北京房產律師揭秘：承租公房拆遷，親屬爭房糾紛背後的真相

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案例背景

張悅、王敏起訴請求確認北京市朝陽區明月小區一號房屋（訴爭房屋）歸其共有，並要求張剛協助辦理房屋產權過戶手續。一審法院駁回其訴訟請求後，張悅、王敏提起上訴。

二、當事人信息

1. 上訴人（原審原告）：張悅、王敏

2. 被上訴人（原審被告）：張剛

三、上訴請求

1. 依法撤銷一審判決，並改判確認訴爭房屋歸張悅、王敏共有，且判決張剛協助辦理房屋產權過戶手續。

2. 本案一、二審全部訴訟費用由張剛承擔。

四、事實與理由

（一）一審法院認定事實錯誤

1. 拆遷的 H 號院並非祖業產，而是王強自建的平房，有自北京 W 公司調取的檔案資料證實，“郊區房屋評價表”顯示 H 號產權人姓名爲“王強”。

2. 2006 年 12 月 20 日，與北京市 E 公司簽署出售自管公有住宅樓房協議書的是王強，而非張剛。因購房款計算了張剛的工齡，王強在簽署協議時簽了張剛的名字。且張剛因精神分裂症在醫院住院長達數十年，不可能簽署該協議。

（二）訴爭房屋登記在張剛名下系因購房政策不得已爲之，張剛患精神疾病多年，無能力對房屋所有權做出意思表示，王強及張悅、王敏纔是訴爭房屋真正所有權人。現王強去世，張悅、王敏作爲其第一順序法定繼承人，主張對訴爭房屋共同共有符合法律規定。

（三）王強及張悅、王敏一直實際使用、管理和維護訴爭房屋，張剛從未行使權利或承擔義務。

五、被上訴人辯稱

張剛辯稱，同意一審判決，不同意張悅、王敏的上訴請求。

1. 涉訴房屋是祖產。

2. 拆遷時公租房是按照戶口安置的。

3. 從訴爭房屋的由來過程看，張悅、王敏的主張缺乏依據，不認可張悅、王敏一審調取的證據。

4. 一審判決事實部分存在遺漏，在同一個拆遷過程中，除了本案涉及的當事人外，張聰也獲得了安置房屋。

六、法院查明

1. 張輝與周娟系夫妻，婚後生育張鵬、張剛、張芬、張聰、張蘭五個子女。張鵬與張悅系夫妻，婚後生育王敏一子。2011 年 2 月，張鵬去世。張輝及周娟均已去世，張剛兄弟姐妹五人中僅張剛與張芬健在。

2. 張剛未婚無子女，1970 年左右患精神分裂症，長期在某醫院住院治療。2019 年，張芬申請宣告張剛爲無民事行爲能力人，並指定其作爲監護人。經司法鑑定，張剛被評定爲無民事行爲能力，一審法院據此宣告並指定張芬爲監護人。

3. H 號院原爲祖業產。1987 年左右拆遷，安置了三套公租房，分別爲張芬名下三居室、張鵬名下兩居室及訴爭房屋。2006 年 12 月 20 日，張剛作爲乙方與北京市 E 公司簽署出售自管公有住宅樓房協議書，按成本價購買訴爭房屋，房價款計算了張剛 35 年工齡。2007 年 3 月 21 日，訴爭房屋產權證下發，登記爲張剛單獨所有。

4. 因張剛長期住院，訴爭房屋一直由張悅、王敏一家居住使用並交納租金，房改後的購房款亦由其交納。

5. 庭審中，張悅、王敏主張 H 號院內房屋均爲張鵬夫婦出資建設，拆遷後安置的訴爭房屋亦由其出資購買並實際居住使用，實際權利人應爲張悅、王敏。張剛不予認可，表示 H 號院拆遷是依據戶口安置，訴爭房屋是安置給張剛的，租金及購房款是張鵬用出租款交的。

6. 張悅、王敏申請調取 H 號院拆遷檔案，北京 W 公司提供部分檔案材料，包括郊區房屋評價表（未蓋章）顯示 H 號院產權人姓名爲張鵬，拆遷住房證（加蓋公章）上載張鵬、張剛分配地址，國家建設用地拆遷戶調查表顯示戶主姓名包括張鵬、張剛及各自住房情況。張悅、王敏認爲能證明 H 號院系張鵬名下，訴爭房屋應爲張鵬所有。張剛認爲材料真實性存疑，且即使真實也能證明分房權利是分開的。後張悅、王敏又申請調取訴爭房屋檔案材料，僅有購買及登記相關材料，無 H 號院拆遷檔案。

