深耕開發業務基本盤：萬科高質量交付超11萬套，年內新增項目首開兌現度100%

9月底以來，多項樓市重磅政策集中落地，從央行降準降息、下調首付比例，到北上廣深接連落實鬆綁樓市調控，市場信心大增。據行業第三方機構不完全統計，22個重點城市十一期間認購面積環比上升12%。而穩居房企第一陣營的萬科，及時把握政策帶來的市場機遇，在國慶假期取得良好銷售表現，實現認購金額超百億。

除了積極銷售，高質量交付、銷售跑贏大市、產品創新獲市場認可、精準投資和存量盤活能力持續提升，也成爲萬科綜合住區業務的最新關鍵詞。全力行動的萬科前三季度實現營收2200億元，繼續堅守財務安全底線，已完成今年全部公開債的兌付，第三季度經營性現金流保持爲正。守住安全的基礎上，萬科高質量交付超11萬套，銷售超1800億跑贏大市，年內新投資項目首開兌現度100%，2023年至今盤活存量產能超470億。

業內人士認爲，當前房地產行業處於供求關係變化和新舊發展模式轉換的關鍵階段，傳統的住宅開發業務需要同時應對多重挑戰。一方面，市場深度調整之下，銷售難度上升，如期交付挑戰加大。另一方面，隨着行業進入激烈的存量競爭時代，又對開發業務的產品能力、投資能力、存量資源的盤活能力，都提出了明顯更高的要求。萬科能在銷售保持行業前列、保障高質量交付的同時，實現多項關鍵能力的提升，反映了其“不躺平”的態度，也爲其未來把握政策帶來的市場機遇打下了基礎。

作爲三大主業中佔比最高的基本盤業務，萬科大力推進綜合住區產品創新，積極研發適配城市發展趨勢的前沿產品，在多個一線及省會城市實現熱銷，銷售保持行業前列。截至9月底，萬科實現銷售超1800億元，持續跑贏大市，銷售表現優於百強整體水平。近年來，萬科一直持續加大對住宅客戶的分析和研究，加強社區配套的設計和運營，將生產、生活、生態集於一體，以上海理想之地項目爲代表打造了一批優質住區，獲得客戶廣泛認可。北京東廬、瀋陽胤樾、貴陽都會印象等項目平均去化率達80%，平均稅前毛利率達18%；最新開盤的上海中興傲舍項目，取證去化率同樣達到80%，開盤當日銷售41億。

產品力的提升，帶來更高品質的交付，前三季度萬科如期交付超11萬套房子，並持續提升客戶對交付質量和入住體驗的滿意度。今年以來，萬科積極開展“與業主共建家園”系列行動，邀請超過3萬戶業主走進工地實地看房，同時，萬科在51個大盤項目完善社區配套、推進社區氛圍營造，大盤項目入住戶數新增超2萬戶。爲了讓消費者踏踏實實地住進新房，在交付階段推進“交付即辦證”，上百個項目的業主於交付現場拿到產證。

除了產品本身，伴隨住宅開發市場規模持續收縮、銷售難度顯著上升，房企投資容錯率大幅降低，投資一旦失準，也可能對項目產品的性價比造成影響。而萬科已逐步建立適配新發展階段的精準投資能力。截至目前，萬科今年所有新投資項目均實現首開兌現度100%。事實上，行業高增長時代成爲過去時，樓市銷量及價格均已今非昔比，但萬科2022年以來主動投資的項目整體兌現度達87%，銷售毛利率平均達17%，體現了公司投資、管理水平的持續提升，爲未來的健康可持續發展做好了投資能力的準備。

此外，行業進入存量時代，優質增量土地資源顯著減少，同時行業高增長時代留下的大量閒置資源亟待轉化，是否能對存量土地資源進行更有效的盤活，將是房企的重要能力。萬科近年來積極藉助政府各類支持性政策，通過商改住、資源置換等多種方式全力實現難點項目的盤活。最新數據顯示，2023年至今，萬科已累計盤活產能超470億。以瀋陽胤樾項目爲例，萬科通過存量土地資源置換，獲取條件較優的新項目，開盤實現投資兌現度100%，取得良好回報的同時，公司資源結構得到優化。

事實上，今年以來，無論市場環境如何變化，萬科都體現了積極行動不躺平的態度，在市場深度調整期能全力應對，面對多重挑戰仍實現了銷售跑贏大市和高質量交付，併爲行業新階段做好了能力準備，在政策東風吹至時能把握市場機遇，積極銷售保持行業第一梯隊。相信在自身全力以赴和各方堅定支持下，伴隨政策的持續落地，萬科將加速重回健康發展軌道。