發行規模上升、二級市場價格最高漲30%，REITs爲何受關注？
據Wind數據顯示，今年以來，有20餘隻REITs二級市場的價格漲幅超過10%，其中有9只產品的漲幅超20%。從產品發行看，REITs今年以來的發行規模已經是去年同期的兩倍。
市場火熱的同時，在2024博鰲房地產論壇上，REITs同樣是熱議話題之一，受訪機構人士認爲，REITs未來的發展空間將十分廣闊。同時，推出針對REITs的稅收優惠政策，將會對提升該類產品的收益率產生積極意義。
發行規模爲去年同期兩倍
今年7月底，國家發展改革委發佈了《關於全面推動基礎設施領域不動產投資信託基金(REITs)項目常態化發行的通知》。國家發展改革委投資司負責人表示，這是深化投融資體制機制改革和多層次資本市場建設的重要舉措，標誌着具有中國特色的基礎設施REITs正式邁入常態化發行新階段。
從近日完成募集的華夏首創奧萊REITs看，投資人熱情較高，公衆發售配售比例爲4.298%，網下投資者有效認購申請確認比例爲16.055%。
據Wind數據顯示，按照基金成立日統計，截至8月15日，今年以來已經發行12只REITs，發行規模爲292.44億元人民幣；而在2023年同期，REITs的發行數量、發行規模分別爲4只、141.07億元，今年的發行規模已經是去年同期的兩倍。
目前，已上市的REITs超過40只，發售基金規模超過千億元。另外，還有多隻產品處於公開申報、發行的流程之中。F.O.G.富尚資產集團董事長、香港越秀REITs獨立董事陳曉歐對中新經緯表示，中國的REITs正處於飛速發展階段，在未來可能會呈現爆發式增長。
在REITs試點階段，就曾有機構預測REITs的市場規模或許能夠達到上萬億元。中郵基金總經理助理、資產配置部總經理、公募REITs投資部總經理韋誼成對中新經緯稱，他對REITs未來的規模保持樂觀，空間會十分廣闊。基礎設施方面，中國的投資曾經以政府驅動爲主，積累了很多基礎設施實物；房地產方面，目前仍存續着較多物流、商業物業和保障房項目，這些都是REITs上市的合適標的。當前的情況下，地方政府有動力去盤活資產，緩解債務壓力，而房地產有化解風險的壓力，這些都爲REITs創造了環境。
法國外貿銀行亞太區高級經濟學家吳卓殷對中新經緯稱，研究美國、加拿大、日本等國家REITs行業的發展經驗會發現，它們均是在房地產行業低迷時期推出REITs上市，在這一點上，中國有相似之處。同時，中國目前處於低利率時期，這對REITs的發行比較有利。
陳曉歐稱，REITs要求每年強制分紅，從全球市場看，分紅率加上二級市場價格上漲帶來的收益，長期持有REITs的年化收益率能達到11%至12%，這是很高的投資回報。REITs的發展，不僅能爲普通投資者提供一個好的投資渠道，也能讓中國房地產市場重新發展。
稅收政策有調整空間
參考國泰君安資管報告，截至2023年末，已上市29只公募REITs的預期收益率均值爲7.29%，其中經營權類公募REITs的預期收益率均值爲10.45%，產權類公募REITs的預期收益率均值爲4.85%。
多位受訪人士均認爲，與海外成熟市場上的REITs相比，中國REITs產品的整體收益率不高。解決該問題的一個重要方式是對REITs產品推出稅收優惠政策。
中銀證券房地產行業首席分析師夏亦豐對中新經緯表示，稅收政策也是影響REITs收益率的重要因素之一，當前存在對REITs重複徵收的情況，若未來能有相關的稅收優惠政策，投資收益或許能夠上升。韋誼成也認爲，REITs方面的稅收優惠政策已經有2022年1月發佈的《財政部稅務總局關於基礎設施領域不動產投資信託基金(REITs)試點稅收政策的公告》，隨着財稅體制的改革以及未來更加積極的財政政策，REITs的稅收政策存在進一步的優化、調整空間。
吳卓殷稱，在稅收優惠方面，中國REITs與海外市場還沒有完全看齊。但這個問題要從兩方面看，一方面，過多的稅收優惠會對地方政府的收入增長帶來影響，另一方面，REITs的發展可能會帶動相關產業的繁榮，最終助力稅收收入的增加。
浙商證券在近日的一份研報中稱，從國際REITs市場看，稅收政策完善能夠較大促進市場提質擴容、長遠發展，中國有望在國家發展改革委7月底發佈的新規基礎上，針對公募REITs 產品全週期，在企業所得稅、土地增值稅、所得稅的徵收和遞延、存續期稅收管理等方面，出臺相關稅收政策及配套細則。
除此之外，吳卓殷還表示，與海外市場相比，中國REITs槓桿率相對較低，約在28%。假使將槓桿率提高到50%，與過去房地產企業的槓桿率相比也不高，同時，監管部門也能控制住市場風險。適度提高REITs的槓桿率，會提升對企業的吸引力。
二級市場價格波動爲何大？
從已上市REITs二級市場價格的表現看，近兩年的價格波動較爲明顯。參考中證REITs(收盤)指數的走勢，該指數在2022年、2023年分別累計下跌3.75%、28.26%。從2024年2月初開始，中證REITs(收盤)指數不斷上漲，從今年以來最低點的2月5日算起，到8月15日，該指數累計漲幅爲15.25%。
截至8月15日，華夏北京保障房REIT、中金廈門安居保障性租賃住房REIT今年以來二級市場的價格漲幅超過30%，紅土創新深圳人才安居REIT等7只產品的漲幅超20%。夏亦豐認爲，今年以來，其他各類資產的價格都出現不同程度的調整，一些REITs產品憑藉穩定的分紅率等優勢受到了市場關注。
回顧過去幾年REITs在二級市場的表現，韋誼成認爲，REITs試點初期整體規模不大，參與的資金、機構較多，價格呈現出類似於股市中小盤股的表現，波動是機構抱團的結果。同時，此前REITs的發行要求嚴格，底層資產都比較優質，投資人比較認可的情況下，共同助推價格上漲。此外，隨着對消費類REITs等各類新的資產類別發行的放開，供給預期上升，疊加宏觀經濟疲軟的影響，從而導致REITs價格下跌。
韋誼成稱，REITs在二級市場的價格波動是一個階段性問題，隨着市場逐漸成熟，投資者會將REITs從視爲投機型品種，轉變爲配置型品種。對於REITs未來的表現，他認爲，REITs可以做到“下有底、上有頂”，“底”在於這類產品有穩定的現金分派率，“頂”在於如果項目運營比較好，業績表現就會不斷提升，具備很好的資本利得彈性。
展望後市，平安證券在研報中稱，一方面，權益市場弱勢、利率持續下行使得作爲高分紅資產且近期價格穩定的REITs性價比更加突出；另一方面，政策支持態度明確，投資環境越來越友好，預計REITs偏牛格局或仍能延續。擇券上，保障房、環保板塊經營業績較爲穩定，配置型資金可持續關注；二季報發佈之後產業園、倉儲物流價格修復，這是基於業績對極端避險情緒的修復，有一定合理性，但考慮到基本面仍偏弱、經營壓力仍然較大，觀察它們與保障房板塊的利差，當利差壓縮至較低水平時可考慮止盈。
編輯/樊宏偉