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當樓市關上大門，這屆廣州人，何處爲家？

高房價正在產生擠出效應，收入增長跑輸房價飆高，越秀、天河、番禺、黃埔、增城、佛山……新廣州人的落腳點不得不往外移動。當樓市關上大門，這屆廣州人，何以爲家？本站房產廣州站X佛山站特別策劃「這屆廣州人」。

根據廣州政府最新發布的《廣州市國土空間總體規劃》，至2035年，廣州常住人口規模將控制在2000萬人左右。而2018年末的常住人口爲1490萬人。這意味着，未來17年裡，廣州每年還將增加30萬人。

萬千新廣州人，要去哪裡尋求容身之處？

二十年前，答案是天河。十年前，答案是番禺。如今，越來越多區域對年輕人關上了大門，新廣州人的落腳點不斷東移。黃埔和增城會是終點站嗎？沒有人有答案。

這一屆新廣州人，何處爲家？

計劃外的“南拓”

傍晚7點，華南快速出口處，車流正在緩慢前行。以番禺大道爲界，往東，正在崛起的萬博商圈燈火通明，周邊圍繞着星河灣、華南新城、廣州雅居樂等至少六個巨型社區及十餘個綜合商業體。往西，漢溪長隆掩映在一片綠色叢林裡，黑暗中不露聲色。再向前，燈火漸次密集，號稱“中國第一邨”的祈福新邨迎來了數十萬歸家居民。一路之隔，佔地龐大的宜家、金山谷緊密相鄰。

這就是名動全國的華南板塊，十年前，它還有一個別稱——“新廣州人聚集區”。

故事從90年代初期開始。以祈福新邨、洛溪板塊爲首，大批香港人率先進入番禺置業。但在當時，從番禺到廣州市區需要乘船、轉車，動輒耗費整整一天時間。交通的不便，讓番禺並未進入廣州本土居民的視野。

1999年，傳聞番禺將撤市設區，併入廣州。當年年底，華南快速建成通車，番禺與廣州距離縮短至半小時。2000年5月，國務院正式批覆，番禺市變爲“番禺區”。廣州城市邊界開始向南外延。同一年，地鐵3號線規劃作出修改，成爲廣州政府爲番禺區獻上的第一份禮物。

以今天的視角來看，撤市並區是番禺樓市的黃金機遇，但當時的人們並不這麼想。

撤市並區前夕，番禺出現了大規模土地拋售。華南理工大學博導、中國城市規劃學會學術工作委員會委員袁奇峰迴憶，由於番禺區與廣州市之間的財政關係尚未明確，當時的番禺政府“一種不計成本，不計後果的方式”，大量廉價拋售土地，從而獲得鉅額收益。據統計，當時至少有25萬平方公里土地被拋售，一畝地價格低至數萬元。袁奇峰認爲，這是番禺與廣州之間的利益博弈，也是一種地方政府主導的惡意透支行爲。

誰也不曾料到，當年失控的規劃，卻成了番禺樓市大規模崛起的動力。由於土地價格奇低，碧桂園、星河灣、雅居樂、合生創展等大批房企涌入番禺，動輒拿下千畝地塊，打造出震驚全國的“超級大盤”。

低地價帶來低房價。2005年前後，廣州市區樓價約7000元/平，番禺卻不足3000元/平。華南板塊，就此成爲新廣州人的第一個置業天堂。

消失的剛需

爲什麼番禺最初能夠成爲廣州人的置業首選？因爲便宜。

爲什麼便宜？地價低廉只是原因之一。由於大片土地被地產商打造爲超級大盤，廣州政府接手番禺後難以規劃建設，形成了“小政府、大社區”的現象。社區內，樓巴、會所、學校、市場、酒店等一條龍配套齊全。社區外，路網、公交、商業體等公共配套嚴重缺失。

儘管如此，新廣州人依然源源不絕地涌入番禺。十多年的時間，華南板塊累計增加了150多萬住戶。這批“南拓”移民的數量和消費能力不斷增漲，2010年後，終於促使華南板塊步入2.0發展階段。

這一次，廣州政府不再放任自流，對板塊進行了通盤規劃。一方面，商業佔比大幅增加，萬達、天河城、四海城、海印又一城、山姆、盒馬項目先後入駐，“萬博商圈”開始成型。另一方面，地鐵7號線開通，南大幹線、地鐵18號線動工，曾經零散的番禺路網被重新組合、打通。

