央企地產取捨之間

今年房企半年報中，還能穩住底盤、成色較足的，國央企佔了半壁江山。

據統計，上半年最賺錢的房企中，華潤置地、中海地產、保利發展排在前三，淨利潤超過100億元。

但也有追不上同行，深陷經營泥潭的央企：

中糧集團旗下的地產平臺大悅城就是其中之一。

2022年，大悅城虧損接近30億元。

今年上半年似乎也沒能扭轉頹勢，歸母淨利潤僅有5075.4萬，同比減少了40.92%。

這兩個月來，大悅城連續掛牌兩個項目公司股權，資產涉及京滬兩地價值超80億元的寫字樓和公寓。

·7月28日，大悅城在上海產權交易所出售上海鵬利置業發展有限公司100%股權，起價41.42億元。

鵬利主要持有上海陸家嘴中糧海景壹號項目三棟高端酒店服務公寓，項目隔壁就是著名的上海中心和湯臣一品。

·8月31日，大悅城地產再出售北京昆庭資產管理有限公司100%股權及債權，起價42.56億元。

昆庭公司持有北京北二環內的中糧置地廣場項目，該項目從竣工投入使用才過了五年，大悅城就要打包賣出。

看上去，大悅城急着賣子“補血”。

但神奇的是，大悅城左手還沒要到錢，右手又花了近12億元，買下上海北外灘核心宅地。

這其中，有哪些考量？

對於上述公司遭遇拋棄的原因，外界主要有以下幾揣測：不夠理想的經營業績，以及不明朗行業現狀。

先看北京中糧置地廣場，上半年出租率爲88%，跑贏當地平均水平，但並不意味着可以高枕無憂。

近三年來，北京中糧置地廣場錄得租金收入分別爲1.63億元、1.76億元、1.49億元，呈下滑趨勢；利潤也在攤薄，其經營主體北京昆庭資產管理有限公司去盈利僅有605萬。

從大環境來看，北京寫字樓近年持續承壓。第一太平戴維斯的數據顯示，2023年第二季度北京全市辦公樓空置率爲18.3%，創下近13年來新高，吸納量已連續三季度爲負。

空置率波動上行、租金讓利等方面使得持有成本變高，或許會讓大悅城感到焦慮。

輝盛閣的經營主體鵬利置業也面臨盈利難題。

去年鵬利營收下降6.78%至2.36億元，經營成本卻提升了5.77%至1.1億元，最後，鵬利還虧損接近1個億元。

另外，有分析認爲，鵬利輝盛閣公寓屬於酒店式公寓項目，主要以收取租金爲主，資金迴流時間較長。

今年中期報告也顯示，大悅城手頭可動用現金流較年初減少了33%，現金短債比從1.85降至1.76。

行業前景並未明朗之時，現金流就是生命線，賣出去也是情理之中。

在今年中報業績會上，大悅城提到，出售北京、上海兩地的公寓和寫字樓是“盤活存量、優化資源配置”的舉措。

在大悅城眼裡，要把錢花在刀刃上，好的項目還值得花錢去“造”。

上述兩大項目還沒見着接盤俠，9月5日，大悅城花12億元收購了上海耀耀祿建設全部股權及債權。

耀耀祿建設擁有位於上海北外灘街道歷史保護區中的116街坊地塊，資產估值50.83億元，競得樓面價達到9.44萬元/平。

大悅城欲將其打造成和前述中糧海景壹號一樣定位的“壹號系”高端產品，不同的是，116街坊地塊只有1棟純住宅和百餘套別墅。

該住宅地塊雖然金貴，但開發起來並非易事。

該地塊內含歷史建築保護更新規模約2.8萬平方米，約佔規劃建面60%，出讓條件中，要求開發商在保護歷史建築、綠地面積以及保持原有原有巷弄格局和空間尺度，採取肌理保護機制進行開發。

也許是看到了項目的操盤難度，耀耀祿建設拿地後不到兩個月，就開始尋找接盤方。

大悅城拿下該地塊後，除了要考慮“精耕細作”帶來的時間和金錢成本，還要承擔耀耀祿建設現有負債合計39.22億元。

翻閱這幾年的財報可見，重組後大悅城連續幾年經營疲軟，2022年甚至出現了虧損情況。

今年上半年財報雖然扭虧，但經營指標仍不算理想，期內營收143.1億元、歸母淨利潤5075.4萬元，分別同比下降4.6%、40.92%。

即使大悅城側重發力的購物中心這類投資物業及相關服務營收、毛利水平齊齊回漲，也仍敵不過主營大頭的銷售業務拉了後腿。

期內，銷售型業務收入爲104.89億元，受結算週期變動的影響，同比下降13.98%，該業務毛利率下降了15.42個百分點至16.2%。

資產計提減值、對合聯營投資損失、費用升高，也一同拉低了盈利表現。

值得注意的是，在利潤分配中，多數股東並沒有得到實惠。

中報顯示，大悅城少數股東實現損益4.9億，同比上升了11%，佔淨利潤的比重約91%，而歸屬母公司的淨利潤只有0.51億，同比大幅減少40.9%。

辛苦打工，錢都流進了別人的口袋的現象已經不是第一次出現。

大悅城曾給出的解釋是，公司平臺費用、對非並表企業投資收益，會影響歸母淨利潤，但不會影響少數股東損益。

少數股東損益只會受到合併層面上項目的股權結構、費用、收益影響。

有機構分析，少數股東吃肉一個重要的原因或是大悅城在結算項目權益比偏低。

還有一種更誇張的猜想：在合作項目中，大悅城股權佔比高的項目虧損得厲害，而股權佔比低的項目反而盈利。

眼看經營效益持續下探，大悅城自然不想自砸央企的牌子。

如果上述這兩筆資產能夠順利處置產生盈餘，也會對大悅城下半年利潤產生正向貢獻，拼湊出更好看的業績。

說不定，還能彌補一下現金流，繼續在高能級城市拿地。