崑山第一高樓爛尾記：開發商中宇置業資金斷裂
坐上上海地鐵11號線延伸線，過了上海嘉定安亭站，就到了江蘇崑山兆豐路站。在一片高樓矗立中，中宇國際中心顯得那麼格格不入。
兩架大吊車兀自橫在中宇國際中心項目中央，了無生氣。在這一方天地裡，雜草沒腰，沒有機器轟鳴聲，沒有鋼筋水泥土碰撞聲。
這裡本該是崑山花橋的新地標。按照九年前的規劃，中宇國際中心包括一幢扇形造型的25層酒店式公寓，即中宇國際公寓和高達218米的48層寫字樓及其配套商業裙房，即中宇國際大廈，後者被譽爲“崑山第一高樓”，因造型和未撥開的玉米酷似，坊間也稱其“玉米樓”。
誰都沒有料到，這兩棟樓日後竟成爲衆多利益攸關方甩不開的大包袱。
時代週報記者在爛尾項目現場看到，已結構封頂的中宇國際公寓門洞、窗洞豁開，尚未安玻璃。不遠處10米左右，中宇國際大廈僅蓋了六七層，鋼筋裸露。工地地面上，散佈着大大小小的水坑，橫亙着的水管還在向外涌水。
何時才能擺脫爛尾命運，接盤俠其誰？時代週報記者深入調查，試圖還原這棟崑山第一高樓的爛尾真相。
695戶入局
“融入上海、同城生活”等字樣，在中宇國際中心項目圍牆上依稀可見。但現在，上海客王震(化名)終於接受美夢破碎的事實。他用“夾心層”來形容自己的苦澀和憤慨，“開發商處於資金斷鏈邊緣，房子爛尾在即，收房無望，卻還得還銀行貸款”。
2012年5月27日，在成爲中宇國際公寓的首批業主後，王震曾和當時近300戶業主一樣，沾沾自喜於在這個價值窪地買下一席並滿心歡喜憧憬未來。
10年前的8月，在“花橋國際商務城”戰略構想下，離上海最近的崑山花橋鎮拉開“造城”序幕。
在花橋當地人張夢(化名)的回憶裡，如今的花橋鎮綠地大道兩側，在2006年前基本是農田。現今A30郊環線幹道曾是走私煙小販們的聚集地。漸漸地，這些被拔地而起的幢幢樓房取而代之。
中宇國際項目就誕生在這場造城運動中。2006年8月31日，江蘇中宇置業投資有限公司(下稱“中宇置業” )以2511萬元總價得到了花橋兆豐路西側、312國道南側的那塊地皮。
地處上海西北角，在同城效應作用下，崑山成爲不少上海客的置業選擇地，曾有上海投資客在崑山一舉買下19套房。
抄底，是王震買房時的真實想法。中宇國際公寓開盤的前半年，即在2011年底樓市調控政策衝擊下，花橋樓市曾普遍降價來吸引上海客。在看了周邊壹克拉、通達廣場等一圈項目後，王震買下均價8000元/平方米的中宇國際公寓，“當時複式最貴的達到1.3萬元/平方米”。
設置在崑山花橋希爾頓酒店的開盤現場，至今仍讓王震難以忘卻，連夜排隊、瘋狂抽獎、焦急入場等畫面還時不時在他腦海裡出現。2012年6月30日，再次加推房源的中宇國際公寓當天去化150套，位列彼時區域銷量排行榜第一。在開盤後的一年時間裡，中宇國際公寓全部695套住宅房源很快全部售完，買房人多數是上海客戶。
受中國首個城市軌道交通跨省項目—上海市軌交11號線北段工程(花橋段)開通的利好，2013年年中花橋樓市一度進入“瘋狂”狀態，板塊內房價一夕之間暴漲8%，部分樓盤售價已經突破1萬元/平方米。
漲價帶來的喜悅，並不能沖走王震的憂愁。一年多來，中宇國際公寓緩慢的施工進度，讓王震提前進入焦灼狀態。
1.5億元缺口
2013年夏天起，王震等中宇國際公寓業主代表們與花橋經濟開發區管理委員會、花橋信訪辦、開發商等進行交涉。是否爛尾，成爲695戶業主們，最大的困惑。2013年10月26日，來自開發商的確信回覆爲，2014年5月31日能如期交房。
“當時我們都沒有做最壞的打算，”王震稱，“2013年年初，業主就已經開始懷疑預售資金並未進入中國農業銀行股份有限公司崑山分行花橋支行(下稱“農行花橋支行” )的監管賬戶。”
在當下預售制下，經房管部門批准，開發商將正在建設中的房屋預先出售給購房者。由於付款與交房之間存在一兩年的時間差，爲監管保證開發商不違反誠信義務，各地有商品房預售資金監管辦法，以資金監管賬戶、專款專用、支出審覈等方式約束開發商，以保障購房者利益。
崑山花橋所在的蘇州市也不例外。按照2010年5月12日出臺的《蘇州市政府關於批轉進一步加強市區商品房預售管理意見的通知》規定，加強商品房項目預售資金監管，商品房項目預收資金應由房地產開發企業全部納入監管賬戶，商品房預售許可行政主管部門負責監管，確保預售資金用於商品房項目工程建設。
