事關1.5億人！央行突發：存量房貸利率10月31日前批量下調，工行農行等連夜公告跟進

本文來源：時代財經

9月29日晚，央行發佈公告完善商業性個人住房貸款利率定價機制有關事宜，存量房貸利率調降政策落地。

同時，央行指導市場利率定價自律機制發佈《關於批量調整存量房貸利率的倡議》（以下簡稱《倡議》）。內容明確，各商業銀行原則上應於2024年10月31日前統一對存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實施批量調整，對於LPR（貸款市場報價利率）基礎上加點幅度高於-30BP的存量房貸，將其加點幅度調整爲不低於-30BP，且不低於所在城市目前執行的新發放商業性個人住房貸款利率加點下限。

簡單來說，此輪存量房貸批量調整後，“高位站崗”的購房者存量房貸利率均將降至不低於LPR-30BP。在此基礎上，由於不同購房者簽訂貸款合同情況不一，因此對應調降細節又有所不同。

目前，中行、建行、工行、農行等主要商業銀行已發文跟進執行。建行公告稱，我行正在抓緊制定批量調整存量房貸利率實施方案，擬於2024年10月12日發佈具體操作細則，2024年10月31日前完成批量調整。

一線城市上海率先發文跟進下調存量房貸利率。上海市住房城鄉建設管理委等六部門聯合發佈《關於進一步優化本市房地產市場政策措施的通知》，提出按照因城施策原則，優化個人住房貸款的有關政策，落實國家關於降低存量房貸利率政策，引導商業銀行穩妥有序將存量房貸利率降至新發放貸款利率附近，進一步減輕購房人房貸利息支出。

本輪存量房貸利率調整時間爲：1.主要商業銀行原則上將於不晚於2024年10月12日發佈具體各銀行操作細則。10月12日後，借款人可聯繫銀行了解調整細則。2.主要商業銀行原則上於2024年10月31日前應統一對存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實施批量調整。《倡議》明確，鼓勵各商業銀行通過網上銀行、手機銀行等線上渠道“一鍵式操作”辦理，爲借款人提供便利。3.11月1日後，借貸雙方可協商調整加點幅度。

若按當前LPR計算、2025年1月1日爲重定價日，假設借款人調整前的存款房貸利率爲LPR+55基點，即4.75%（4.2%+55個基點），則2024年10月30日批量調整後存量房貸利率降至3.9%（4.2%-30個基點），2025年1月1日重定價日後將降至3.35%（3.65%-30個基點）。

對於固定利率存量房貸的，以最新LPR轉換爲加點形式，再將加點幅度調整爲LPR減30個基點。例如，利率爲4%的固定利率存量房貸，最新5年期以上LPR爲3.85%，先將其固定利率轉換爲4%（即LPR加15個基點），再將“加15個基點”調整爲“減30個基點”，最終爲3.55%。

對於部分城市仍設定了新發放房貸利率政策下限的，調整後的加點幅度需不低於下限。例如，北京二套房貸利率政策下限爲，五環以內二套房貸的加點下限爲LPR減5個基點，五環以外二套房貸的加點下限爲LPR減25個基點。相應的二套房貸在批量調整時，加點分別調整爲LPR-5個基點和LPR-25個基點。

圖源：第一財經

截至7月末，全部存量房貸加權平均利率約爲4.06%。今年前8個月全國新發放房貸平均利率爲3.61%。根據倡議，存量房貸利率批量調整後將降至約3.55%，調整後，利率較調整前的4.06%降幅約0.5個百分點，預計降幅爲平均值，具體到每個合同將各有不同。

以100萬元、25年期、等額本息還款的存量房貸爲例，假設該房貸利率從4.4%降至3.55%，可節約借款人利息支出每年約5600元。批量調整完成後，預計這一項政策將惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，每年可爲存量房貸家庭節約支出1500億元。

市場權威專家表示，在利率下行階段，重定價週期越短，借款人越早享受低利率，但在利率上行階段，借款人也會越早承受高利率。

（時代財經綜合自央行、第一財經、央視新聞、證券時報、上海市住房保障和房屋管理局公衆號）