切記！投資廣州，這些板塊二手千萬不能碰！

上週，我們剛寫一篇針向全國“小白”購房者的文章：

大家的反響還挺熱烈的，有人問：說了那麼多廣州值得買的板塊，不如來個反向指南，說說廣州究竟哪些板塊的二手房千萬不能碰？

既然大家強烈呼喚，那就來一篇吧！

篩選三條金標準

其實，從大家想知道“哪些板塊二手千萬不能碰”這一點，就可以看出，現在的購房者，確實比以前更謹慎了。

畢竟現在這個形勢下，市場跟以前不一樣了，已經不是房價普漲時代，以前閉上眼睛隨便買一套都能賺，現在閉眼買一套，結局就是被套牢。

在大家都更“挑剔”的背景下，誰能避開錯誤選項，誰就成功了80%。

至於哪些板塊二手千萬不能碰，簡單來說就是三條標準：無產業規劃、在建的純“睡城”、單打獨鬥的板塊。

買房想要不踩坑，必須要摸準城市的發展規律。

在上一篇文章中，我也提到過：從目前廣州的樓市來看，前沿產業集中的區域，房價的預期也會相對較高，買在這些區域，升值空間會更大，跟着東進南拓的政策和產業規劃走，準沒錯。

那反過來，我們可以得到的篩選準則就是：那些沒有產業規劃的片區，千萬不能碰。

缺乏產業規劃，意味着這個板塊的人口、資金吸引力都會相對較弱，沒有人就沒有住房需求，沒有常住人口和資金流入，配套自然也無從建起，長期以往，板塊樓市缺乏向上的支撐力，自然沒有升值的空間。

在建的純“睡城”不能碰，則是因爲，根據過去的經驗來說，純睡城的房價往往漲不動。

睡城示意圖

所謂睡城板塊，基本都是離產業、經濟中心較遠，房子和低端配套扎堆的居住區。而圈層、配套質量和人口的高流動性，就決定了睡城房價所能達到的高度。

在建的純睡城，風險就更大了。一方面，現在廣州在建的新城不少，餅是都畫了，但後續能否全部實現，或者實現的時間需要多長，不好說；另一方面，睡城規劃的配套，一部分是要依靠進駐的開發商來實現的，現在開發商頻繁暴雷，能夠藍圖照進現實，存在一定的不確定性。

最後，部分單打獨鬥，在某些板塊“開荒”的項目，也不建議投資客碰。原因很簡單，依靠一個項目的力量，是很難將整個板塊改頭換面的。

這些板塊的新房，已經在不停地內卷，產品也卷得飛起，做的越來越好，要是價格到位，其實還是可以買的。

但二手就不建議了，本身板塊前景不明，加上新房產品、實用率都有明顯的優勢，板塊內的二手房就更沒競爭力了。

這幾大板塊

千萬不要碰！

那麼，在廣州，有哪些板塊是符合這些標準的呢？

增城，有兩大板塊是可以拎出來說一說的：朱村板塊、永寧板塊。

先說朱村板塊。朱村板塊，當年靠着教育城、富士康科技小鎮規劃，以及地鐵21號線的通車打開了市場。

這十年來，21號線沿線已經建起了十數個新盤，但教育城的規劃卻沒有完全落實，朱村也淪爲了睡城，住宅多，人多，但是配套零星分佈，沒有連片成型。

目前房價雖然便宜，低至一萬出頭，但整個片區的二手掛牌量非常大，幾乎很難找到“接盤俠”。

部分小區的降幅也挺大的，如朱村板塊的威華雅苑，2016年剛開盤的時候，項目的成交均價爲8131元/平，2021年最高漲到了1.86萬/平，目前新房價格又跌到了1.5萬/平，二手更是回到了8字頭了，房價大跳水。

永寧板塊也是類似，雖然周邊有不少企業、工廠和倉庫，但是整體規劃一般，交通、配套長期沒有起色，房價也不溫不火。

根據永寧街道辦事處信息，目前永寧常住人口已達到約30萬人，一條新新大道串聯起了近20個樓盤，但片區卻遲遲等不來地鐵和大型商業配套，片區二手也較難出手。

番禺也有一個板塊是不太建議投資客入手的。

大夫山板塊，主打自然資源，但不在城市的規劃重點名單上，未來番禺的發展重點也集中在萬博長隆、國際創新城、廣州南站等板塊，片區的上漲空間有限。

在廣州普降的行情下，片區內的新盤價格下滑較爲嚴重，比如大夫山·尚東，二手最新成交的三套房源，均價都在1.6萬/平左右，房價一夜回到7年前。

南沙呢，也有一個板塊不建議投資客入手——黃閣板塊。黃閣板塊，基本是屬於市區外溢的睡城板塊了，片區利好不如橫瀝島、靈山島多。

之前的成交之所以高，主要的原因在於片區是南沙距離市區最近的板塊，價格比較親民，且選擇較多。但是從目前的發展來看，片區的住宅是起來了，但是配套和規劃沒有跟上，房價也始終沒有上漲的勢頭。

再來說一下花都。花都除了區府板塊、融創樂園板塊、花都湖板塊外，其它板塊基本都不太建議大家入手。

區府主要是生活成熟；融創樂園周邊配套較爲高端、城市面貌較新、有產業帶動；而花都湖板塊則有湖景資源，在區內屬於較有價值的板塊。

但其它區域，基本屬於要產業沒有產業，要配套沒有配套的板塊了，加上花都本身不在廣州東進南拓的戰略線上，發展前景本就一般，更不建議大家投資這裡的二手了。

除了上述說的這幾個板塊外，整個從化也屬於我不建議投資客買入二手房的區域。

從化基本屬於郊外，沒什麼產業利好規劃，房價也一直不溫不火，1字頭的房子不少，除了本地客買入之外，就是度假客了。外地人買來養老度假可以，但投資就算了吧。

還有哪些沒提到的板塊，歡迎大家在評論中提出建議！

最後插播一則消息：

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