事實上，中宇國際公寓業主的預售資金匯入的是另外一個賬戶。在時代週報記者收到的文件資料顯示，中宇置業被監管的賬號應該10532001040003878，而實際操作中全款付清和借貸業主的借款資金匯入另一個非受監管賬戶30430188000019784。
憤怒的情緒在業主之間蔓延，一部分業主以“不知情”、“霸王約定”等字眼向蘇州市銀監會進行了舉報。
開發商緊繃的資金鍊，是業主始料未及的。彼時，中宇置業在花橋還有中宇花苑和中宇廣場兩個已經完工的項目以及中宇新天地地塊，從表面上看，一切風平浪靜。
不少業主並沒有意識到事態的嚴重性，中宇國際中心項目3.25億元的銷售回籠資金，曾是業主最大的定心丸，“照理說，這筆錢應該足夠開發商完成餘下的項目建設，”王震回憶說。
在2014年年底江蘇經視頻道採訪中的中宇置業董事長秘書兼事業發展總監李丕械，證實了有這一數字的存在。按照李丕械口述大意，工程進度放慢由於地下車庫未被回購導致。車庫本是幫崑山花橋經濟開發區管委會代建，開發商先出資籌建而後政府回購，但協議後面被終止，多出了1.5億元的成本。
2015年8月14日，當時代週報記者以業主身份詢問崑山花橋經濟開發區管委會房產科(下稱“花橋管委會” )時，一田姓科長解釋爲，“即便政府要買也要經過業主同意，不然業主也不會同意”。他向時代週報記者承認，當初政府確實有買的打算，但不滿足規劃指標，買入打算放棄，開發商只能自己建。
多位業主及相關知情人士向時代週報記者還原了當時的詳細“劇情”：2004年，花橋政府以每畝30多萬元價格協議賣地約200畝給中宇置業。不久，因國家推行土地招標制，經招標每畝爲90多萬元。據此，花橋政府與中宇置業實際控制人高立存協商差額部分雙方各一半。
作爲交換，花橋管委會將入住中宇國際項目。中宇國際大廈和中宇國際公寓地下車庫原定配比1/3，管委會擁有2/3，由中宇代建，代建費協商爲5000萬元，管委會爲此支付高立存近2000萬元。之後，計劃被終止。中宇置業返還花橋管委會此前的支付款和差價的土地款，最後協商爲地下車庫使用權歸中宇置業。
高立存，溫州人。江蘇中宇置業只是高立存旗下中宇集團的一個項目公司。時代週報記者聯繫高立存就此事進行了解，但截至發稿，未收到其回覆。
質疑也在業主間發酵：多出的區區1.5億元，是真正導致中宇國際中心項目處於停工的罪魁禍首嗎？
十鍋九蓋
2014年5月底，延期至當年8月的交房時間通知，激化了業主與開發商之間的矛盾。憤怒在2014年10月21日徹底爆發。
按照早前中宇置業提供的施工進度表，2014年年初，中宇國際公寓項目已經封頂，但在隨後的半年裡，該工程卻沒有絲毫進展。其間，業主代表曾多次找開發商交涉，“拖延”和“無奈”成爲慣用託辭。
據時代週報記者瞭解，中宇國際公寓的交房時間，曾由2014年8月底的交房時間又延期至2015年5月底。但直至現在，涉及的695戶業主仍無法順利收房。
在過去的3年多時間裡，中宇置業的資金漏洞被不斷髮掘，“十鍋九蓋”是最形象的比喻。
時代週報記者翻查中國執行信息公開網發現，高立存本人已經被列入失信名單。按照業主交叉信息證實，該網站的高立存確實爲中宇置業的高立存。按照其中2013年12月24日立案的(2013)溫泰商初字第00674號決議，高立存有260萬元借款直至2014年8月5日都未支付。
而這只是高立存旗下公司外債的冰山一角。業主向時代週報記者出具了彼時旗下子公司中宇建設更多的欠債證明。按照這些資料不完全統計，中宇建設前前後後有85萬元、116萬元、200萬元、700萬元、255萬元未履行償還的債務。
上述花橋管委會田科長對時代週報記者表示，爲此，去年花橋政府不得不買下中宇國際項目的一層(寫字樓)，以便中宇集團支付農民工的工資，“我們付了500萬元，剩下的500萬元等中宇置業交房後才支付。政府跟你們業主一樣，現在也是它的業主。”
高立存曾坦承公司資金鍊趨緊一說。2014年7月20日，高立存在短信中回覆澎湃新聞記者：“在雲貴川要債，不好意思沒時間(面談)！”
跟中宇置業直接相關的中融信託也浮出水面。中宇置業一離職人士李明(化名)對時代週報記者表示，中融信託曾於2014年7月貸款給中宇置業3.6億元，抵押物爲中宇新天地71.23畝的土地和中宇國際大廈27畝的土地，其中約2.3億元系歸還原中宇置業在中融信託的借款本息。
