基礎設施領域破冰、並在部分城市完成試點，2020年前全面鋪開的可能性大。
數據來源：保利投顧研究院整理
Ⅱ REITs本身：
重資產持有經營，投資和運營是兩大核心
REITs雖爲原物業持有方打通了資產“退出”環節，但其本身實質仍是重資產的持有經營，專業運營帶來的資產增值是重要收入來源。以美國四大公寓REITs爲例，房產和地塊資本增值利得的部分佔整體毛利潤達3~5成，EQR資產增值收益更是基本與管理運營收入相當。對重資產持有經營的REITs來說，投資、運營是兩大核心要素，決定了REITs本身的價值。從美國一級市場REITs的估值方法可看出，估值是REITs運營端的租金管理收入和投資端的資產增值的折現。
數據來源：公司公告，保利投顧研究院整理
而投資、運營兩端並非割裂，高運營水平既保障了REITs所要求的租金和管理回報，也打通了REITs資產的增值通路。以新派和EQR爲例，前者通過持有——改造——運營北京森德CBD公寓，4年內實現3.5倍的資產增值；而EQR則憑藉自身品牌和專業管理，先將喜達屋資產包成功運營，在出售時，其交易內部收益率達到11%。
資料來源：公司官網、保利投顧研究院整理
Ⅲ 美國經驗：
培育期物業亦可對接REITs實現退出
在標準化REITs落地前，熱度最高的是近期頻頻被批准發行的租賃類REITs產品，主要有以新派和保利爲典型代表的兩類。新派租賃類REITs是以已經具有穩定現金流的成熟資產爲基礎發行，雖新派仍承擔業績補足責任，但已基本脫離了主體增信。
保利租賃類REITs則是以培育期資產爲基礎發行，前期由保利地產子公司整租，投資回報率差額補足，並由母公司提供主體增信。保利租賃類REITs方式更像是美國培育類的REITs，是一套培育期物業對接REITs的可行方式。美國養老投資商如Ventas REITs，將旗下多個物業出租給與獨立運營商合營的子公司，子公司再將物業委託給該獨立運營商運營。採取這種方式，在物業培育期的物業可由母公司業績補足，使資產現金流達到REITs要求；另一方面，合營和運營商可利用資產置換REITs份額的方式，加大雙方利益捆綁，使得運營成本可控。
Ⅳ 對涉房企業意義：
給予開發商和服務商更靈活的“輕重模式”選擇
REITs推出，將使得投資、建設、運營環節的角色分工更加清晰，給予各個參與主體選擇“輕重模式”的靈活空間：1）打通經營性物業退出渠道；2）物業對接REITs後，持有REITs份享有經營和資產增值收益，保持相對控制權；3）輸出運營品牌和資產增值服務。角色定位清晰不等於相互根本隔絕，反而在串聯成命運共同體後將有更多的重疊。
REITs腳步漸近，我們可以預見，一個充滿想象空間的大運營時代正在來臨，投資能力和運營能力的良好匹配將決定REITs的規模發展速度和空間。未來，將有更多的開發商設立大運營平臺，更多的服務商專注運營品牌的提升，關注各類物業的“運營+投資”，挖掘投資潛力資產、提升運營效率，真正打開REITs連接下的運營盛世。