富力中報業績穩健，物業營收頂樑，下半年城更靜待全面綻放
今年來，新冠肺炎疫情的爆發給我國經濟社會發展帶來嚴峻的衝擊及挑戰。房地產行業作爲推動我國國民經濟增長驅動力，疫情嚴重影響着房地產行業銷售、開復工等經營活動，銷售量價均呈現同比下滑的趨勢。據統計局數據顯示，2020上半年全國固定資產投資（不含農戶）281,603億元，同比下降3.1%，房地產開發投資增長1.9%；全國商品房銷售面積同比下降8.4%，商品房銷售額同比下降5.4%。
值得注意的是，在疫情和經濟不確定因素增加的雙重影響下，“舊改之王”富力地產(02777-HK)積極推進防疫工作的同時，主動應對市場環境的變化，二季度業績實現持續穩健增長，盈利能力突出，持續領跑行業。此外，上半年全國化佈局顯持續成效，城市更新取得積極進展，土儲優質充裕，財務指標持續向好，多項核心指標持續領跑。
2020年突如其來的新冠肺炎疫情給我國房地產行業帶來不小的挑戰。一季度整個房地產行業遭遇“冰封”，二季度市場快速開始回暖，部分城市甚至出現略微過熱的苗頭。據國家統計局數據，2020年上半年全國商品房銷售面積69,404萬平方米，同比下降8.4%，其中二季度銷售面積47,426萬平方米，同比增加3.2%。
在此形勢之下，二季度藉助疫情有所緩解及市場銷售回暖，富力地產迅速採用創新營銷模式，從線下走到線上賣房，從“富力好房”線上銷售到明星直播賣房、老總直播賣房，再到與廣汽傳祺房、車跨界聯動……走在地產創新營銷的前列也成爲其上半年銷售基本穩定的關鍵因素。據富力地產2020年中報顯示，上半年營業收入336億，基本維持了穩定規模。其中，來自物業銷售營業額爲308億元，同比增長3%，反映出弱經濟週期中富力地產具備較強創新營銷能力及業績韌性。
值得一提的是，從現階段銷售權益增速來看，富力地產的良好銷售業績還在延續。截至2020年6月30日，富力地產權益合約銷售金額達510.6億元，而步入7月份後，合約銷售額處於加速增長的態勢。據公司公告顯示，截至7月底，富力地產權益合約銷售額已達617.6億元。
盈利能力方面，即便疫情給整個房地產行業利潤空間帶來不小壓力，但富力地產依舊維持業績較高毛利率和淨利率，持續領跑行業。截至2020年6月30日，富力地產淨利潤爲39.2億元，淨利率爲11.7%,毛利率爲29.6%。截至8月24日止，據財華社數據統計顯示，富力地產毛利率高於2020年中期行業平均值（14家已發佈中期業績報的房企計）的29.19%。
財務方面，上半年富力地產積極主動的降低其資產負債表風險，以謀求更高質量的發展。據財報顯示，上半年度富力地產處理人民幣108億元的境內債券，降低了整體負債規模。與此同時，爲繼續解決短期融資問題，富力地產現已擁有境內資本市場中長期直接融資產品批文額度合計約人民幣180億元，以在融資環境改善的情況下啓動發行。截止2020年6月30日，富力地產的淨負債率爲177%，較2019年底降低22%；資產負債率爲80.37%，同比下滑2個百分點。與已發佈2020年中期報的房企比較，富力資產負債率優於不少百強企業。
除此之外，在疫情、調控等多因素影響下，手握充裕現金流的富力地產積極拿地補貨工作,以便後續進一步提升公司核心競爭力。截止2020年6月30日，富力地產在手現金約爲360億元，現金較爲充裕。土儲方面，上半年富力新增權益土儲243萬平米，約490億元貨值。目前，富力總體上土地儲備充裕而均衡。截至2020年6月30日，權益土地儲備5,700萬平米，約7,580億貨值；一二線和其他城市分別佔比一半。
物業發展表現亮眼，城市更新大有可爲
在疫情及複雜多變的經濟環境下，保障富力地產取得穩健業績的最主要驅動力是物業發展。據2020年上半年財報顯示，富力地產的物業發展營業收入約爲308億元，同比增長3%，約佔總收入比重的92%；物業投資、酒店運營及其他業務收入約爲28億元，約佔總收入比重的8%。此外，物業發展還是富力地產主要收入來源及上半年與其他競爭對手盈利拉開距離關鍵因素。2020上半年，物業發展的銷售毛利率爲33.5%，淨利率爲11.24%，繼續維持業界較高的毛利率及淨利率。
