多少企業財報,被困在地產裡
最近,又到了一年一度的財報季
各家上市公司都在排隊乖乖“交作業”
說實話,房企本身的業績已經被分析透了,沒有什麼秘密
而房地產作爲影響非常廣泛的行業
一共涉及上下游超過60個細分行業
不論是處於上游的水泥、建材業,還是位於下游的裝修家居業
以及直接相關聯的各大銀行和物業、中介公司
都或多或少的受到房地產表現的影響
今天,我們從房企之外的財報出發
用更廣闊的視角,從一些細枝末節中
充分挖掘行業相關公司的數據表現
也窺探出地產下半場還存在哪些機會
01
地產疲軟,銀行日子可不好過
因爲個人住房貸款,大家主要都在大行做,小銀行做的比較少
按照央行統計口徑,六大國有銀行的個人房貸規模,長期佔到全國總量的7成左右
因此大家都格外關注它們的房貸數據
結果,六大行的個人房貸餘額總量去年出現了史上首次負增長
和2022年相比,一共下降了5166.26億元
受到了提前還貸規模增長,和房地產市場調整的雙重影響
數據來源:公開財報
建設銀行雖然還是個人住房貸款規模最大的銀行,也同比下降了超過900億元
下降最狠的農業銀行,更是足足減少了1757.81億元
不過也有例外,郵儲銀行一枝獨秀,居然保持了正增長
據其零售業務總監介紹,個人房貸業務增長有三大原因:
一是調整策略,把精力更多放在了更活躍的二手房市場
二是補短板,在一線市場充分發力,投放同比增長超過50%
三是抓下沉,發揮縣城網點多的優勢,迎合了縣城剛需客羣
來源:央視財經
與國有銀行相對應的是,股份行的個人住房貸款餘額規模較小,變化幅度也相對不大
目前招商、興業、民生、光大和渤海銀行這幾家同比減少
還有中信、平安、浙商和恆豐銀行實現了同比增長
當然市場也不是沒有積極信號
存量房貸利率的調整,確實降低了購房者提前還款的動力
業內人士指出,今年的提前還貸規模已經在下降,房貸餘額減少的速度也在放緩
建行一位副行長表示,第一季度的提前還款規模,相比去年第四季度有所下降
3月以來,個人住房按揭貸款,尤其是二手房的受理量正在回升
隨着整個房地產市場的復甦,銀行的個人房貸總額今年有望扭轉局勢
02
那些和地產捆綁的上下游企業,又如何?
我們挑選了兩大代表:水泥建材業和家居業
從總量上看,由於房地產行業下行,基建投資也大幅放緩
去年的水泥產量更是創下2011年以來的新低
數據來源:國家統計局
在總量下降的大趨勢下,疊加市場競爭加劇、價格下降等因素影響
多家上市公司繼續處於利潤微薄的狀態
數據來源:公開財報
財報細節處仍有一些亮點值得挖掘
比如去年行業集中出海賣水泥,衝向了東南亞和非洲
龍頭老大中國建材就猛抓業務的國際化,將新材料推向海外
西部水泥的非洲業務也貢獻了較高的利潤
不僅利用自身的優勢出口水泥,還在海外建廠直接當地產水泥
寧夏建材則是去年數字物流業務增長突出,收入同比增加了超過8成
同時落實錯峰生產,降本增效,努力鞏固已有的市場份額
地產上下游受其影響各不相同
家居行業更爲後端,相對前端的建築材料業,去年總體表現好了不少,迎來了翻盤曙光
索菲亞、建霖家居、志邦家居、江山歐派這些叫得上名字的,交出的成績單都很不錯
儘管行業龍頭公司,東方雨虹、歐派家居、顧家家居和三棵樹都還沒正式公佈全年的財報
但從這四家去年前三季度的數據來看
均保持了營收、淨利潤雙增長的良好態勢
數據來源:公開財報
三棵樹去年前三季度的淨利潤更是再創新高
據索菲亞介紹,其業績提升主要靠推動“門、牆、櫃一體化”,重點賣這種一體化產品,不斷提高客單價
志邦家居則是充分挖掘存量的市場空間
通過品類開拓、門牆發力、整裝佈局、拎包進社區等方式
總結下來,本輪家居行業復甦有兩大新的增長點:
一是藉助崛起的跨境電商
佈局早、佔比高的一些公司,如恆林股份、西大門、樂歌股份、中源家居等都抓住了機會
二是推動智能化
將家居產品和先進的互聯網、感應器、人工智能等技術相結合
有效提升消費者日常的居住體驗
數據來源:奧維雲網,中金公司研究部
當下熱賣的智能電動沙發和電動牀就是典範
既然談到家居行業,就不得不提到家居大賣場
這些年,幾個大賣場的求變動作不斷,正在改變以前“坐地收租”的經營模式
不僅和國資“聯姻”,試圖強強聯合
而且增加了許多餐飲、汽車等品牌門店
