深圳觀山海家園優點和缺點分別是什麼_優勢和劣勢分析
觀山海家園值得購買，但需要考慮其優缺點。
優點
缺點
總結
觀山海家園以其低容積率、交通便利和完善的周邊配套吸引了衆多購房者。然而，臨近主幹道和媽灣港的噪音問題以及地理位置的非核心板塊可能是需要考慮的因素。總體來說，觀山海家園是一個值得考慮的購房選擇，但需根據個人需求和偏好權衡其優缺點
遠洋觀山海家園，折扣加碼！717萬起買4房，首推258套！本次開盤也打出了99*98*98*99*98折後再減10萬優惠，綜合下來約9.22折優惠，折後均價7.64萬/㎡，折後單價6.51-8.77萬/㎡，總價在717-1009萬/套，預計在2026年12月份帶簡裝交房。
110㎡的4房2廳2衛，折後總價717-918萬/套，單價6.51-8.34萬/㎡。
115㎡的4房2廳2衛，折後總價808-1009萬/套，單價7.02-8.77萬/㎡。
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觀山海家園，由遠洋集團打造，總佔地面積約4.24萬㎡，總建築面積約16.3萬㎡，計容建築面積約11.64萬㎡，容積率2.65，綠化率30.85%，共由10棟總高17-25F住宅組成，由8棟塔樓，2棟板樓設計，其中1棟1/2單元住宅24F，1棟3單元住宅23F，2棟1單元住宅19F，2棟2單元住宅24F，2棟3單元住宅22F，3棟1/2單元/4棟1/2單元住宅17F，5棟/6棟住宅25F，配建有公交首末站。
總規劃870戶，全部是商品房住宅，地下室有3層，規劃停車位987個。
南山前海，遠洋觀山海計劃在今年12月份入市，將首推1棟跟2棟，共550套房源，面積有95㎡的3房2廳2衛，108-115㎡的4房2廳2衛戶型，另外後面會加推113㎡的4房2廳2衛，138㎡的4房3廳2衛戶型（專梯入戶），目前營銷中心暫未開放，具體價格還沒出來，預估總價7字頭起！，不過該項目容積率僅2.65，是一個低密度且純商品房住宅小區，也是深圳市面上非常稀有依山而建的新盤，值得期待！
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項目基本信息
開發商：深圳市遠荔實業有限公司（遠洋集團）
物業公司：待定觀山海家園
物業管理費：7.8元/㎡
總佔地面積：約3.62萬㎡
總建築面積：約19.5萬㎡
容積率：2.65
綠化率：30.85%
產權年限：2023.5-2093.5年（70年）
總戶數：870戶
總棟數及樓高：10棟，17-25F
梯戶比：2梯2戶/2梯4戶/2梯5戶
層高：1-2-5-6棟3米，3-4棟3.05米
停車位：987個
車位佔比：1:1.34
交房時間：待定
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交通配套
「觀山海」到環中線（5號線）荔灣站約800米，步行15分鐘內可以到達A口，雖不算遠，但要是碰到雨天這個距離會有點尷尬。
荔灣站搭乘5號線北上鐵路公園站可換乘15號線，持續北上可達前海、寶中、西麗樞紐、深圳北站等核心地帶。
南下赤灣，可換乘2號線到蛇口、後海、華僑城等核心地帶。
商業配套
遠洋觀山海自帶有6000㎡的社區商業，一路之隔的泛海城市廣場購物中心，裡面有人人樂超市，約500米有興海灣肉菜市場，周邊15分鐘車程內還有海上世界，K11購物藝術中心，前海卓悅INTOWN購物中心，前海壹方匯，山海會員商店，前海壹方城等大型商業中心。
教育配套
遠洋觀山海緊挨着的西北側地塊規劃有1所36班制小學，目前還沒有對外公佈是什麼學校，根據南山區教育局2024年最新的學區劃分，小學學區劃分在南山實驗教育集團荔灣小學，距離約500米，初中學區劃分在深大附中初中部，距離約1.1公里。
生態配套
臨近大南山腳，自然資源不錯，周邊還有荔林公園、月亮灣公園、青青世界等生態和文娛配套。
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戶型鑑賞
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95㎡的3房2廳2衛
設計的是豎廳格局，客廳3.5米開間，LDKB一體化，S牆設計預留冰箱卡槽位，3個臥室分別做到了3.6米/2.8米/2.8米的寬度，主臥加1個次臥270°全景飄窗，客廳連接次臥出6.3米長的大陽臺，U型廚房，得房率約95-97%（包含贈送），西南或東北朝向。
