“預看房”投訴居高不下，現房交付制度或提上日程？
本站新聞房產上海站獨家策劃專題”2024交付大考”，緊跟市場一線，全面剖析行業現狀。曝光樓市亂象，促進房地產市場高質量發展。
提起“預看房”這個詞，相信近些年來在上海買過新房的購房者都不陌生。2023年，上海樓市迎來空前的新房交付潮，然而在預看房階段產生的問題頻頻發生。
實際上從2020年起，爲了化解房屋質量引發的矛盾，奉賢區先行先試實施了“預看房”制度，隨後在全市推廣。然而在實際的“預看房”過程中，沒有分戶驗收報告，許多工程還未完工等情況普遍存在，種種質量方面問題，更是引發業主們的集體質疑。
樓市投訴屢見不鮮，“預看房”模式下問題猶存
2023年，上海新房交付相關的投訴事件也愈發頻繁，尤其是“預看房”階段的相關問題。提起“預看房”，奉賢區在2020年率先試點新盤“預看房”政策，建設單位應在項目分戶驗收工作完成後、竣工驗收備案前，組織業主現場查驗，並對業主提出的房屋質量問題認真核實並落實整改。
在2022年1月，上海市住房和城鄉建設管理委員會（以下簡稱“市住房城鄉建設管理委”）結合“我爲羣衆辦實事”活動，試行推出“業主房屋質量預看房”制度，在住宅項目竣工驗收前要求建設單位組織業主提前看房。
在上海執行“預看房”制度前，看房日等同於收房日。房屋質量猶如“開盲盒”，一旦存在問題，業主往往陷入“投訴難、整改難”的困境。而通過“質量預看房”的活動，業主在房屋建造過程中由原來的“旁觀者”變爲“參與者”，使房屋質量問題儘可能多地在竣工驗收前得到發現和整改，從而減少房屋交付驗收環節存在的質量問題，使業主安心收房。如今，這項制度在上海試行多年，然而事與願違的是，在2023年新房預看房過程中，業主的投訴不減反增，各樓盤施工質量參差不齊…….
另根據中國消費者協會在今年1月底發佈的《2023年全國消協組織受理投訴情況分析》資料，房屋及建材類位列所屬投訴類別第七位，而在服務大類投訴量中，房屋裝修及物業服務類佔第8位。
具體來看，《2023中國房地產行業投訴洞察年度報告》，去年質量相關投訴達45966起，同比增長5.49%。其中房屋及裝修質量相關投訴同比增長17%，主要問題爲滲漏（8%）、開裂（24%）；合同相關投訴（包括合同欺詐、虛假宣傳、退款投訴等）29152起，同比增長3.49%。可見與房屋相關的維權情況在全國各地都層出不窮。
“預看房”問題花樣百出，業主“投訴難”
“預看房”對業主而言本是一件好事，但有開發商卻打起了“擦邊球”。在去年11月，閔行區的2個新房項目，按照合同年底就將正式交付，可在項目交付前樓盤竟然借工地開放活動替代了正式的“預看房”流程，新房裡外還一大堆問題……
參加當天活動業主們表示，當天他們在參觀中發現了很多問題，包括小區的實際呈現效果與前期沙盤不一致，社區內還有不少地方處於施工狀態，小區的公共區域建設尚未完工。甚至有業主參觀房屋內部時，發現房間的水電都還沒有開通。在業主的多次反映後，開發商建立溝通機制，召開了數次線下溝通會，但“進展緩慢”。
另據很多購房者透露，多個新房項目在預看房過程中，相繼被業主曝出沒有張貼分戶驗收報告、戶內精裝與樣板房效果不符等問題，還有項目會安排多名保安堵住入口，禁止業主帶驗房師進入等。對此有業主們提出，相關部門能否採取更有效的措施，對“預看房”流程加強監督，從根源上杜絕開發商的“敷衍交房”，以確保購房者的合法權益。
此外，還有部分樓盤尚處於施工階段，就已經被業主爆出存在“減配”的情況。例如位於大虹橋的一處網紅樓盤，有業主向本站房產反映，該盤早期宣傳中聲稱連廊外側採用的是玻璃欄杆，如今被替換爲了鐵欄杆。據業主透露，開發商則答覆項目不存在降標的情況，並稱鐵欄杆符合低能耗標準。不過該業主在看了施工圖紙後認爲，玻璃欄杆跟低能耗並無直接關係。
無獨有偶，位於奉賢金匯的一處商品房項目，同樣被爆出類似的問題。據新聞坊的報道，奉賢的金融街金悅府項目的開發商與業主簽訂的購房合同上寫明，外立面門窗爲斷橋鋁合金門窗，但施工過程中卻更改了圖紙，公共區域門窗設計用材被改爲塑鋼窗，以此來降低成本。當然，類似的維權案例還有不少…
除了預看房及交付階段產生的種種問題，上海還有不少樓盤在交付後暴露出管理方面的問題，而物業面對業主的投訴，則是無動於衷。
本站房產收到知情業主爆料，位於虹口區青雲路169號物業融創青雲一號項目自交付以來，開發商對業主各項整改要求基本不予理睬。
首先是地下室非機動車停車及充電具有安全隱患無監控、無消防噴淋等設施。
圖源業主提供
另據瞭解，小區地下車庫售價在60萬左右，停車收費1500元/月，在二批次車庫售賣不理想的情況下，開發商將地下車庫部分車位安裝地鎖，逼迫業主購買車位，這也使很多租賃車位的業主在回家後“一位難停”。
圖源業主提供
不僅如此，該業主還透露地下車庫的管理也非常混亂，此前還有人住在地下空間，爲業主的安全帶來很大隱患。
圖源業主提供
制度仍待完善，現房交付或提上日程
對於市場上形形色色的交付相關問題，有業內人士分析稱，住房有保障，安居暖人心，是上海全面推進預看房制度的初心，購房者從預看房中發現問題、提出完善措施，可以消除安全隱患，更換不符合合同要求的配件，是維護消費者權益的重要舉措。鑑於購房者不是房屋質量領域的專業工作者，有些不符合規範和合同要求的隱性問題，不一定能全面辨別。
相關人士建議有關部門應高度重視近期樓盤預看房投訴事件，進一步排摸情況、分析原因，提出解決問題的方案，切實維護消費者權益。
在2024年1月，市住建委、市房管局召開“業主房屋質量預看房”工作會議。會議結合現階段“預看房”過程中反映的問題，對下階段工作提出了具體要求。下一階段，管理部門或出臺新的“預看房”制度規定，進一步嚴格規範“預看房”要求。
隨着近年來新房交付問題司空見慣，“取消商品房預售制度”的呼聲也日益漸高。在全國兩會期間，全國人大代表、浩天律師事務所合夥人會議主席朱征夫提出建議，主張取消商品房預售制度。他表示，“企業在交付房屋前收取全部預售款，意味着將建設風險和融資壓力提前轉嫁到了購房者身上。一旦項目存在問題，購房者就面臨着延期交房甚至爛尾、房屋質量有問題、配套設施虛假宣傳等不可預知的重大風險，還有可能面臨着自身貸款的違約。”
中指研究院市場研究總監陳文靜認爲，當前期房銷售仍是我國商品房銷售的絕對主流模式：“在金融配套政策到位以及解決部分核心城市可能出現的供給斷檔問題之前，全面推行現房銷售的可能性較小，預計短期仍將通過在覈心城市部分項目進行試點的方式推進。”
取消商品房預售制度實行現房銷售，對於購房者來說，“所見即所得”是一個更爲安全、可靠的選擇，也能在一定程度上約束開發商更好打磨產品，提升樓盤品質。