但從財報來看,紅星美凱龍和居然之家去年的表現仍不理想
前者更是遭遇了上市以來的首次歸母淨虧損
後者去年前三季度的淨利潤也在一路走低
這其中也有一個例外,那就是川渝地區的富森美大賣場
因爲自有物業,成本低、店面少,加上強大的運營和引流能力
並且深耕本地區,精準把握當地消費者的偏好
抖音的直播不停歇,今年直接每天都開播
憑藉非常明顯的區域競爭優勢,富森美去年賺了個盆滿鉢滿
03
但,貝殼爲什麼去年反而“賺麻了”
讓人意外的是,大環境沒有明顯好轉,中介卻率先賺到了錢
從2022年的淨虧損13.97億元,到2023年的盈利58.9億元
貝殼只用了一年時間,就做到了扭虧爲盈,“揚眉吐氣”
帶着好奇,研究財報,發現貝殼逆勢上漲主要靠四大動力:
首先是存量房業務功不可沒
去年貝殼超3萬億元的總交易額中,存量房佔比直接達到了近2/3
數據來源:公開財報
同時,存量房業務的多項指標都優於新房業務
當下改善需求佔主導,貝殼抓住了更熱鬧的二手房市場,大大增加了“賣一買一”的連環單比重
當然新房業務也沒有“躺平”
展開了一系列措施,包括擴大優質新房合作項目覆蓋面
創新和一二手聯動銷售模式,比如上海鏈家和各大新房項目合作推出“置換無憂”服務
還有加強國央企開發商預付傭的“快傭”項目佔比
除此之外,貝殼還在積極發展家裝家居的業務,力爭開拓新的增長曲線
業績表現也確實給力,去年的交易額足足翻了一倍多,同比增長146%達133億元
最後是新興業務及其他板塊,像租房、金融服務等
也有13%的增長,交易額接近千億元水平
值得注意的是,財報還有一大亮點,門店繼續擴張,經紀人數量又提升了
到2023年年底,貝殼一共有43817家門店,比2022年增加了3301家
數據來源:公開財報
經紀人數量爲42.77萬人,比2022年增加了3.36萬人
其中活躍經紀人有39.71萬人,比2022年增加了4.75萬人
數據來源:公開財報
可以這麼說,貝殼作爲房產交易平臺
一買、一賣、一租,再加上連帶的裝修和金融服務
坐收漁翁之利,去年淨利潤達到58.9億元,創下近5年新高,等於日賺1600萬
04
沒想到的是物業公司基本都在盈利
最後,是和房地產關係緊密的物業管理行業
儘管還沒有完全走出獨立行情,仍會受到房地產行業的影響
但越來越多的物業公司開啓了向內生長之路
在鞏固基本盤的同時,集中精力調整優化業務結構,還不斷開拓第三方服務規模,進一步提升獨立性
據樂居財經統計,截止3月底,已發佈財報的57家上市物業公司
總營收合計爲2782.66億元,平均每家營收達48.82億元
總淨利潤合計爲163.16億元,平均每家淨利潤約爲2.86億元
整體表現明顯優於開發商的財報
數據來源:公開財報
而且57家都有淨現金結餘,合計總額爲1230.77億元
萬物雲、碧桂園服務、華潤萬象生活、保利物業手握的現金規模更是都超過百億
再次驗證了行業具備非常充足的現金流
其中,52家公佈了去年的在管面積
有17家的在管面積破億,比2022年增加了3家
這17家的在管總面積佔比超過8成,說明行業的集中度進一步提升
頭部企業的表現也都可圈可點
華潤萬象生活去年年底在管購物中心達101座,正式邁入“百Mall”里程碑
重奢購物中心就有13家,穩居行業第一
綠城服務更是憑藉高品質口碑
來源:樂居財經研究院
在去年實現了95.2%的超高物業費收繳率,以及1.2億元的物業費提價
碧桂園服務的第三方收入佔比創歷史新高,關聯交易收入僅佔2.9%
萬物雲則是主動降低了與母公司萬科的關聯度,積極尋求市場化獨立
總的來看,多家物業公司正朝着多元化、差異化的方向發展
不僅僅只是提供最基本的物業管理服務
而且持續拓展新業務,包括家居裝修、團餐、幼兒託管還有養老等
向綜合性多元服務商前進
05
各家公司的年報其實都在做同一件事情
告訴我們之前取得了什麼成績,現在遇到了什麼困難,接下來會往哪裡走
說實話,樓市正在加速進入存量時代
公司既可以選擇躺平,靠着家大業大,樹大好乘涼
也可以順勢而爲,積極調整業務結構,踏實做好手頭每個項目
我們也從中看到
區域性龍頭正在崛起,國央企的業務基本盤非常紮實,跨境同樣是一個可以嘗試的辦法
只要願意努力,今年依然大有可爲
以上爲正文,來自楚然