108-110㎡的4房2廳2衛
設計的是豎廳雙龍抱珠格局，客廳3.5米開間，LDKB一體化，4個臥室分別做到了3.7米/3.4米/2.8米/2.6米的寬度，主臥加2個次臥270°全景飄窗，客廳連接次臥出6.1米長的大陽臺，U型廚房，得房率約95-97%（包含贈送），西南或東南朝向。
113㎡的4房2廳2衛
設計的是橫廳南北通透格局，客餐廳6米開間，LDKB一體化，全屋飄窗，4個臥室分別做到了3.9米/3米/2.8米/2.6米的寬度，主臥加1個次臥270°全景飄窗，客廳出6米長的大陽臺，L型廚房，得房率約95-97%（包含贈送），西南或東南朝向。
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115㎡的4房2廳2衛
設計的是橫廳南北通透格局，客餐廳6米開間，LDKB一體化，全屋飄窗，4個臥室分別做到了3.9米/3米/2.8米/2.6米的寬度，主臥加1個次臥270°全景飄窗，客廳出6米長的大陽臺，L型廚房，得房率約95-97%（包含贈送），西南或東南朝向。
138㎡的4房2廳2衛
設計的是豎廳南北通透格局，專梯入戶，客廳6.1米開間，LDKB一體化，全屋飄窗，4個臥室分別做到了3.9米/3.25米/2.9米/2.8米的寬度，主臥加1個次臥270°全景飄窗，客廳出6.1米長的大陽臺，U型廚房，得房率約95-97%（包含贈送），陽臺主朝西南向。
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2024年房地產政策760次高頻“出牌” 明年城改、收儲或擔任關鍵角色|推動樓市止跌回穩
①2024年全國各地出臺房地產調控政策超760次，當前政策環境已處於歷史最寬鬆階段。②分析師指出，後續的政策空間中，城改和收儲是最爲關鍵的兩個政策，兩者可以在時間尺度上分別調節需求和供給，從而一定程度上熨平房地產週期，實現房地產長效機制。
財聯社12月26日訊（記者 李潔）2024年的房地產市場仍處於深度調整過程中，在強力政策支持下，止跌回穩成爲當下及未來一段時間市場的關鍵詞。
分析師表示，從鬆綁限制性政策到出臺刺激性政策，2024房地產政策措施基本應出盡出：從房貸利率到交易稅費，從首付比例到供需兩端都迎來政策調整，每一項政策的調整都牽動着購房者、房企以及整個房地產市場的神經。
據中指院監測數據，截至目前，2024年全國各地出臺房地產調控政策超760次，當前政策環境已處於歷史最寬鬆階段，特別是需求端政策，涉及居民購房成本、購房門檻的房貸利率、交易稅費、首付比例等均已降至歷史最低水平。
在一系列政策支持下，市場在四季度出現階段性止跌，在此市場環境下，2025年房地產市場將走向何方，政策端會如何發力，延續寬鬆路線還是適度調整步伐？
“住建部在北京召開的工作會議，爲未來三年房地產發展確定了方向。”浙商證券地產分析師楊凡告訴記者，2025年爲達到“止跌回穩”的目標，現階段政策有望繼續寬鬆，尤其是與財政政策相關的措施，力度可能會加大。
申萬宏源分析師袁豪認爲，2025年預計房貸利率將繼續下降，包括商貸和公積金；預計一線城市限購和稅費政策將繼續優化；收儲實施有望加快；房貸政策也存在優化空間。
政策環境已達歷史最寬鬆水平
2024年房地產政策力度和頻率是史無前例的，政策環境步入歷史最寬鬆階段。
“年初小陽春之後，市場急速下滑，特別是二手房市場大幅降價售房，市場量價循環階段性下跌，在當時超出預期。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。
在此背景下，本輪調整大週期開始。2024年多部委接連發布各項政策，年內合計降息60BP，降準100BP，同時存量房貸預計平均降幅50BP，限購幾乎全部鬆綁，限制性政策幾乎全部取消，隨着2024年9月政治局會議提出“止跌回穩”後，稅費優化迅速落地，財政政策大力度支持收儲以及回購閒置用地。
“對標歷史，本輪政策力度不亞於歷年。”方正證券分析師劉清海表示。
具體來看，2024年政策發力大致分三段。在5月17日之前，仍舊以央行降低LPR爲主，如年初一次性下降25個基點，地方政府特別是一線城市集體放鬆限購範圍、降低首二套首付比例等爲主基調。
“2024年上半年並無過多實質性重磅刺激，多爲對現行制度的優化調整，意在規範市場秩序，完善房地產行業發展新模式，政策力度限於託而不舉”。克而瑞分析師指出。
而“517新政”開啓了政策轉向的序幕，監管部門開始實施更有力的新政策。
