學者觀點－大陸「爛尾樓」風暴有望止血

至於確切有多少尚未交付的爛尾樓項目難有真實的統計數字。《BBC News 》報導指出，有24個重點監測城市尚未交付的爛尾樓項目，總建築面積近2,500萬平方米，佔去年商品住宅成交總面積的10％。GitHub指出，截至7月16日，大陸已有284個樓盤項目屋主發表「停貸告知書」，集體停繳房貸。受此事件影響，放貸銀行首當其衝。其中，農業銀行持有的未完工房屋逾期貸款6.6億元（人民幣，以下同），暫居各銀行之首；工商銀行則持有6.37億元的此類抵押貸款居次，而規模較小的興業銀行也有3.84億元的未完工房屋抵押貸款。粗估銀行體系至少有21.1億元的貸款風險，但佔貸方總抵押貸款組合的尚不及1％，涉及的業務規模小，整體風險應可控。

大陸爛尾樓形成的原因不一而足，比如樓盤開發商缺資金，甚至破產，或是項目涉及經濟糾紛、違法違規導致工程停工等，然以資金鍊斷裂居多。筆者歸納此事件背後有三個主要因素，

一，長久以來，建商不斷涉足新業務，大玩高槓杆金錢遊戲：如2009年「恆大」上市後，一直渴望擴張版圖而開始舉債涉足新業務，比如足球俱樂部、瓶裝水，以及最近的電動汽車，最後步向債務遞增的不歸路，並引發骨牌效應。

二，大陸當局爲避免房市泡沫風險，住房和城鄉建設部、人行於2020年8月20日約談了12家房企，拋出房企「融資新規」的「三條紅線」作債務管控，分別是「扣除預收款後的資產負債率大於70％」、「淨負債率大於100％」、「現金短債比不得小於1」，分別用來衡量企業的負債水平、槓桿，以及短期償債能力。雖然限制銀行面臨的房地產市場風險，但也限制了開發商完成項目所需的資金，平添債務風險。不少建商受此衝擊，只得紛紛拋售資產，以應對流動性日益減少的問題。今年上半年全大陸房地產開發投資6.83兆元，年減5.4％；此外，同期商品房銷售額爲6.61兆元，年減28.9％。其中，住宅銷售額年減達31.8％，顯示市場陷於降溫狀態。

三，中國國家統計局甫發佈的上半年GDP較去年同期成長2.5％，第2季GDP增長0.4％，遠不如第1季的4.8％，寫下2020年首季以來最小增幅，經濟下行無疑也爲房地產埋下更多不確定性及風險。

不可否認，房地產一直是扮演支撐大陸GDP重要火車頭，特別是當前經濟下行，更需要房地產這架引擎。在世界銀行6月發佈的《中國經濟簡報》指出，截至2021年末，大陸房地產投資佔國內生產總值GDP的13％；若考慮供應鏈投入品，則房地產行業約佔GDP的30％。因此，房地產若失序將產生重大的經濟後果。准此以觀，大陸當局必然不會讓此事件演變成系統性金融風險，危及經濟。目前除了擴大支持房市的資金寬鬆政策外，不少地方政府已針對防止預售款被不當挪用、防範商品房延期交房等問題推出相關因應措施。再者，大陸住建部、金融監管部門與銀行業者也召開緊急會議商討對策，或許鬆綁「三條紅線」政策將成爲當務之急。