房市投機盛行 自住客停看聽

政治大學地政系博士，甲桂林廣告研展部協理李尚華。（本人提供）

肺炎疫情席捲，造成全球經濟下滑，但由於世界各國實施量化寬鬆政策，及美中貿易戰後臺商資金迴流，卻促成國內房地產市場自今年第二季以來的無基之彈。

據國泰房地產指數資料顯示，包括臺北市、臺中市、臺南市及高雄市的預售屋價格，已創下近20年統計以來新高；新北市的價格亦與2013年第一季高點僅相差3％。按目前房市景況觀察，幾乎可斷定投資買盤已大於自住買盤，建商此時針對投資客規畫的投資需求產品，是否符合自住需求消費者的期待，是個值得討論的議題。

對於開發商而言，完銷是其最終目標，而將產品賣給投資客的銷售速度絕對比賣給自住客要快上好幾倍，原因無他，投資客重視買賣價差及符合現階段市場流通性的產品，較不重視規畫內涵及工程品質。

何謂潮流款不動產？通常可以從建商品牌、建商對於產品規畫能力及產品得房率（主建物除以權狀坪數）觀察。建商品牌很大成分與建築品質畫上等號。舉例而言，若建商推案模式傾向大量推案，這類產品通常快速複製前案以縮短規畫時間，至少爲每層10戶以上的較小坪數或大小坪數混雜產品，由於總價及自備款較低，成爲投資客競逐標的；另爲達到較有效率的現金流量，將以縮短工期達到快速交屋目的，因此工程品質較爲消費者所垢病。

最後，可觀察產品得房率判斷是否爲實用產品。建物權狀坪數包含主建物、附屬建物（陽臺）及公設（扣除法定停車位共有坪數），而內政部宣佈自107年1月1日起，雨遮不可登記爲附屬建物後，較爲理想的得房率應在60％-65％間。也就是說，部分建商爲了放大權狀坪數，會將法定停車位的坪數（平面停車位正常應在12坪左右）挪移登記爲公設。因此，若法定停車位坪數不足12坪，則建商很有可能將該共有坪數移至公設，如此一來，雖然權狀坪數增加，但實則得房率降低，等於花了多餘的錢購買用不到的「登記」公設。在房市景氣時期，這些看不到也用不到，卻「登記」爲公設的建案特別多。

現階段六都房價幾乎都已來到歷史高點，應可斷定市場上已由自住需求客層轉爲投資需求客層，產品型態已偏向投資需求爲導向的潮流產品。也就是說，自住客此時應該停看聽，暫緩購屋腳步，以免在不適宜的時間買到不對的產品。