配套日趨完善，樓價隨之上漲。

2017年1月，經過129輪激烈競拍，番禺新地王誕生了。這宗位於萬博的地塊樓面價高達33660元/平米。兩年後，它被打造爲區域內第一豪宅，每套售價1400-2300萬元。

周邊的雅居樂花園、萬科歐泊、星河灣等大盤，二手報價普遍超過3.5萬/平，而新盤報價均在4萬/平以上。很顯然，華南板塊已從“剛需產品”化身爲“改善型產品”，且價格依然處於上漲趨勢。

這意味着，番禺房價低廉的優勢早已不復存在。它曾接納了成千上萬個來廣州打拼的年輕人，將荒蕪偏僻的郊區改造成繁華、成熟的城市都會。如今，卻開始將年輕人攔在門外。

“因爲房價低，大規模人口先行南拓，導致城市空間結構一些重大問題，跨江交通的巨大壓力，這種壓力逼着政府提供更多的設施。設施改善後，房價更高，這是件很幽默的事情。”袁奇峰說。

一路向東的年輕人

被番禺擠壓的新廣州人去哪兒了？

近日，本站房產數據中心發起了一項新廣州人置業調查，結果中浮現出一條清晰地置業遷移路線。從越秀到天河，從天河到番禺，再從番禺到黃埔、增城——“南拓”演化爲“東進”。

調查結果顯示，75前新廣州人買房集中在2000年前後，首選廣州老城區越秀（16.1%）。75後、85前則將目光投向天河（16.7%、18.4%）。而看似物質水平最優越的90後新廣州人其實無力承擔老城區的高房價，也被番禺逐漸向廣州東部擠出，其中33.4%選擇了黃埔。（更多獨家數據請戳我）

對尚未買房的剛需客來說，番禺、增城、黃埔最多人考慮的區域。

與當年番禺崛起時的“野蠻生長”不同，廣州東部擁有更好的起點，包括更完善的規劃、更便捷的交通和更成熟的配套。

華南板塊發展過程中，交通難題一直待解。尤其是在公共出行方面，雖然後期有2號線、4號線分流，但早期全靠3號線支撐往返人潮，且僅有3號線連通番禺與天河核心商圈，地鐵負荷量極大，至今未曾得到緩解。

反觀廣州東部，交通規劃先行，爲承接新廣州人夯實了基礎。目前，黃埔已通車的地鐵線路一共有5條，分別是5號線、6號線、13號線、14號線支線以及21號線。預計到2020年，黃埔區將通車地鐵線路6條、站點40個；有軌電車通車線路3條，站點72個。

東部衆多地鐵線路中，能與3號線比肩的，必屬21號線。這條長達26千米的地鐵，把中新知識城、科學城、天河智慧城與天河公園緊密串聯，將極大緩解外圍區域與市區的通勤難題。

根據廣州統計局數據，截至2018年末，黃埔區常住人口達到111.41萬。與此同時，黃埔區與蘿崗區合併後的GDP突飛猛進，位居廣州第二，僅次於天河。這裡既有坐擁LG、香雪製藥、國機智能等高新企業的科學城，也有1500多家科創企業雲集的知識城。

與支柱產業定位模糊的番禺相比，東部板塊的產業基礎更爲雄厚，人員結構也更加年輕、更加精銳，爲東部的樓市與商業發展帶來了充足客流。

2016年初至2017年初的樓市熱潮導致房價躥升，進一步擠壓了新廣州人選擇空間。自此，東部片區以較低的價格，開始大幅吸剛需置業。廣州中原研究發展部統計，2018年，東部片區在廣州前十新房成交熱門板塊中佔據了6個席位，去化週期也遙遙領先於全市其他區域。其中，增城又以超過3萬套網籤量居全市之首。

供應與成交兩旺之下，東部片區的樓價也開始直線上升。本站房產最新踩盤顯示，黃埔區府板塊樓盤普遍超過3字頭；知識城樓盤則在2-2.6萬/平之間；科學城已去到3-4萬/平。

東部，正在重複番禺的故事——新廣州人扎堆涌來，郊區城鎮化進程加速，房價走高，門檻升起，攔住下一批新廣州人。

而這個故事早已重複過許多次。本站房產調查數據顯示，2001-2003年，剛需客首套房平均支出僅爲52萬。2010-2012年，成本躍升至120萬。2013-2015年飆升至145萬，2016-2018年進一步上升至215萬。