加裝電梯,市中心樓梯樓升值3000—8000元/㎡
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隨着疫情逐步穩定,前段時間處於觀望的改善型客戶開始陸續入市二手市場。數據顯示,荔灣、越秀等區域房源成交週期較之前明顯縮短,不少置換業主能夠較快出手自己的舊房源,來完成其置換需求。部分加裝電梯的中心區房源,讓利幅度較大,甚至一週就能成交;而一些中心區較旺區域的舊房業主,在加裝電梯後信心更爲強勁,處於惜售狀態。據統計,加裝電梯的中心區房源,價格比同區域的普通樓梯房,大多高3000—8000元/㎡。
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“本來打算把五樓的樓梯房賣了,換個有電梯的大戶型,現在可以加裝電梯,又想再等一下。纔給了3萬元左右的電梯建造費,售價每平方米可以有5000元-6000元的升幅,當然是等電梯建完才賣。”江南西紫山圍園的住戶潘女士,對加裝電梯的升值前景充滿信心,並認爲不到心理價位,也不急着賣。
“老舊小區安裝電梯”,作爲第三次在《政府工作報告》中提到的民生工程,目前已陸續在中心區的老舊小區逐步實現。合富置業海珠江南西一分行主管鄭國超表示,現時整條江南西都有很多樓梯樓已經加裝電梯,也有不少樓梯樓準備加裝。例如,紫山大街就有很多準加裝電梯的舊樓。
從目前的價格來看,加裝電梯後,對低層房源的價格影響不大,而就加裝前二手價格3.1萬元/㎡-3.2萬元/㎡的高層房源來看,加裝電梯後基本會有6000元/㎡的上升。雖然加裝電梯後,房源的價格可以有一定的升幅,但是現時的業主心態較爲平穩,不強硬,也暫時沒有見到有調高放盤價的情況。
“江南西的加裝電梯房,業主多是50-60歲的中老年人羣,較有主見,他們認爲江南西的區位優勢特別大,所以比較惜售。”中原地產江南西第二分行店董周智偉告訴記者,其實海珠區目前也有不少地鐵口附近的舊房,價格已與江南西很接近,例如昌崗、赤崗、東曉南等,同樣有加裝電梯的房源,而且樓齡比較江南西短。江南西的樓齡多在20年以上,業主不降價會令一部分買家分流到其他區域。
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荔灣買一賣一客戶增多 部分加裝樓梯房一週就成交
5月荔灣區置業客戶多以“買一賣一”的置換需求居多, 5月荔灣區網籤均價爲31061元/㎡;陽光家緣中介網籤量爲209宗,較4月環比回升4.5%。根據中原成交數據顯示,5月荔灣區中山八路板塊因價格較爲低窪,5月成交均價主要集中在30000-36000元/㎡,整體市場成交較爲活躍。
廣州中原研究發展部認爲,5月置換需求客戶激增主要原因在於:現時疫情逐步穩定,前段時間處於觀望的改善型客戶開始陸續入市。同時,加上目前市場活力較足,房源成交週期較之前明顯縮短,促使不少置換業主能夠較快出手自己的舊房源,來完成其置換需求。
中原地產珠島花園分行店董唐麗君向記者表示,由於“買一賣一”的業主需要配合時間點賣房,業主心態偏軟。部分因爲疫情原因令資金緊張的業主,更會追求快速賣房。“珠島花園之前加裝了5棟、6棟樓,目前正在加裝的有4棟樓,周邊不少是童裝市場、鞋城等的檔主,部分因爲週轉的關係比較肯讓價,最快甚至一週就能成交。買方多爲剛需客,首期在百萬元以內,一些60多㎡的兩房單位最受關注。”
在唐麗君看來,現在正是入手的好時機,去年樓梯房約3萬元/㎡的均價,目前加裝電梯的房源大多以2.7萬—2.8萬元/㎡成交。加裝電梯後,價格的升幅約爲3000元/㎡。而正在加裝電梯的房源,會比已經完全加裝好電梯的房源,便宜5萬—10萬元。
