到日本炒房，機會還是圈套？
最近，在日媒的報道中，一位隨身攜帶100億日元的中國人，一口氣買下東京20套房產。
搶購日本房產的中國人，成了地產行業的衣食父母。
類似情況，被日本議員拿到會議上分析，他甚至提出：房價上漲恐怕是受到了"中國人爆買"的影響。
日本房地產，爲什麼對中國富豪有如此吸引力？
01
中國富豪對日本地產，早就青眼有加。
日本是一個強力扶持自住房的國家，本地人可以申請零首付買房，而地產開發商在交房之前都是拿不到錢的。
不僅如此，買新房時，買家還可以聘請日本國土交通省背書的"住宅診斷士（驗房師）"一起去驗房，只有買家確認房屋沒有問題，尾款纔會付給開發商。
這一系列操作，保證了日本房產的質量。
好幾年前，中國富豪就開始買遍了東京及附近所有房產，就連50平米左右的小戶型都非常搶手。
有時候一位買家還在跟看房中介講價，房子就已經被別人買走了。
熱門地區的物業，更是被搶購一空。
幾年裡，中國很多旅行機構都組織過專門的"日本看房團"，還有人以自由行的方式，到日本邊玩邊買。
據一位房產中介透露，最開始來日本買房的是中國臺灣的客戶，而從2015年10月開始，中國大陸客戶數量就超過臺灣地區了。
日本媒體一邊將中國人的瘋搶概括爲"飢不擇食"，一邊強調本國房地產的強勢復甦："日本公寓價格，已上升至1990年代以來的最高水平。"
八年之中，日本房源隨着房價的飆升不斷減少。
現在，沒點本事的買家，根本搶不到好房子。
中國買手有強悍的"三板斧"：動作快、規模大、全款。
去年在日本電視媒體的一則報道中，一位無法出國的中國買家，僅通過視頻看房，就下單了一套"開窗就能看到東京塔"的小戶型，價值3.5億日元。
相比之下，富豪更喜歡將日本房產當成生產資料，投資金額最高能達到5000萬美元。
他們的投資主要集中在價值3000萬美金左右的酒店、物業，以及核心區域周邊的滑雪場、度假區，交易總金額折算成人民幣在1.4億到2億元之間，購買後直接交給日本當地的公司管理。
有媒體報道，日本一家由華裔老闆開辦的資產管理公司，近年來負責的6宗大型酒店項目，中國投資人都是全款支付。
在全世界範圍內，日本房產已經殺瘋了。
去年，東京首都圈的新建公寓，均價從8101萬日元，漲到1.28億日元，暴漲超50%。
一處名爲Park Homes的大型樓盤，迎來了日本小夫妻的熱捧，其中一對夫婦對媒體說："要趁年輕買房，它們會在未來形成資產。"
日本地產市場火熱，許多國家搞起了"批發"。
去年1-9月，新加坡在日本房地產投資了近30億美元，全球第一；
美國與加拿大分別爲25億美元和10億美元。
另有高淨值人士透露，曾經國內富豪喜歡聚集在中國香港，而現在他們會去日本，最主要的社交話題是"怎麼在日本投資"，也有人只是爲了打幹細胞到剛買的宅邸小住。
其中不乏眼光獨到者，已經通過日本地產的跳板，成功擠進新加坡的富豪朋友圈。
02
對於富豪們來說，國外房產幾乎是人手必備。
比如曾在日本擁有豪宅的馬雲，去年又用3個"小目標"在新加坡入手三棟老宅。
富人雖然可以跟着馬雲投資買房，但能跟馬雲一樣有"買房自由"的，鳳毛麟角。
最直接的原因就是價格。
最近十幾年間，發達國家的房產及附屬稅費，已經貴得離譜了。
比如美國，2016年德州的一套房子只要20萬美元，到2019年是45萬美元，而今年已經達到70萬美元。
在漲價的同時，美國居民每年還要爲房子繳納高額的稅費和修繕費。
比如一套90萬美元的房產，今年一年的稅費和修繕費就高達9000美元。
如果是貸款買房，美國7.25%的購房利率，接近國內的兩倍。
同理，加拿大的購房貸款利率是5.64%，物業費非常貴，很多近幾年入局的人都擔心要虧錢。
更近的新加坡，6年房價累計漲了37.5%，漲幅空間已經非常小。
相比之下，鄰國日本的房地產市場就因爲漲價的基礎低、空間大，跑贏了房產投資的後半場。