5月17日，央行下調首套和二套房首付比例，取消全國房貸利率下限，下調公積金貸款利率；去庫存方面，央行同日設立3000億元保障性住房再貸款用於收購存量商品房，住建部、自然資源部提出盤活存量閒置土地、支持地方收回土地；6月自然資源部、發改委發文，提出三個方面18條舉措處置閒置存量土地。
5．17後政策推進節奏加快，不過銷售市場仍有所波動，在8月下旬第一輪政策效力減弱後，9月快速發佈新一輪利好政策。
隨後，“9.26”成爲行業的轉折點，行業定調出現轉向。
9月26日，政治局會議確立“要促進房地產市場止跌回穩”，這是中央層面首次出現這樣的表述，同時祭出一攬子增量政策，部門政策持續發力，形成政策組合拳。
隨後，多部委相繼落地穩地產“組合拳”，明確了促進房地產市場止跌回穩的“四個取消、四個降低、兩個增加”，包括下調利率、下調二套房首付比例下限、降低存量房貸利率等，首套、二套房貸利率下限均將至15%的低位。
此外，10月12日財政部允許專項債資金、保障性安居工程補助資金用於收購存量房，允許專項債用於回收存量閒置土地。11月13日，財政部等聯合發佈稅收優化政策，降低居民購房和企業稅收負擔；11月15日，住建部、財政部發文部署進一步做好城中村改造工作，擴圍城中村改造城市數量並推進貨幣化安置。
地方層面，2024年以來，各地政策調整力度進一步加大，優化政策應出盡出，多數城市全面放開過去在市場過熱階段出臺的限制性政策，同時從加大購房補貼、提高公積金貸款額度等方面釋放政策利好。
“截至目前，除個別核心城市仍保留了一定限制性政策，全國大多數城市限購政策已經全面放開，當前政策環境已處於歷史最寬鬆階段。”中指院分析師表示。
政策持續發力後，市場出現回穩跡象。12月25日，住建部會議指出房地產市場出現了積極變化，10-11月“房地產市場呈現止跌回穩勢頭”。據中指院數據，12月以來（12.1-12.22），重點30城新房成交面積環比、同比增長均超10%，重點20城二手房成交量環比、同比亦繼續增長。
有分析師指出，政策在不斷試探市場的敏感點，以找到最佳平衡點來推動房地產市場健康可持續發展。2024年各方面政策的聯動調整，不僅是爲了市場短期熱度提升，更是從長遠角度考慮構建一個更加合理、穩定的房地產市場生態，讓房地產迴歸居住屬性的同時，也能發揮其在經濟領域應有的帶動作用。
“城改”和“收儲”政策或成關鍵
隨着2025年政策環境步入歷史最寬鬆階段，2025年房地產政策環境會如何發展，備受關注。
多位分析師指出，展望2025年，房地產市場政策有望在現有寬鬆基礎上繼續優化完善，朝着構建長效機制的方向穩步邁進。
事實上，年末政治局會議及經濟工作會議爲2025年房地產市場的發展指明瞭方向。
12月9日，政治局會議定調“穩住樓市”；12月12日，經濟工作會議再次強調“持續用力推動房地產市場止跌回穩”；12月25日，住建工作會議爲2025年房地產發展方向定下基調，其中，止跌回穩仍是首要任務。
分析師指出，在當前市場環境下，儘管部分城市已呈現出止跌回穩跡象，但市場整體的不確定性仍然較高，如市場預期的波動性、不同城市間的分化加劇等問題依然存在。因此，保持政策的連續性與穩定性至關重要。
因此，展望2025年，房地產政策寬鬆基調或將延續，下階段政策有望繼續圍繞“促進需求”和“優化供給”展開。
“預計2025年將在已出臺政策的落地實施方面發力，如繼續下調房貸利率、存量房貸繼續下降、全面取消限制性購房措施(京滬深海南等)，以及逐步恢復企業正常運營能力，比如收購房企存量閒置土地、收購存量商品住房作保障性住房，多措並舉逐步改善市場供求關係失衡導致的房價下行預期。”克而瑞分析師表示。
袁豪認爲，後續的政策空間中，城改和收儲是最爲關鍵的兩個政策。一方面，對於修復居民資產負債表，城改和收儲都有着重要作用，尤其是城改；另一方面，城改是需求端的提振措施，收儲更像是供給端的平準基金，兩者可以在時間尺度上分別調節需求和供給，從而一定程度上熨平房地產週期，實現房地產長效機制。
有證券機構人士分析認爲，長效機制的構建是未來房地產政策的核心方向，這需要綜合考慮人口、土地、金融等多方面因素，持續的政策優化和調整必不可少。2025年有望看到更多圍繞這一目標出臺的政策舉措，引導房地產市場從規模擴張向高質量發展轉型，實現行業的平穩健康可持續發展。
多位分析師表示，2024年房地產政策已經爲市場營造了良好的寬鬆環境，而2025年的政策走向將繼續圍繞穩定市場、保障民生、促進發展等目標，不斷探索創新，推動房地產行業邁向新的階段。