「煤老闆」殺回房地產，馮侖：背後藏着下行週期的資產配置邏輯

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問：

據媒體報道，近兩年，「煤老闆」們又手握大量現金重返樓市了。比如，上海的中糧海景壹號公寓、上海大悅中心、蘇河灣中心3、4號樓等熱門樓盤，均發生股權轉讓，接盤方爲內蒙古等地的能源企業。在土拍市場，也出現了內蒙古、山西等地「煤老闆」的身影，他們在北京、天津、成都等地頻頻拿地。馮叔，爲何「煤老闆」豪擲千金「抄底」房地產，他們歸來意味着什麼？

馮叔：

很多煤企，以及其他能源企業，我們通常叫「煤老闆」、「油老闆」，他們積極進軍房地產市場，我覺得這有兩個原因。

第一，前一段時間，傳統能源行業盈利豐厚、現金充沛，這給了他們很多機會。

據我瞭解，在資金層面，他們基本上有這幾個方向的配置：第一代「煤老闆」主導的決策，一般都是買物業、做酒店，所以積極進入到土地市場。第二代「煤老闆」不愛買這些玩意兒，而是做金融、玩科技，或者投資產業、進行國外投資，等等。

最近這段時間，煤企沉澱了大量現金，「煤老闆」們習慣性認爲，買房、買地、做房地產比較踏實，看得見、摸得着。至少我接觸到的這些「煤老闆」，大概是這樣的觀念，他們近期的入市舉動和過去的發展思維邏輯是一致的。

第二，當下國內的市場，投資機會比較少。股票、期貨、債券，或其他投資，實際上，對他們來說也不容易。

另外，房地產經過前一輪的波折之後，政府也給出了一些積極的支持政策，於是大家的看法是房地產已經到底了。從週期的角度看來，對比2019年之前的價格，這時候入市買地的機會較好，所以他們認爲這時候出手是合理的。

從全國土地市場來說，「煤老闆」拿地佔的比例並不是最大的。雖然從新聞的角度來說具有很強的話題性，但事實上對市場的影響不大，也不大會改變房地產市場的發展邏輯。我覺得，對「煤老闆」來說，這是階段性的資產配置慣性。所以很歡迎他們投資房地產，當然這也是他們的一種習慣性做法。

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問：

最近，蘇州市放出了一顆拯救樓市的「重磅炸彈」：開發商可以按照自己的意願降價促銷，政府部門不再幹涉企業的定價權。部分地方允許新房降價、取消對開發商的定價限制，這對全國樓市釋放出什麼重要信號？

馮叔：

我覺得這是個好現象。政府對商品房市場價格的限制，很容易扭曲一些企業的決策和行爲，另外也會扭曲市場信號，紊亂市場的供求關係。不管是供給端還是消費端，有時候大家會過分緊張、過分悲觀或過分亢奮，都會失去一個比較正常的市場判斷。

蘇州率先這樣做，就恢復了市場原本應有的正常供求關係的發展，另外博弈、競爭使參與者能夠有比較客觀、準確的信號，從而使市場行爲變得更加正常，同時也保護了所有市場參與者的利益。

這對其他城市也是一個信號。我覺得未來全國的房地產市場，特別是銷售類的，比如住宅的限價，不管是限漲還是限跌都應該取消。如果政府要限制房價，那就一分爲二，保障房限制、商品房不限制。

蘇州這樣的做法，如果是針對商品房，我覺得這是個正確的政策；如果是針對保障房，我覺得又不對了。對於市場應該給予極大的尊重，就是說，市場的還給市場，企業家決策的交給企業家，消費者決策的交給消費者。所以商品房市場不應該再限價，而保障房市場應該起到保障的作用。