物業發展業務能實現逆市增長，很大程度要得益“富力”品牌價值不斷被市場認可及信賴。據財報顯示，上半年度富力地產有九個項目營業額突破10億元，基本與去年同期持平。其中位於太原的富力天禧城、哈爾濱的富力城及重慶的富力城三個項目營業額均超過13億元，三大項目合併營業額達48億元，佔總營業額的16%。能在一季度房地產行業基本處於“休克”狀態之下，將營業額突破10億元項目保持不俗增速，足以反映出市場對富力品牌實力。
在2020年中期業績會上，富力地產管理層表示，下半年計劃推出16個全新項目及人民幣約2,300億元的可售資源，已達協議銷售目標。2020年計劃交付可售面積爲910萬平方米；2020年全年計劃銷售超過230個項目。由此可見，下半年富力地產富力發展業務將或成爲公司業績增長的主要引擎。
更值得關注的是，下半年富力地產多元業務佈局，將爲公司帶來百花齊發的盛榮業態。
據公司管理層表示，目前，酒店和商業業務已經在第二季度有了明顯復甦。運營中酒店和及商業資產市值已達910億元，運營中酒店達90間，總建面395萬平米，總房間數27173間，分佈與70個城市；截至7月份，全年累計經營淨利潤已經回正；投資物業方面，目前運營中投資物業總建面252萬平米；其中寫字樓約32萬平米，商業約123萬平米，物流園約98萬平米。另外，管理層還在2020年中期業績會上表示，隨着國內旅遊及消費帶動，預計全年目標經營淨利潤不少於5億元。運營中酒店及投資物業市值約910億元。
對此，不難發現，除了積極推進物業發展銷售力度外，下半年富力地產將加大力度推進城市更新項目，進一步提升公司盈利能力。而這一策略將是富力繼續拉開與行業競爭對手的差距的關鍵點，亦是其邁向千億一流房企的重要驅動力。
具體而言，當前政策正積極推進“舊改”。2020年5月，兩會政府工作報告提出舊改目標，2020年新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶，比2019年增加一倍；2020年7月，國務院辦公廳發佈《關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》，提出“到2022年，基本形成城鎮老舊小區改造制度框架、政策體系和工作機制。
在這一背景下，各地開始加速老舊小區改造的工作推進。據不完全統計，截至6月初，已有23個省份發佈了2020年老舊小區改造的工作計劃，從改造內容、改造範圍、改造資金來源、產業鏈等多個方面，加速推進相關工作。據住建部初步統計，全國共有老舊小區近17萬個，涉及居民超過4200萬戶，建築面積約爲40億平方米。
在近40億平方“舊改”藍海里，富力地產將是上市房企中最爲主要的受益者之一。外界一直流傳這樣一句話：“每一根菸囪倒下，背後都有富力的一份功勞。”富力地產向來被譽爲舊改專家，目前在全國已簽約合作逾80個城市更新項目，融資區建築面積超4,000萬平米；這其中，尤其表現了結構上的突出優勢：經濟基本面支撐強勁的一二線城市面積佔比92%，大灣區面積佔比54%。未來十八個月內目標轉化900萬平方米，對應貨值超過2000億元。
在手握近超4,000萬平米的舊改建築面積，富力地產對下半年舊改轉換也十分有信心。在2020年中期業績發佈會，公司管理層表示“近期舊改繼續轉化的有幾百萬平方米，其中包括廣州、西安、太原。超過一半的舊城改造在珠三角，另兩個城市是太原和西安。。”
由此可見，隨着中國房地產市場有增量市場向存量市場的不斷轉變，以舊城改造爲主的存量市場不斷受到國家及地方利好政策的加持，富力地產城市更新業務的價值將不斷凸顯。在可預見的未來，城市更新業務將是富力地產穿越週期實現高質量增長的重要引擎。
尾語：
回顧上半年經營業績表現，疫情之下，富力地產謀勢而動，積極推進疫情防疫工作的同時，採用創新營銷模式，實現穩健業績表現及多項核心指標持續領跑行業。展望下半年，隨着疫情影響逐步消散，富力地產的物業發展、酒店及物業投資業務將穩步復甦，而城市更新業務將藉助各大城市加大推進“舊改”力度，成爲下半年公司另一大業績亮點。屆時，重盈利增長的富力地產，勢必會給股東及投資者帶來更爲豐厚的現金紅利。
文：沈大班