能貸8成、頭期款卻需備3成？ 拆解中古屋交易結構
不少想成家的首購族，對於買房有諸多疑問，就有網友提問，「大家都說買房頭期款要3成，但不是又說可以貸款8成，到底爲什麼？」，其實當民衆在簽訂買房合約後，總共有4筆款項要支付，包含簽約款、用印備證款、完稅以及交屋／過戶款。
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拆解自備款3成，其實就是買房4筆款項中的前3項，簽約款、用印備證款、完稅，當買賣雙方確定成交價以1000萬元爲例，首先遇到的就是「簽約款」，通常爲成交價的10%，也就是100萬元。
接下來會遇到「用印備證款」，當原屋主準備好印鑑、房屋土地的權狀後，買方就需要支付第二期款，一般來說也是成交價的10%。當地政士協助處理完賣方的基本付稅後，就進入第三期款完稅，「完稅」款通常契約上也是10%。
以上3筆款項加總，就是成交價的30％，而自備款的3成也從此而來。之後第四筆款項爲「交屋尾款」，就是常聽到的「房貸」金額，由銀行覈保後直接代償價金。
▲專家提醒，由於房屋現況與申貸人自身的條件，都會影響申貸成數，建議自備款還是抓在三成較適當。（圖／資料照片）
資深地政士則表示，通常在雙方議約時就會同步申請銀行貸款，也因此在合約備註上可能會出現，「簽約款10%、用印備證款0%、完稅10%」或是「簽約款10%、用印備證款10%、完稅0%」的情形。
不過東森房屋研究中心副理謝欣亞表示，雖說現在大衆認知，首購的貸款成數可到8成左右，看似只要準備2成自備款就能購屋，但由於房屋現況與申貸人自身的條件，都會影響申貸成數，加上買房有很多的隱性支出，例如裝修、重整等，建議自備款還是抓在3成較適當。
民衆若頭期款不足，但本身還款能力夠高的話，有些民衆會以信貸方式補足。但謝欣亞提醒民衆，「建議在買賣契約中加註，若最終核貸結果不如預期，可無償解約等條款，纔可保證自身權益。」
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