防風險、止跌回穩仍是房地產主基調，明年樓市調控會有新工具嗎？｜聚焦中央經濟工作會議

本報（chinatimes.net.cn）記者劉詩萌 北京報道

2024年，房地產市場政策端迎來了重大變化。

距離2021年下半年房地產開始出現下行趨勢，已經過去了三年。在2023年下半年的政治局會議明確房地產供求關係發生了重大變化後，2024年，幾次政治局會議都對房地產做了重要表述：4月底的會議提出，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施；9月底的會議則明確要求促進房地產市場止跌回穩。每次政策發佈後，利率、信貸等工具輪番發力，一線城市也逐步採取放寬限購範圍、減免交易稅費、取消普宅和非普宅標準，以期提振樓市。

2025年樓市將會如何定調？調控會有新工具的出現嗎？12月9日，作爲中央經濟工作會議“風向標”的四季度政治局會議上，樓市並未被重點提及，僅出現了“穩住樓市股市，防範化解重點領域風險和外部衝擊，穩定預期、激發活力”一句。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《華夏時報》記者表示，本次政治局會議對樓市表述不多，是由於往年三季度末的政治局會議一般不涉及經濟，而今年三季度會議已經作了部署，而且隨後國家及各部委對房地產出臺了高頻率的政策推進，10月至11月止跌回穩取得了一定績效。他預計，中央經濟工作會議仍然會就明年房地產止跌回穩進行一攬子部署。

“穩”字仍然當頭

從目前公佈的數據來看，四季度以來全國樓市確實呈現了回暖的趨勢。

國家統計局11月數據顯示，2024年10月份，70個大中城市中，一二三四線城市商品住宅銷售價格環比降幅收窄或轉漲、同比降幅趨穩，房地產市場預期進一步改善。一線城市價格穩定更加明顯，10月份一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.2%，降幅比上月收窄0.3個百分點。其中，上海和深圳分別上漲0.3%和0.1%，北京和廣州均下降0.7%。一線城市二手住宅銷售價格環比由上月下降1.2%轉爲上漲0.4%，爲近13個月以來首次轉漲。其中，北京、上海和深圳分別上漲1.0%、0.2%和0.7%，廣州下降0.4%。

根據中指研究院發佈的11月十大城市二手房地圖，十大城市二手住宅11月均價環比下跌0.17%，跌幅較上月收窄0.16個百分點；同比下跌7.16%，跌幅較上月收窄0.36個百分點。各城市中間，環比方面，深圳和成都二手住宅價格環比分別上漲0.21%、0.12%，其餘城市均有不同程度下跌；同比方面，深圳同比下跌4.42%，是十大城市中跌幅最少的，其餘城市同比降幅均超過5%。

中指研究院認爲，短期來看，目前核心城市二手房市場熱度尚在，在“購房降稅”政策加持下，預計核心城市二手房成交延續高位，二手房價格跌幅有望繼續收窄。同時，12月9日，政治局會議從宏觀政策、樓市定調上都釋放了更加積極的信號。

“坦率地講，我認爲‘穩’不在於政策要不要放鬆，而是在於樓市的定位是非常清晰的，市場必須得穩，不穩的話對於經濟、社會、民生都有衝擊。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進向《華夏時報》記者表示。他指出，“穩住樓市” 的表述具有非常重要的時代背景，在“十四五”向“十五五”轉化的關鍵時期，既是希望高質量完成十四五階段房地產工作的目標任務，也是希望爲“十五五”階段房地產工作打牢基礎，尤其是要在庫存出清、風險有效防範化解和助力行業走上新發展模式之路等方面打好基礎。

還有哪些工具？

從數據來看，目前房價跌幅雖然出現收窄，但房企仍有一定的償債壓力。對於企業端來說，結轉面積大幅下滑導致滬深兩市房企的營業收入仍然在持續調整，2024年1—9月，全國房屋竣工面積36816萬平方米，下降24.4%，其中住宅竣工面積26871萬平方米，下降23.9%。10月份以來雖然銷售有所好轉，或將對未來價格預期平穩及結轉營收回升構成利好，但短期內效果或許仍不明顯。

據中指統計，房企2024年四季度到期需償還的債券餘額爲1304.6億元，一年內到期餘額爲7272.7億元，二年內到期餘額13892億元。綜合來看，滬深上市房企短期內改善現金流仍有一定阻礙，仍需以流動性爲核心，加強現金流管控。

對於2025年會有何種增量政策推出，中指研究院預計，接下來中央經濟工作會議有望給予更多具體的政策方向，更多增量政策也存在跟進預期，如北上深繼續優化限制性政策、“補人頭”加大購房補貼等，促進房地產市場實現止跌回穩。

嚴躍進表示，政策後續的變動要基於對“樓市是不是穩”的判斷，指標有很多：首先是市場交易數據必須穩，如果數據一波上去了，一波又下行了，還要繼續跟進出政策；其次，如果有些城市數據上升，有些城市下降，也要從均衡性的角度落實政策；另外存量土地的收儲政策也要用好。他認爲，財政政策包括房屋交易減稅政策、發行專項債等，貨幣政策則包括降低首付比例、降低房貸利率、增強房貸投放等，在2025年都會持續發力。

李宇嘉認爲，除了繼續通過市場交易量的穩定在扭轉對於房地產量價下行的預期外，當前的紓困市場的政策需要創新思路，轉向需求的潛力：比如提出的統籌推進新型城鎮化和鄉村全面振興，促進城鄉融合發展，要大力提振消費、提高投資效益，全方位擴大國內需求。當前每年有1000萬新就業大學生，有2億新市民、打工人要對接保障房需求，夯實中長期住房需求潛力，這可能是激發活力的一個渠道。

責任編輯：徐芸茜 主編：公培佳