臺灣銀行家／社會住宅解決無殼之苦？ 房市2政策實現居住正義
▲內政部去年推動「社會住宅興辦計劃」，承諾2020年要興辦4萬戶。（圖／桃園住宅發展處提供）
採訪、撰文／劉書寧
加速都市更新、建構居住安全，已是刻不容緩之國家議題。爲解決都市更新難題，政府不斷推出重要政策與措施，這些政策的執行與成果展現，內政部政務次長花敬羣可說是個中最爲重要的靈魂人物，此次他特別接受《臺灣銀行家》雜誌專訪，暢談社會住宅政策執行的最新發展，以及都更修法當中最爲重要的理念精神及脈絡。
對於最具指標性的林口社會住宅計劃，花敬羣指出，林口社會住宅預估可住10,000多人，共蓋34棟大樓，預計2018年下半年起陸續交屋，2018年底將全部交屋。此外，相關交通設施也會改善，目前已運用「直達車」的概念，會從林口社會住宅安排直接銜接臺北市中心的接駁車，全國的國民都可以來住，但基於「睦鄰」的考量，至少會保留百戶的社會住宅給林口的居民。社會住宅除了居住之外，也進一步衍伸到對於工作便利性的考量，因此將讓社會住宅的居民，有機會能「工作與生活都在同一棟樓」，這就是林口社會住宅裡，對於「青創基地」的規劃。
花敬羣進一步勾勒此一概念，這樣的安排將讓林口社會住宅的居民，不僅有機會創業，而且還能縮短生活與工作的空間。「未來不用靠坐車，從居家生活到工作，只要靠一座電梯就可以完成！」他也進一步說明具體計劃指出，未來林口社會住宅，至少會保留3棟大樓作爲青創基地，其中將可提供500多處的辦公室空間。
被問到興建林口社會住宅的感想，花敬羣形容：「這可說是內政部10年來所作的最大試驗！」內政部的住宅基金斥資170多億元投入林口社會住宅的興建之後，迄今住宅基金剩不到100億元，不過他也表示，內政部住宅基金至少還有等值89億元的土地資產。
興建社會住宅融資廣獲銀行支持
而未來內政部住宅基金的開銷，合計租金補貼，加上購屋利息補貼這類支出，每年大約要花40億元左右。根據內政部估算，補助地方政府興建社會住宅，12萬戶要花3,000億元，現在內政部成立「融資平臺」，銀行已來報價，縣市政府也擬採取100％的融資，由社會住宅的租金收入來還銀行借款；其中雙北市租金高，社會住宅興建完也還完銀行借款後，甚至還能賺錢。
整體來看，若以20年來看社會住宅的興建計劃，估計前8年只要花100億元，至於之後對於興建期的全額補貼，及營運期的差額補貼，則共編列500億元，即可完成原來短期內要花3,000億元才能做到的事。
對於興建社會住宅的融資計劃，花敬羣深具信心指出，目前已知，2018年地方政府共申請了400多億元，已被銀行以大約僅1%左右的利率搶光，其中，需求最大的臺北市，就超過了240億元，和2017年融資需求不到100億元的情況，可說大相逕庭，銀行的踊躍捧場，也讓不少地方政府更有信心，興建社會住宅不見得要編公務預算，靠銀行融資就能順利進行。
而社會住宅的申請也非常踊躍，例如，雙北市的社會住宅中籤率僅7％或8％，換算下來申請人是實際所能容納人數的十幾，例如，位於新北市中和秀峰的社會住宅，總共有800多戶，中籤率僅2成多，社會住宅之所以搶手，和租金比起一般住宅便宜很多有關，像是秀峰的租金，一坪包含管理費大約560∼700元，而且是室內的實坪，一個全新的住宅，室內實坪20坪，租金僅1個月1萬5,000元，這對於國人而言，實具有極大的誘因；因此，社會住宅會設定居住年限，倘若是一般戶，住3年之後可再延長3年，最長可居住6年；若是弱勢族羣，住6年之後最多可再延長6年，因此最長能住12年。
都更則是另一個重要課題，在花敬羣看來，此次推動《都市更新條例》的修法，對於都更的推動進程上可說是一大突破。他認爲，都更的整合，必須要靠全國總動員，而不是光靠政府之力。「從這樣的精神出發，我們此次對於《都市更新條例》，可說全面大翻修，幾乎可用「重寫」來形容，例如，除了條文總數從67條擴張到84條之外，即使是原有的67條條文，也有多達47條的條文被更動。」換言之，等於超過四分之三的條文，都被改寫，用全面改寫來形容此次的修法工程，一點都不爲過。
花敬羣也點出，此次修正《都市更新條例》時，還有一個很重要的精神，就是「都更是公共事務，不再只是人民私人財展的交易開發行爲而已！」因此，對於都更的困境，政府必要時應該行使公權力解決，他進而分析，從這個角度出發，《都市更新條例》的修正有幾個重要的脈絡。
