世茂"激流勇進"百億併購下的規模擴張機會與風險
在不到三個月的時間裡，世茂已先後完成對包括泰禾、明發、萬通、粵泰11個項目的收購，累計斥資約126.8億元。其中對泰禾集團項目的收購就達7個，交易對價約爲77億。
一家老牌房企在暗流涌動的2019年突然開始發力，在併購市場可以用激進來形容。
這就是世茂房地產。截至目前，世茂今年收購已超百億，交易對手涉及泰禾、明發等多個房企。
去年銷售超1700億以及充裕的現金，是世茂發力併購的底氣。公司管理層在3月份的業績會上也毫不掩飾對規模增長的追求。
然而，在當前國內趨緊的樓市銷售和房企融資環境下，世茂加大併購力度的做法無疑是機會與風險並存，帶着一股決絕的味道。
通過收併購實現規模的躍升，是許多後進房企的訴求。融創和富力是過去兩年最爲典型的樣本，然而結果卻大不相同。
對世茂而言，尤其是收購的泰禾項目中，有些項目已是“資不抵債”，後續開發仍面臨大量的資金籌措和運營難題。世茂，會是下一個融創還是富力？
超百億接盤
6月5日晚間，廣州粵泰集團公告，將旗下淮南公園天鵝灣項目80%股權和淮南洞山天鵝灣項目20%股權轉讓予世茂房地產，總交易對價約8.4億元。
這已是今年3月份以來世茂的第8次併購。在不到三個月的時間裡，世茂已先後完成對包括泰禾、明發、萬通、粵泰11個項目的收購，累計斥資約126.8億元。其中對泰禾集團項目的收購就達7個，交易對價約爲77億。
此外，3月28日，萬通地產公告稱，擬將香河萬通70%股權轉讓給北京茂新，交易總價款爲13.33億元；4月4日，明發集團公告稱，擬向世茂房地產間接全資附屬Up Chance Holdings Limited出售東勝有限公司51%權益，交易對價爲27.92億元。
一系列收併購動作背後，是世茂對規模擴張的熱情重燃。
在3月27日的業績會上，世茂集團董事局副主席、總裁許世壇曾明確表示，會繼續加大併購力度；2019年銷售目標2100億元，有望重回國內房企前十。
對此，易居研究院智庫中心總監嚴躍進表示，部分房企項目質量較好，但是因爲近期流動性的原因急於拋售，世茂積極收購是控制收購成本、實現快速擴張的做法。
另外，嚴躍進分析，世茂收購了很多來自福建企業的項目，這也體現了閩商內部資金互補、業務互助的導向。後續此類項目操盤總體上難度不會太大，但要注重過多項目收購過程中資金的平衡。
許世壇稱，目前是房企併購的好時機，在償債高峰期諸多企業面臨較大的償債壓力，而世茂的優勢在於較低的融資成本和充裕的現金。
數據顯示，世茂房地產的淨負債率連續7年保持60%以下的水平；同時，融資成本也保持在業內的低水平，2018年融資成本爲5.8%，連續4年保持在6.00%以下。
2018年，公司實現回款額1374億元，同比大漲70.4%，回款率爲78%，爲今年大量的收併購提供了充裕的資金。
世茂方面的數據顯示，目前總銷售貨值爲9000億，今年可推貨值爲3500億元；已經完成了1000億貨值的收購，其中有500億可轉化爲今年可推貨值。
顯然，收併購有望極大助力世茂的未來規模增長。
流動性隱憂
作爲一家上市已十多年的老牌房企，閩系地產商的龍頭，世茂曾在上一輪行業上行週期2012-2013年，將自己的銷售規模推上了一個臺階，此後卻遭遇了2014年行業下行，15-16年致力於去庫存，17年纔開始調整過來。
爲了促進銷售規模的增長，世茂2017年加大了土地投資力度，新增土地建面1060萬平米， 權益土地購置金額從2016年的300億元飆升到2017年的680億元，2018年前三季度繼續購地450億元，四季度有所放緩。2018年全年土地支出超過520億元；近三年的拿地銷售均價比皆超過0.6，進取程度可見一斑。
2017年世茂首次銷售過千億，改變了過去四年連續銷售增速低於同業的態勢，也令自己的規模排名從上一年的第16位晉升到全國第11位。
因爲2017年的鋪墊，在2018年房企整體規模增速放緩的情況下，世茂實現合約銷售金額1761.5億元，合約銷售面積1068.7萬平方米，分別同比增長74.8%和76.3%。
增長的勢頭還在延續。平安證券研究報告顯示，今年5月世茂房地產實現銷售額160億元，同比增長51%，環比增長6%，1-5月累計銷售額達719億元，同比增長39%，在百強房企中表現較爲突出。
但是，隱憂也在暗中滋生。在規模擴張中的城市佈局上，2017年世茂的土地投資主要集中在一線（58%）和二線城市（30%），三四線城市僅佔12%，2018年三四線上升至約50%，絕對額上升到超過250億（17年僅約70億）。
申萬宏源稱，對公司2017年末在深圳龍崗240億買下的綜合地塊（投資大、自持面積多）以及2017-2018年下沉到三四線城市仍表示擔憂。
另一隱憂是，世茂在持有物業上也沉澱了大量資金，運營壓力加大。數據顯示，過去兩年，世茂在深圳、上海等地自持了不少酒店、高樓資產；2018年內，世茂有46億收入來自酒店經營、商業運營、物業管理及其他業務，同比增長26.9%。世茂對持有物業的收入增長期許是連續三年要達到40%。
資產證券化能夠緩解部分壓力。在近兩年的業績會中，許榮茂和許世壇也都提到，對酒店等平臺進行分拆上市的計劃。
此外，作爲世茂集團旗下的兩大地產平臺，世茂房地產與世茂股份還一直存在同業競爭的問題。
按照2009年的規劃，世茂房地產與世茂股份分工非常明確，世茂股份專業從事商業地產的投資、開發和經營（包括但不限於銷售、租賃、物業管理等）業務；而世茂房地產則將主要專業從事住宅和酒店的投資、開發和經營業務。
然而雙方後來均有介入這兩個領域。2016年，世茂股份以定增方式收購世茂集團旗下前海世茂中心、杭州世茂智慧之門和南昌水城三個大型商業項目，“徹底解決實控人避免同業競爭作出的承諾”開始有了實質的推動。
對於世茂的收併購大計，不樂觀的是，從5月份融資的數據來看，目前國內房企的融資環境正在收緊。同策研究院的數據顯示，今年5月份，40家典型上市房企完成融資總額共計367.99億元，相較於4月，融資總額下降52.07%。
一系列進取的動作已使世茂的淨負債率上升。財報顯示，2018年世茂的有息負債額爲1091.3億，同比上升24.7%，其中短期借款313.1億元，佔借款總額比例爲29%，較去年增長約10%；淨負債率爲59.4%。
在申萬宏源的測算中，世茂截至2018年底的淨權益負債率則略微上升2個百分點至65%。
結合公司今年上半年大幅的收併購舉動，多家券商預計半年報的淨負債率將繼續上升。
對此，嚴躍進稱，若是收購項目後有較好的運營和銷售節奏，那麼世茂重回前十也還是有可能的；後續建議把控市場風險，尤其是謹慎評估近期的融資環境和貸款環境等。