7. 2019 年 9 月，張芬以張剛法定代理人身份向房屋權屬登記部門提出遺失補證申請，2019 年 10 月 16 日，權屬部門向張剛下發新產權證。同時，張剛提起返還原物之訴，要求張悅、王敏騰退訴爭房屋。該案審理中，張悅、王敏提出權利主張，法院限期其另行起訴，張悅、王敏未在期限內起訴，法院判決其騰退訴爭房屋，目前該案尚在二審中。

七、法院認爲

1. 不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。訴爭房屋登記在張剛名下，系 H 號院拆遷而來。拆遷時張鵬、張剛均爲在冊人口。雖無法獲取 H 號院具體拆遷協議，但從張悅、王敏調取的部分拆遷檔案來看，張剛系被安置人口，在 H 號院內有房屋一間，結合整體安置情況，訴爭房屋應系安置給張剛的，將張剛登記爲公房承租人，房改房價款計算了張剛工齡並登記在其名下，故張剛應爲房屋權利人。

2. 張悅、王敏雖主張居住並交納購房款，但因張剛特殊身體狀況長期住院，其居住行爲無法視爲雙方就房屋歸屬達成一致，亦無法證明其爲房屋權利人。張悅、王敏的主張缺乏法律和事實依據，法院無法支持。

八、房產律師點評

1. 不動產登記簿的效力：在處理物權歸屬爭議時，不動產登記簿通常被視爲物權歸屬和內容的重要依據。本案中，訴爭房屋登記在張剛名下，這在法律上賦予了張剛作爲房屋權利人的初步證據效力。除非有充分證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符，否則法院一般會依據登記簿的記載來確定物權歸屬。

2. 拆遷安置與物權認定：H 號院的拆遷安置情況對於訴爭房屋的物權認定至關重要。雖然目前無法獲取完整的拆遷協議，但從現有拆遷檔案來看，張剛作爲被安置人口在 H 號院內有房屋一間，且訴爭房屋在拆遷後被安置給張剛，並將其登記爲公房承租人。這一系列事實表明，訴爭房屋在拆遷安置過程中的指向較爲明確，即張剛是被安置對象，爲其成爲房屋權利人提供了一定的依據。

3. 證據的充分性與主張的合理性：張悅、王敏主張 H 號院爲王強自建，訴爭房屋應爲王強所有，但缺乏充分證據支持。其提供的部分檔案材料雖顯示 H 號院產權人姓名爲王強，但存在證據瑕疵且不能直接證明其主張。同時，他們提出的張剛因精神疾病無能力對房屋所有權做出意思表示、王強一家實際使用和管理房屋等理由，在法律上不足以推翻不動產登記簿的記載以及拆遷安置的證據指向。

4. 實際使用與物權歸屬的關係：實際使用房屋並不必然等同於擁有房屋的物權。在本案中，張悅、王敏一家雖一直居住使用訴爭房屋並交納租金和購房款，但考慮到張剛的特殊身體狀況以及親屬關係，這種居住行爲不能被視爲雙方就房屋權屬達成了一致，也難以證明他們是房屋的真正權利人。

5. 法律適用與裁判邏輯：法院在本案中的裁判邏輯是基於不動產登記簿的證據效力、拆遷安置的事實以及證據的充分性進行綜合判斷。在物權歸屬爭議中，法院嚴格遵循法律規定，要求當事人提供充分的證據來證明其主張。張悅、王敏未能提供足夠的證據來推翻現有證據體系對張剛物權的認定，因此其訴訟請求被駁回是合理的法律結果。

總之，在處理類似物權歸屬爭議案件中，律師需要準確把握不動產登記簿的效力、拆遷安置的法律意義、證據的充分性以及實際使用與物權歸屬的關係等問題。通過深入分析案件事實和法律規定，爲當事人提供合理的法律建議，維護當事人的合法權益。

每個案件都有特殊性，需要律師對案情進行細緻的分析，纔能有專業的判斷，我們團隊擅長處理各類房屋糾紛，如果您遇到相似案件，我們真誠的希望您可以來電詳細說明情況，我們會盡力爲您解答！