日本房價起步低，主要是因爲1990年泡沫破裂後的四次大規模降價，讓房地產中的幾個重要環節，都受到了強烈打擊。
第一階段：地產商暴雷，新房低價拋售；
第二階段：銀行回籠資金，低價售賣斷供的法拍房；
第三階段：日本的二手房價大跳水；
第四階段：政府出臺房產稅，直接讓房屋成爲很多人心中的"負資產"，有人甚至倒貼錢賣房子。
到2003年，日本房價觸底，日本國民的房產投資心態沉到了谷底，房地產持續低迷了12年。
一直到2015年前後，日本房價纔有了微微的漲勢，在最近幾年進入快速發展期。
時機到了，富豪們自然是跑步入場。
去年，日本東京都、千葉縣、埼玉縣、神奈川縣在內的東京首都圈，房價平均漲幅26%，其中外國人的投資金額，比2022年翻了一番。
房價飛漲的同時，日本經濟也在復甦。
2023年，日本消費指數出現2.9%的漲幅，GDP微漲了1%，93歲的巴菲特老爺子也親自來到日本，增持了五大商社的股票。
吃到海外投資紅利的日本，並不想錯過這次發展的機會。
今年，日本政府在大阪等地設立試驗區，外國人如果在區內投資超1.2億日元（將近600萬人民幣），就可以申請永久居住權。
別管日本未來發展如何，這份歡迎投資的熱情，中國富人一定是接收到了。
03
賣掉不漲的房子，換成還能漲的，這就是有錢人最樸實的投資邏輯。
同樣，到日本搶購房產，投資回報也並沒那麼驚豔。
有記者調查，一位化名"包子"的中國買家透露，他在2017年以6780萬日元在東京買了一套塔樓公寓，到2022年出手時，要價從9000萬日元逐漸降到8380萬日元，前後花費了半年時間。
包子說："同一個樓盤還有好幾家在賣，我的報價是最低的，其他人交易時間比我更長，都要半年以上。"
房子賣掉後，包子還想買一塊地皮，蓋一座新房留給孩子。
但在與中介公司長期的拉扯中，他發現日本的中介已經熟諳信息差的陰陽玩法。
只有少部分專業的大公司會出具房子的詳細信息，比如發生自然災害的概率是多少、歷史上曾經發生過多少次等等，而大部分中介公司都在隱藏房屋細節，甚至以語言不通作爲藉口糊弄中國客戶。
大部分日本中介，已經把中國買家當成了韭菜。
一家房產中介公司，爲吸引中國富豪去日本買房，在接受日本《產經新聞》採訪時使用誇張的措辭：
"賣掉上海的一套公寓，就能在大阪買下一棟樓。"
虛假宣傳引發的激進情緒，讓中國人前赴後繼趕往日本。
而就連日本本地的正規中介，也用各種方式套路中國買家。
一位中介在接受中國媒體採訪時透露，日本很多房產是跟地皮一起交易，所以現在中國人能買到的房子大多不是好地塊，還可能是本地人不願意買的"老破小"，甚至是不良資產。
買到劣質房產，不僅未來出手難，就連出租也幾乎賺不到什麼錢。
比如日本大阪附近一套價值1000萬日元的房產，租金的年收益率在4.8%左右，相當於國內一套50萬的房子，每個月租金就只有大約2000元，這種價格在國內對標的是哈爾濱這樣的二線城市。
在買房的潮流中，中國買家、日本中介、日本政府都是受益者。
但其中受益最大的人，面臨的風險也大。
2022年7月，一批中國人在國內知名機構的介紹下，集體到日本買房。
在日本對接的公司"日本豐臣商事株式會社"承諾，中國買家在收房前可以得到一定收益，收房後公司還能直接代爲管理，幫忙收取租金。
但中國買家支付了數億房款後，這家豐臣公司卻因資金鍊斷裂，無法爲中國買家辦理過戶。
經濟發展，讓房地產市場成爲一些人階層躍遷的捷徑。
可炒房這麼多年，他們依然只能被趨勢推着走，風險從來沒小過。
現在搶日本房產，未來還有更多東西要去搶。
金錢永不眠。
慾望之下，永遠有人需要"下一個日本"。
參考資料：
1.環球時報《500餘名中國人在日本"踩雷"》
2.騰訊潛望《跟着馬雲投資日本！中國富豪涌入日本，全款拿下上億元酒店》