選擇加裝電梯的房源時,唐麗君提醒道,即使有了公示和批文,還是需要看電梯工程是否正式開始。加裝電梯的房源和普通樓梯房的區別是以工程開始爲準。“現在很透明的,加裝電梯的大樓樓下都貼有公示欄,哪戶是否參與加裝電梯也看得一清二楚。”目前加裝電梯的具體信息,可以向中介瞭解,或者在廣州市國土資源和規劃委員會官網的規劃許可公示公佈欄目查找。
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中山六“加梯”平均漲幅5000元/㎡
前段時間學位需求活躍,消耗不少優質的客源和房源,促使5月越秀區的學位房成交佔比出現明顯下滑。5月越秀區二手網籤均價爲41803元/㎡;陽光家緣中介網籤量爲292宗,環比上漲10.6%。據廣州中原研究發展部監測發現,2020年1-4月,越秀區學位房需求成交佔比基本維持在32%-40%之間,而截至2020年5月,越秀區學位房需求成交佔比下跌至27%,環比淨減5%。甚至較3月學位房旺季淨減9%。
不過,5月越秀東風東板塊成交依舊活躍,上門客戶數量較4月相比有增無減。在此需求下,樓梯樓業主心態相對強硬,議價空間較窄,基本在3%-5%區間之內。廣州中原研究發展部認爲,主要由於樓梯樓房源總價偏低,入市門檻不高,對於不少學位需求的剛需客而言是不錯的入市選擇,導致整體成交週期較短,業主的對後市信心較強。
而加裝電梯的舊房方面,合富置業越秀中山六分行主管陳豔梅表示,中山六、中山七路一帶的舊樓以散盤爲主,有很多舊樓已經加裝了電梯,也有部分舊樓準備加裝電梯。但是對於在該區域購房的二手房買家來講,如果是需求加裝電梯的舊樓,需要看到電梯真正投入使用後,纔會購買。
從價格來看,加裝電梯後的房源,平均有5000元/㎡漲幅。例如比較受歡迎的桃園社區,環境好,是半封閉式小區,目前已經有幾棟樓已經加裝電梯,此類房源的二手價格4萬—4.2萬元/㎡,而沒加裝電梯的舊樓二手價格3.5萬-3.6萬元/㎡。“目前準加裝電梯盤的業主,心態不會強硬,因爲需要等到電梯真正投入使用才能讓房源更受買家歡迎。”
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200萬—500萬元區間盤源成交增加
隨着積壓需求穩步釋出,5月二手房產市場基本面向好,較爲明顯的一個特點是,200萬元以下的低價盤源成交佔比下降顯著。據廣州中原研究發展部監測,2020年3-4月200萬元以下的剛需盤源成交佔比基本維持在24%-27%左右上下波動,2020年5月成交佔比下跌至14.6%,環比淨減10.3%;而200萬-500萬元區間的盤源成交則有明顯增加,5月成交佔比環比大增15.6%。
廣州中原研究發展部分析認爲,200萬元以上的盤源佔比均有所增加的主要原因是目前市場基本面向好,疫情得到有效控制,不少改善客戶結束觀望,開始逐步入市。同時,部分總價高的房源讓利幅度偏大,促使客戶入市熱情高。
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6月成交維穩預計成交維持9000宗左右
雖然5月新房供應積極,僅五一單週已經供應超2000套房源,導致分流了不少原本打算置業二手的客戶。但實際二手市場整體活躍度較4月份有所提升,購房客數量環比增加三成以上。廣州中原研究發展部認爲,6月成交將保持平穩,漲幅不會進一步拉大。因爲5月中下旬,新房供應再次迎來井噴式爆發,6月中上旬將有大批房源進入樓市,屆時二手樓市將面臨嚴重的分流問題。其次,業主報價信心有所回升,大幅讓利成交的筍盤已被逐步消化,而目前放盤業主心態較前段時間強硬,促使一些想“執漏”的買家會相對減少。預計6月大市成交將在9000宗水平左右,價格將保持維穩狀態。