申度調查：我們跑遍上海各區交易中心 帶你感受最真實的樓市
要：一線城市在政策的持續刺激下，市場回暖明顯，但真正考驗還在後面。2025年，纔是大考之年！
上海入冬了，天氣格外寒冷，但上海購房者的買房情緒卻“反常”地高漲。
作爲一家房地產的媒體，申度也幾乎每週都在報道着新房和二手房的成交數據。10月新高，之後11月的成交數據又在衆望所歸中再創新高，12月數據還在延續着火爆……
一方面是政策的持續出臺，另外一方面開發商也在年底加足馬力衝擊年度業績。12月的成交數據，毋庸置疑，一定會走好。
爲了帶大家感受一下最真實的上海房地產市場，申度編輯部的小編們，上一週分別在工作日和週末，跑遍了上海市中心和郊區的各個交易中心，爲大家帶來一線調查。
01
現場：上海各交易中心購房者“爆滿”
12月13日（上週五）中午時分，地產申度來到浦東新區房地產交易中心，儘管當天是工作日，但碩大的浦東房地產交易中心（張楊路受理處），現場人頭攢動，各個窗口前的座位幾乎座無虛席。
“上午9點半早早就來辦理業務，眼看馬上要到中午休息時間了，還沒有排到。”申度君在這裡，聽到一位老阿姨在吐槽。
現場的登記辦理窗口、繳稅窗口、發證窗口、過戶窗口還是諮詢窗口，都人羣聚集，無論是辦理新房業主，還是二手房業務，都全線排滿。
而在12月12日（上週四），地產申度調研了位於市中心的徐彙區房地產交易中心，這裡雖然沒有浦東如此大的客流，不過早上剛開門，就已經有不少前來辦理業務的市民。
今年以來，上海樓市表現兩極分化，”市區熱郊區冷”已成爲共識。那麼，郊區的交易中心人流情況又如何？
12月12日（上週四），地產申度的另一位小編來到了位於嘉定區房地產交易中心，工作日下午2點，交易大廳已經出現大排長龍的景象。
而在剛剛過去的週末，上海各大交易中心的人流更是呈幾何式增長。
地產申度從購房業主羣瞭解到，有部分業主在12月14日週六下午2點，前往奉賢區房地產交易中心辦理新房產證，取號後得知前面還有100多號人，眼看現場一眼望不到頭的人羣隊伍，故決定放棄等待，擇日再來辦理。
過去的這個週末，奉賢區交易中心平均等候時長在3個小時左右。
12月交易中心人流爆棚原本也是在地產申度的意料之中，因爲11月下旬，上海出臺了房地產交易環節的稅收優惠政策。政策從12月1日開始執行，12月肯定有大量擠壓的過戶和辦產證需求集中釋放。
02
數據：二手房持續新高 12月日均972套
我們先來看一組數據，1287套和1280套。這是上海過去的週末二手房成交數據。自10月以來，上海的二手房成交每逢週末，成交量必破千套。12月2日-8日那周，甚至在週五那天也突破了1000套。一週內連續3天破千套，這個是以往很少見的。12月過去的半個月，日均成交量達到了972套。遠遠超過了10月日均782套以及11月的日均901套。
數據源於網上房地產
本月截至到12月15日，上海二手房成交量14580套。如果下半月能延續這一行情，12月上海二手房的成交量或逼近3萬套，也將創造2021年以來，12月二手房成交的單月新高。
數據源於網上房地產
回顧一下過去幾年上海二手房的成交數據。
假設年底上海12月的二手房成交量能接近3萬套，那全年的成交量或接近24萬套，這一數據也將是近3年來的新高。
數據源於綜合整理，僅供參考
（注：今年1-11月上海二手房累計成交207353套）
03
中介：樓市最忙碌的人
今年樓市有點熱。中介人員加班加點，爲客戶帶看，籤合同，完成交易，他們也成爲當下樓市最忙碌的人之一。
有一名中介人員小軍（化名）告訴地產申度，自從10月市場行情好轉以來，幾乎就沒有停下來過。
在9月底的滬七條出臺後，看房和賣房的客流就有明顯的回升，客戶談判和成交的週期也有縮短，之前有套房源，房東掛了好幾年都沒有成交，但在這一輪行情中，就成功賣出去了。
“我從業中介行業5-6年了，從來沒遇到過現在這種情況，這麼低的稅率和貸款利率，放在幾年前都不敢想。還記得前幾年樓市行情也算是起起伏伏，但很久沒有像今年12月這樣火爆了。”
“就說銀行貸款政策吧，前幾年有’三價就低’約束，銀行還不樂意放很多貸款給你，放貸的週期也很長，但現在銀行是求着你貸款，就怕你不貸款或者提前還錢。”
“再說最近去交易中心，各個窗口的工作人員都上崗辦理業務，很難找到有哪條業務線是閒着的。”
在閒聊過程中，該中介人士進一步透露，10月和11月的工作也有階段性，平時還算可以應付，週末就會特別忙，並且帶業主去交易中心辦理業務，他們都是全程陪同。
而12月一波行情走高，從帶看轉換到成交最重要的推手，還是11月下旬出臺的取消普通住房和非普通住房標準，對於購買140平方米及以下住宅的購房者，這個政策可以大幅減少稅收。
據瞭解，政策在12月執行以來，有很多在上月就已經談攏的交易，或者是在觀望還沒有及時網籤的下家，都在這個月集中籤約和辦理業務。
另一個比較直觀的變化是，今年以來出臺了大大小小多個調控政策，但都沒有11.18新政這麼明顯，因爲之前的政策主要還是放鬆購房資格，擴大買房人羣的範圍，但這一次是實實在在的省錢，還是一筆不小的費用，這關係到買賣雙方的利益，能直接促進成交。
“在今年10月以前，尤其是上半年，我們都是打電話，發微信，邀約客戶去看房子，坐下來談判，但這兩個月，有很多客戶會主動找來要去看房，要和房東協商價格。因爲最近白天基本都排滿，要帶客戶去交易政策辦理業務，很多時候都是在下班後，或晚上帶客戶去看下房子。”小軍說到。
04
結語
12月已經過半，上海二手房成交量有望再創今年新高，而二手房的火熱或也將傳導至新房市場，近期多個新盤觸發積發。當然，很多人關心的是，這樣的行情能否持續下去，不僅僅是曇花一現。
上週，中央舉行的經濟工作會議，再次明確2025年要“穩住樓市股市”， 持續用力推動房地產市場止跌回穩，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。
地產申度認爲，雖然從10月到12月，上海的房地產市場確實有回暖，但是，從全國的行情來說，三、四線城市的壓力更大。並且，房地產市場真正的止跌回穩，需要依託的是居民收入和購買力的真正恢復。
說得更具體一點，國家出臺的4萬億白名單融資，100萬套城中村改造、貨幣化安置，地方政府下場收儲存量房等等核心政策的落實，更直接關係着房地產市場能否真正走出困境，止跌回穩。
2025年，纔是真正的大考之年。