一年降了600萬？上海一二手豪宅價差正在“消失”，馬上批量入市的10萬+新盤是來“砸盤”還是“託市”？

“世茂濱江花園去年3100萬元，今年同戶型237平方米2500萬元含裝修、含車位、高區一梯一戶。”準買房人周女士上週末一口氣看了5套房後感慨地說。

從2023年到2024年，周女士陸陸續續看了幾十套房子，每次去看房，幾乎都是因爲價格又“鬆動”了。

不過這一次，上海大批高端新盤入市，不僅一二手房價格“倒掛”消失，還出現了大幅度“正掛”，二手豪宅價格是直接穩住，還是繼續掉頭向下？

（倒掛，同一區域或板塊，新開盤項目的價格低於二手房成交價格；正掛，一手房開盤價格超過同區域二手房）

馬上通知中介掛牌價漲400萬

鏈家平臺顯示，世茂濱江花園2024年1月成交了兩套，分別是130平方米、總價1710萬元和279平方米、總價2558萬元的高區住宅（45樓以上），單價區間在9.2萬-13.1萬元/平方米。

和2023年年中相比，成交價格又有了明顯降幅。讓周女士始終無法下定決心的是，世茂濱江花園的價格始終在跌，2022年6月130平方米左右的戶型成交單價一度達到17萬元以上。

不過，豪宅中介張華平表現得很樂觀：隔壁濱江凱旋門三期就要開盤了，均價17.8萬元/平方米。

“房價基本上就托住了。”他說。

“如果系統裡掛2500萬元，說明是誠意賣的。去年世茂濱江整體成交差不多87套，基本每個月都有成交。”

張華平透露，現在買二手房能議價的窗口期也只有上半年，到下半年，高端新房一批批入市，房東的反應很靈敏，二手房能砍價的餘地就很小了。

他舉了個例子，核心城區“華山夏都苑二期”三批次已經過會，單價17萬元左右，一期業主本來掛牌單價16.8萬元、總價5600萬元，馬上通知中介掛牌價漲到6000萬元。

據《每日經濟新聞》記者觀察，2024年開年後，高端二手住宅成交量仍然延續了熱度。據中指研究院，2023年全年，上海共成交2000萬元以上的高端住宅2402套，其中11月成交量最高，爲243套，而2024年一開年成交套數就達到了237套，不僅大大超越2023年1月、2月，也比2023年全年月均成交184套高出一大截。

但豪宅的成交能否托住房價？

上海中原地產市場分析師盧文曦對記者說：“2000萬元以上的房子佔比不高，估計不到2%，不會對房價產生大的影響。不能說新房子入市、二手房價格就托住了，在產品方面，細分領域肯定還有深層次的博弈。”

“甚至，今年高端項目入市可能會直接對二手豪宅產生衝擊。”

10萬+豪宅批量入市

除了二手高端住宅市場的成交水平之外，新房在供應改變的情況下，高端住宅的成交佔比明顯上升了。

上海鏈家研究院2月新房月報顯示，成交結構上，前兩個月110-200平方米的佔比增加較爲顯著，達到33%，較去年增加了10個百分點；總價段在600萬元以上的佔比增加13個百分點。

記者注意到，新房成交價格在1000萬元以上的佔比爲各價格段最高，與2023年400萬-600萬元總價佔比超過40%相比，呈現了完全不同的成交結構。

上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾認爲，“第三批次新房集中供應入市，均價超過10萬元的項目有6個，佔比高達32%。特別是其中有3個項目的均價超過17萬元，屬於近幾年來首次集中推出的豪宅項目，有望進一步提升市場的關注度和熱度。”

按中指研究院的統計，去年上海2000萬元以上二手房的成交總量是2402套，在今年新房、二手房集中供應之下，市場是否能夠消化？

對此，盧文曦提出，高預算的客戶，在這麼多供應之下能不能承接住，應該要引起重視，這是對上海高端市場的考驗。

“產品好的樓盤去化壓力不大，至於是不是能夠觸發積分就不確定了。如果二手豪宅市場穩住，或者說市場開始升溫，可能會有情緒上的正向傳導作用。”盧文曦說。