金科20億密集拿地 低價尋地的“622”策略

雖然金科這一個多月拿地動作不斷，但是從其拿地思路來看，依然是按照既定的“622“策略展開。

根據金科的“622”策略，以重慶爲中心的中西部城市發展規模佔比將達到60%、而長三角和環渤海佔比分別達約20%。而在金科“深耕重慶”的前提下，其堅持的兩條主線即是中西部和三四線城市。

而這正是金科近月來拿地的主戰場。

6月15日，金科股份(000656,股吧)發佈公告稱，公司及控股子公司成都金科房地產開發有限公司已在6月14日通過公開拍賣方式分別取得重慶市開縣一塊宗地、四川省內江市一塊宗地的土地使用權。

此次收購共耗資3.51億元，兩宗地的總面積約22.9萬平方米。

其中，涉及到的重慶開縣kx-1-126、127宗地，最終由金科以略高於底價的5600萬元成交。地塊位於重慶開縣文峰街道中原社區，佔地面積93333.4平方米，規劃爲商住用地，其中商服部分的容積率不大於1，住宅部分不大於3.5，土地出讓年限爲50年，掛牌起始價爲5390萬元。

公告中涉及到的另一宗地，編號爲內市中地拍【2012】01號，位於四川省內江市市中區樂賢鎮，佔地面積135952平米，容積率不大於3.0，土地性質規劃爲二類居住用地，地塊成交價爲2.95億元。

觀察發現，這已不是金科股份今年以來首次拿地。5月份後，金科已經頻頻在土地市場出手，相繼在重慶、四川、江蘇等地拿下8宗地塊，耗資近20億。

5月3日，金科就曾公佈，公司已通過掛牌方式獲得重慶四宗地的土地使用權，四宗地塊成交價總共爲11.73億元。

公告顯示，這4宗地塊中，有2宗位於重慶開縣，1宗位於重慶市北碚蔡家，另外一宗則位於重慶市長壽區。

其中，成交額最大的一宗是“北碚蔡家組團M分區M59/03、M61-02/02、M55-02/02”宗地，成交額爲4.7億元，佔地面積19.5萬平方米，可建面積爲36.9萬平米，用地性質規劃爲二類居住用地，起拍價爲4.67億元。

位於開縣的兩宗地塊均處於重慶市開縣平橋生態產業園內，佔地面積共15.05萬平方米，總成交額爲3.63億元；位於重慶長壽區北部片區A-4-5-1/03號地塊，佔地面積13.3萬平方米，用地性質爲普通商品住房用地，成交額爲3.5億元。

之後的5月31日，金科再次宣佈，控股子公司無錫金科房地產開發有限公司以4.32億元的總價摘得江蘇省張家港市兩宗住宅用地，地塊總面積爲14.14萬平方米。

而對於如此集中拿地，金科股份方面指出，這只是公司正常的拿地節奏，意在補充土地儲備。

低廉土地成本

重慶業內人士表示，重慶這兩三年來土地市場情況都不錯，即便今年也如此，而金科可能目前在重慶的土地儲備不夠，所以，這是一輪正常的拿地行動。

金科曾對外表示其土地策略爲，到2013年實現在重慶30個郊縣的佈局，顯然本次拿地也是該計劃的實施。

此外，對金科而言，在重慶拿到的地塊多位於郊縣，地價便宜。對於金科來說，低廉的土地成本是重要的考慮因素

有研究報告指出，2012年1季度末，金科股份手持現金59億元，資產負債率85.7%，真實資產負債率53%，淨負債率爲131%，加之2012年爲信託還款高峰，資金略顯壓力。

另有數據顯示，截至今年3月底，金科的短期借款與一年內到期的非流動負債合計爲48億元。而目前，金科來自房地產業務的銷售爲40億元。

在這樣的情況下，用20億元的現金去買地，有分析人士認爲，金科有“彎道超車”的意思。

不過，無論密集買地是否“彎道超車”，都不可忽略的是，現階段金科奉行的策略依然是，去三四線城市拿低價土地。

第一創業在其研究報告中指出，截至去年11月，金科土地儲備中76.8%是2009年及之前更早時間獲得，樓面地價不超過1200元/平米。

從區域角度來講，重慶區域的樓面地價爲927元/平米，地價最低的瀏陽項目僅146元/平米，而目前北京區域最高樓面地價爲8340元/平米。

這一趨勢在金科年報中也有明確提到，金科在其2011年年報中指出，“公司會推進住宅與商業、酒店業、旅遊業、休閒業、文化業、養老業等產業嫁接，增強低成本土地獲取能力”。