北京公積金購買綠色建築等最高將可貸160萬：新房成交或改善，市場交易仍以二手房爲主

21世紀經濟報道記者李莎 北京報道2024年4月8日，《關於住房公積金支持北京市建築綠色發展的實施辦法（徵求意見稿）》（後簡稱《徵求意見稿》）發佈，向社會公開徵求意見，徵集意見時間爲4月8日至4月15日。

《徵求意見稿》明確，申請公積金貸款購買二星級及以上綠色建築、裝配式建築或者超低能耗建築，公積金最高貸款額度可上浮10-40萬元，最高貸款額度不超過160萬元。

2018年北京調整住房公積金貸款政策，實行貸款額度與公積金繳存年限掛鉤，政策沿用至今。具體來看，借款人每繳存1年可貸10萬元，繳存年限不夠1整年的，按1整年計算，最高可貸120萬元。

待《徵求意見稿》正式實施，北京公積金最高貸款額度或最高上浮40萬元 。

對此，合碩機構首席分析師郭毅向21世紀經濟報道記者表示，符合《徵求意見稿》中建築要求的，主要是新房。北京的新房項目很早就在供地環節要求達到二星級綠色建築的建設標準，同時住宅裝配率也有60%的要求。這也就意味着，北京每一個新房項目都在《徵求意見稿》的適用範圍內。

郭毅表示，這一政策一方面是爲了支持綠色建築發展，另一方面，在一定程度上，也可以說是爲低房貸利率、低成本購買新房“量身定製”的政策。

《徵求意見稿》發佈之後，引發廣泛討論。有觀點認爲，該政策實施後將加速新房項目去化，甚至改變新房、二手房交易格局，增加北京二手房出售難度。

對此，郭毅認爲，這一政策如果執行，雖然很多購房仍面臨較大的首付壓力，但在當前工作預期和收入預期不穩的現實條件下，很多購房家庭會盡量多付首付。在這樣的背景下，公積金貸款額度最高上浮40萬元，可以在一定程度上滿足部分剛需、剛改家庭低息貸款的需求，能夠起到比較大的支持作用。

在郭毅看來，公積金貸款額度定向上浮最高40萬元的政策落地執行之後，將會對新房成交產生一定帶動作用，但這並不意味着二手房會更難賣。

郭毅表示，一方面，在當前北京房地產市場上，新房成交佔比較低。以3月爲例，當月北京二手房網籤量爲14280套，而新房成交不到3000套，二手房成交規模遠高於新房。

另一方面，公積金貸款額度上浮10萬元到40萬元不等，很難扭轉購房者整體的置業方向，更多是當購房家庭選擇購買新房後，進一步降低其購房成本。

郭毅表示，對於剛需家庭而言，購房要結合自身需求和市場情況來綜合考慮，影響購房家庭決策的最根本因素還是住房的單價、總價，幷包括房屋的區位、周邊配套等綜合的性價比。當前二手房價格出現明顯超跌情況，這也會成爲購房家庭的考慮因素。

據Wind數據，3月北京二手房網籤量較2月增加125.5%，增幅明顯，不少中介、購房者和房東都感受到市場的回溫，但這種交易量的上漲主要是“以價換量”帶動的結果，當前市場下行的態勢尚未完全扭轉。

實際上，從去年10月開始，北京二手房價格連降5月。在郭毅看來，當前北京的房價可能還沒有完全觸底，特別是對一些房齡比較舊、品質比較差、小區物業管理和公共區域部分相對殘舊的二手房而言，房價還遠沒有到底。

以豐臺區首經貿板塊的萬年花城社區爲例，該社區二期、四期均有一個東西向、無電梯兩居戶型，兩個小區同戶型價格相當。據板塊中介提供的數據，今年3月26日，四期該戶型有一套頂層房源成交，成交價格爲445萬元。緊接着，4月6日，同小區又有一套同戶型、同樓層房源成交，成交價降至438萬元。而2022年4-5月，這一戶型的頂層房源成交價格爲530元。不到兩年時間，降價超90萬元。

諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪向21世紀經濟報道記者表示，今年的政策環境較優於去年，大幅度降息、一線城市限購放寬等，持續爲“促需求”注入新動力，但由於經歷長時間信心的不足，市場目前尚處修復階段。“金三銀四”銷售旺季過後，房地產市場可能會有回調風險。

中指研究院市場研究總監陳文靜向21世紀經濟報道記者表示，接下來城市房地產融資協調機制將加快落地見效，供給端、需求端政策將協同發力，供給端側重加大高品質住房供給，需求端強調有效激發潛在需求。