借新債還舊債，所爲何事？據時代週報記者瞭解，此前的2013年8月，中融-中宇國際公寓項目(二期)集合書出爐，該信託規模爲2.2億元，期限12個月；信託資金用於中宇國際中心開發建設，還款來源爲中宇國際中心的銷售回款。
但在不少業主看來，這筆錢最後並未用於中宇國際公寓的建設。彼時，中宇新天地項目已經被定性爲非法集資案件，償還這筆集資費用遠遠比完成中宇國際中心項目來得緊迫。
中宇置業集團總經理鍾劍鋒和現今已升至中宇置業副總經理李丕械在時代週報記者的暗訪時透露，目前中宇國際公寓項目還差3000萬元左右就能完成交付，只要中宇新天地能順利出售出去，“資金鍊就沒有這麼緊，還可以盤活中宇國際中心項目”。
這樣的回覆被一些業主質疑，他們曾倡議自救：成立公司以買下車庫爲條件，提供開發商尾款，希望其完成工程。只是，協商無果。
接盤俠其誰？
當下，中宇置業和業主還寄希望於—政府託底。
現在還很難評判，他們是否一廂情願之舉。“市場經濟條件下，本身就存在風險。政府有這個義務幫你去協調，但是政府沒有這個權利去接管。政府不可能兜底，也不可能出一分錢來建中宇國際公寓項目。”上述田科長在時代週報記者追問下表示，“中宇置業的外債到底有多少，我們也不知道。如果屆時還是資不抵債，也是沒有辦法。”
目前，當地政府在牽頭接洽中宇置業資產出售事宜。據鍾劍鋒透露，2015年8月14日上午，中宇置業剛和一個深圳開發商協商售賣中宇新天地，“談判由政府牽頭，已經談了大半年了，進展順利的話兩個月內就會有結果。”
而據時代週報記者瞭解，接盤俠很可能就是萊蒙國際。時代週報記者看到一份名爲《中宇置業集團與萊蒙國際集團戰略合作框架協議》的文件，但截至發稿，時代週報記者無法從萊蒙國際確認上述疑問。
田科長確認政府在牽頭談判，但未證實接盤方的身份。“兩條腿走路”，他建議措施，業主走法律途徑，政府牽頭找接盤方。在他看來，中宇新天地和中宇國際大廈項目是中宇置業的優質資產，到了萬不得已全部打包拍賣也是一個辦法。
崑山封強律師事務所陳宇(化名)對時代週報記者表示，中宇國際項目如果沒人接手，一旦開發商申請了破產清算，就會開始財產分配，購房者將按照法院裁定的清償比例獲得相應的償還，“一般在法院裁決中判定購房者債權有優先，清償比例往往會比普通債權的比例高”。
記者手記
爛尾樓要如何逆襲？
時代週報記者 楊靜 發自江蘇崑山
崑山第一高樓爛尾，並非個案。
8月12日，常州市天寧區人民法院發佈公告，常州華光房地產開發有限公司申請破產。曾經以“銀河灣”系列產品出名的全國百強房企華光地產，至今仍遺留了多個未開發完成的項目。僅在南京，華光地產尚在開發的三個項目全部宣告資金鍊斷裂，其中一個項目被轉手，兩個在建樓盤後期還有工程爛尾尚未交付，200多戶業主的收房成問題。
事實上，近年來，國內各地爛尾樓新聞不曾停息。在各地爛尾樓案例的利益線條裡，資金困窘往往在各個環節裡流露。當利益相關方關係破裂，盤根錯節的複雜內裡以及早就滋生的黑幕亂象，也就成爲了外界看不明白的局。
爛尾樓真的是難啃的骨頭嗎？
有數據顯示，中國大部分的爛尾樓項目形成於20世紀90年代中後期，大部分位於市中心辦公商業區，具有較高的投資價值。“科學估價”是接盤方解決爛尾樓的核心問題。
事實上，曾經爛尾嚴重的區域已經給出相應的參考範例。
海南的措施是，採取資產運作的方式加大處置力度，組建具有獨立法人資格的海南省資產管理公司，專門負責承接、管理和處置國有獨資商業銀行協議移交的積壓房地產，並向國有獨資商業銀行償還資金。在處置過程中，對市場前景好、確有開發價值的項目，有關國有獨資商業銀行可根據有關規定，給予貸款支持，封閉運行。
廣州方面，依靠市場機制的作用，促進和培育國有土地使用權二級市場的發展，通過爲“爛尾樓”的依法轉讓提供更多的渠道解決問題，對原建設單位無力開發建設但有開發價值的“爛尾樓”，通過有形市場交易等方式調整土地使用單位。對建設單位自身原因造成的“爛尾樓”，政府將加大監督管理力度，建立有效約束機制，促使“爛尾樓”續建。
爛尾樓轉爲經濟適用房、藝術倉庫等成功案例也有。每個爛尾樓背後的歷史有喜有悲，如何“逆襲”，需要深思。