銀行不放款賣家強違約 爲什麼這些鍋都是買家背？
近期買房，你遇到的畫風可能是這樣的？
【銀行】
【賣家】
【買家】
賣家返價反悔不賣，銀行放款一拖再拖，這樣的糾紛不少見。買套二手房而已，爲什麼也這麼艱難呢？
Too young,too simple！其實，從看房的那一刻起，你已經進“坑”。
據廣州中院司法大數據統計，從2016年開始，二手房買賣合同糾紛案件數量首次超出商品房預售合同糾紛。其中拒不履行、遲延履行、限購限貸無法履行、一房數賣、借名買房、處分共有房產、連環買賣、戶口糾紛等成主要糾紛。
二手房交易水深坑多，怎麼避？本站二手房微課堂邀請廣東諾臣律師事務所專業律師林思臻，揭秘那些二手交易的坑。
必殺技：不賣賠雙倍，有本事別賣
【實例】林某與崔某簽訂買賣合同，約定崔某將越秀區的一套房子出賣給林某，林某支付了定金10萬元，合同總價是320萬，按合同約定，任何一方違約導致合同無法繼續履行的，支付相當於總樓款10%的違約金。
【爭議點】簽訂合同後，由於有新的賣家詢價，且價格高達340萬元，崔某見有利可圖，則藉口家裡兒子反對，不想將房賣給林某。
【律師指點】崔某違約，林某從法律上有兩個權利，一是可以馬上要求法院查封涉案房屋，提出要求繼續履行合同，將房產過戶給自己，二可以選擇退回10萬的定金，並賠償10%的違約金即32萬元。在定金條款和違約金條款共存的情況下，選擇違約金條款更加合算。
2米坑：房貸利率不改銀行不放款
必殺技：合同約定，誰的鍋誰背
【實例】某買家與賣家4月簽訂房屋買賣合同，7月已辦理過戶手續，然而5月已在銀行辦理的按揭遲遲不放款。銀行稱9折貸款利率放款要排到年底，而賣家急着用錢，要求買家改爲基準利率，以提早獲得銀行放款。
【爭議點】買家不願承擔利率提高的損失，賣家不願等。
【律師指點】由於原合同未約定銀行放款時間，考慮是政策引起的遲延，若從合同約定條款上看，買方有權不更改，也可以要求由賣方承擔變更的損失。但從公平角度而言，由於政策，賣房的資金回籠確實超出了預期，建議雙方協商。
3米坑：賣家的房屋仍有房貸，我卻不知道
必殺技：這房子不買了
【實例】張某與李某簽訂買賣合同，約定張某將天河區的一套房子出賣給李某，李某支付定金5萬元，在支付定金後，張某到銀行辦理提前還貸手續，辦理完成後十天內，李某給付50%的首期款，剩餘的房款在房屋過戶時一次性交付。
【爭議點】簽訂合同後，李某給付了定金，但時隔幾天後，張某提出交易價格過低，要求加價，不肯辦理後續手續。李某上訴仲裁院後，在法庭調查中，仲裁員發現房子仍有按揭未還。
【律師指點】張某不配合還款，有可能導致勝訴後難以執行的情況。李某最終要求支付違約金，同意解除合同。
必殺技：約定違約金，不遷戶口就賠款
【實例】爲了給自家小孩上個好學校，李小姐通過一家專業的房產中介公司，高價購買了越秀區的一套學區房。買賣雙方結清的了交易款，按約定把房子的產權過戶手續辦好了，正當李小姐着手準備遷戶時，派出所的同志告知他，賣家的戶口還在涉案的房屋內。
【爭議點】李小姐和小孩的戶口要遷進來，賣家的戶口必須先主動遷出，這裡聯繫賣家，卻無法聯繫上了，據中介稱賣家出國，要幾個月後纔回國。
【律師指點】買了學區房不代表就可以入讀。在簽訂合同時，要註明戶口及學位的問題，並且，最好約定有關違約金的問題，否則將使賣家怠於履行該項義務。
二手交易的坑那麼多，要完美避過不容易。所有的案例再次印證一個真理：事後說什麼都是假的，白紙黑字寫清楚纔是真的。
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