首先，都更一定要和「都市計劃」充分連結，以免淪爲「建商的圈地」。換言之，都更案的推動，必須依照都市計劃，來進行通盤檢討，且所劃定的更新地區，也必須提出都更計劃。但花敬羣也釐清，在更新地區之外的地區，不代表沒有都更的空間，在《都市更新條例》裡，仍容許例外的情形，讓一些零星的小基地，也有推動都更的機會，但這類型的更新單元劃定基準，必須經過都市計劃委員會審議通過才行。
花敬羣分析，事實上，過去包括建商圈地等問題，多是源於「自劃更新單元」，透過這樣的修法機制，應可避免這類情況發生。再者是都更審議委員會角色的重新定位。花敬羣釐清這種功能轉變的差異指出，過去都更審議委員會所扮演的角色，最重要在於審覈「容積獎勵」給予的多寡，但未來都更審議委員會將轉變功能，把重心轉向放在都更爭議的處理、調和，至於容積獎勵，則是直接明訂、照表操課。
透過獎勵在法規上明確化，一方面審議委員會不再有自由心證的裁量空間，另一方面也得以將功能轉型，把重心放在協調解決都更的糾紛，以排除更多個案的障礙。在花敬羣看來，這可謂「一舉兩得」，一來也可改善過去地主因爲容積獎勵一直處於未定數，導致無法確認「餅有多大」的問題，致使對於都更一直存有疑慮，同時也可避免過去都更實施者經常爲了容積獎勵問題而吵個沒完，互不信任的問題。
由於獎勵明定在法條上，因此花敬羣特別指出，在修法時，內政部也同步採取配套措施，亦即要求實施者應提出風險控管方案，以免依照法條給了建商容積獎勵，最後卻「蓋不出原來答應的品質」。
此外，審議過程的大縮減，也是此次修法的重點，特別是倘若住戶100%同意，該都更案可以縮短公開展覽時間，如果是沒有爭議的都更案，也可以不用舉行聽證會，可望有效縮短審議時間6個月到1年。
另一個在此次《都市更新條例》修正案上的重要突破，就是「釘子戶」問題的解決。花敬羣直言，先前的釘子戶問題，有不少是來自於不當圈地，如今，事先以「都市計劃」作爲都更前提的要求，以減少不當圈地的問題之後若還有爭議，必要時就會動用到「強制聽證」。
此外，針對拆遷爭議的協調機制，實施者將可請求政府代拆外，地方政府也會成立協商平臺，就拆遷時間、方式及有關拆遷事項等進行協調，倘若是時間緩衝問題，例如必須符合原住戶搬家，找房子暫租等需求，適度協調延後代拆時間。
花敬羣進而強調，不論如何，地方政府的決定，必須在一定時限之內完成，對於「釘子戶」及代拆問題，地方政府必須在6個月內作出決定。「讓合理個案的房子被拆除，是可以看得到的盡頭！」讓所有參與都更案的實施者或地主，都能知道什麼時候一定能處理完之外，也讓所謂的「釘子戶」明白，即使存心耍賴，也並非長久之計。但如果是實施者不對的個案，當然不會准許拆除。
盼金融機構更積極協助推動都更
花敬羣相信，《都市更新條例》修法通過之後，幾件個案以修法後的條例處理之後，就能建立出新的都更推展新模式。希望能透過這次的修法工程，讓善良的人得到幫助，並且透過都市計劃的銜接，聽證、審議、協商拆除等都更推動流程上的4大環節，這種「三加一」的程序，來讓都更爭議都能得到妥適的解決，特別是容積率相較於過去，未來將是check list，而且值會高於現在，從過去的25％提高至35％，最高上限50％，合理放寬的程度比過去多；此外，租稅優惠也放寬，房屋稅的減免從2年延長到12年。至於對弱勢族羣，未來也會透過社會住宅或其他社會福利方式來給予保障。
花敬羣亦建議，在都更推動的過程，金融機構應可扮演更爲積極的角色，和AMC或建經公司一起建構推動都更的系統。過去都更過度仰賴建商，花敬羣對此指出，未來銀行可依照新的《都市更新條例》，提供包括低利貸款、協助整合等全方位服務。「不見得扮演投資者，但可以作爲專業服務的提供者，以及代理實施者。」例如，公股行庫現有許多自有行舍，就可先由此開始擔任代理實施者，另外再充分和AMC與建經公司搭配，與都更銜接得更爲密切。
例如，除了8大行庫共同成立「都更服務公司」之外，內政部也訂出2018年的努力目標，希望2018年一年內至少有500件危老重建案的申請，或是1萬戶的住戶獲得改建。花敬羣語重心長的指出，過去一年獲得都更的戶數僅2,000戶，「我們希望2018年一口氣把目標拉高至1萬戶，速度必須是過去的5倍，才能『撥亂反正』，逐漸抑止全國房屋老化的惡化速度。」在爲社會住宅、都更修法完成基礎環境的建設之後，花敬羣領銜都更及社會住宅兩大重要政策繼續往前推展，未來的表現也更引人拭目以待。