賣厝阿明／融資房貸的靈活運用 資金需求變通多一管道

房市示意圖。聯合報系記者朱曼寧／攝影

購置房地產除了對退休生活有種保障與安定感，不需要擔心老年租屋不便的問題；有能力的人更有許多鐘意以房地產當作高報酬獲利的投資首選，而除了以上的功能目的外，擁有不動產後，更是多了一項轉貸融資的方案，本次邀請擁有豐富從業經驗的住商不動產松江民生加盟店歐政和店長來爲民衆介紹融資房貸是什麼？比起其他的貸款，此產品又有怎樣的限制與好處呢？

歐店長解釋說明：『融資房貸簡單來說，就是把已清償或是未有貸款過的房屋及土地做爲抵押品，以取得貸款的資金融通方式，如果您現在名下有房子，手頭又需要現金，可以將房子及土地作爲抵押品，向銀行申貸，即爲所謂的原屋融資；那如果房子貸款尚未繳清，仍想使用一樣的方式，則爲「房屋增貸」，就是以「已設定抵押權」的房屋及土地，再向原銀行申請增加貸款金額』。

歐政和店長指出運用二次不動產抵押做貸款申請的好處：

1.利率遠較一般信貸利率優惠：

目前各大金融銀行機構房貸利率約落在2.06%左右，但信貸通常至少都是5~6%起跳，甚至有的會到10%以上，相差甚多。

2.能貸款到較多的額度：

銀行會根據房屋座落區域、周圍行情等因素與房屋現價來進行鑑價再決定核貸金額與成數，如果您本身的還款條件能力充足，是很有機會跟原房貸一樣貸到八成的，所以如果擁有的不動產價值爲1,000萬，核貸8成，則可以貸款到800萬的現金做運用，而信貸則是以DBR負債比來做評估，依金管會規定上限爲平均月收入的22倍爲限，通常能貸到的金額落在500萬左右是緊繃上限。

3.可使用寬限期且還款期限較長：

信貸的還款年限最高爲7年，而透過融資房貸就等於是以房貸的條件做申請，不僅有機會可享有2~3年的寬限期外，還款年限大多也是落在20~30年間，對於月付金的繳納負擔較輕鬆。

另外在申請融資房貸時，除考慮借款金額與還款能力外，還是有一些申請必要費用是要記得納入的，因爲是以不動產做抵押，故基本上都會有銀行開辦費、土地登記規費、火險、地震險以及代書費，以上總費用約會落在10,000元~15,000元。

雖然融資房貸可以貸款到較多資金且享用較低負擔的月償還，但前提是將房子做抵押才融資到的現金，因此歐店長提醒民衆一定要記得按月準時繳納，若真的臨時有繳款困難．也不能置之不理，因爲若累積超過三個月以上銀行會進行法律程序，後續就會面臨到強制執行，所以若是臨時資金週轉不靈沒有能力繳納怎麼辦？其實只要你釋出誠意，有些銀行是有協商空間的，例如調整當期月付金減少一點，次月補上即可。

歐店長回憶過去曾服務過一位老客戶，當時客戶要送女兒出國留學，因此考慮要出售名下不動產變現，店長站在客戶立場思考且在專業評估過後，建議客戶把房子留下來使用融資房貸方案就好，因爲是屬短期資金需求，且僅需約200~300萬，因此不需要非得出售不動產換取過多的資金，而且用貸款出來的學費也讓孩子知道不是憑空得到，必須定期歸還，透過這個過程小孩也很有責任感的打工一起還貸款。店長在服務過程秉持可以用專業提供其他解決方案，就不讓有資金需求的客戶急出售房子，仲介不僅僅是仲介，因爲專業的仲介服務範疇不僅是媒合一般的買賣屋服務，也在此建議民衆有任何的房市融資運用諮詢，都可以找熟識可信賴的仲介或代書協助做多方評估。

感謝住商不動產松江民生加盟店歐政和店長詳細說明融資房貸相關介紹，幫助民衆如有資金需求時多一項融資管道可參考運用。

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