原報告｜落子上海漕寶路 城投寬庭逐鹿租房江湖

觀點指數 12月10日，上海城投控股股份有限公司發佈關於子公司參與設立有限合夥企業並收購漕寶路項目的公告。

公告披露，上海城投控股股份有限公司全資子公司上海城投房屋租賃有限公司，擬與上海國有存量資產盤活私募投資基金合夥企業（有限合夥）共同發起設立有限合夥企業。

合夥企業暫定名爲“上海盛馨庭管理諮詢合夥企業（有限合夥）”，出資額不超過8億元，其中房屋租賃公司作爲有限合夥人出資不超過6.4億元。國存盤活基金作爲有限合夥人認繳不超過1.6億元，上海盛石普合企業管理有限公司作爲普通合夥人認繳不超過 1 萬元。

資產底色

據悉，本次合夥企業將以自有及自籌資金通過上海聯合產權交易所參拍收購標的公司100%股權及標的公司股東華鑫置業對標的公司享有的股東借款債權，其中股權部分掛牌價格約爲4.7億元，債權部分支付總額由評估基準日股東借款本息總額約4.85億元相關利息組成。

基於此，合夥企業進而投資徐彙區田林板塊244-19地塊的租賃住房物業項目（以下簡稱“漕寶路項目”）。

圖片來源：上海城投擬收購公告

據公告披露，截至9月30日，標的公司的資產總額爲14.43億元，負債總額爲11.98億元，淨資產爲2.45億元。

本次交易標的名稱爲上海馨伴寓置業有限公司100%股權，掛牌起始日期爲2024年11月25日，截止日期爲2024年12月20日，股權部分轉讓底價爲47009.57萬元，交易價款支付方式爲一次性付款。

如完成收購，標的公司將納入上海城投公司合併報表範圍。上海城投表示，本次收購爲響應國家租售並舉的住房政策，同時擴大公司租賃房運營規模，提升“城投寬庭”品牌影響力。

作爲上海地方國有企業，上海城投積極承擔建設保租房的重任。據商業客瞭解，爲響應“租購併舉”的國家戰略，上海城投於2019年8月8日發佈了旗下租賃住宅品牌——城投寬庭，正式啓動租賃住宅業務。

數據來源：城投寬庭，商業客不完全統計

據商業客不完全統計，城投寬庭品牌發佈五年後，首批佈局的八大租賃社區包括灣谷社區、江灣社區、光華社區、浦江社區、張江社區一期、九星社區、臨港社區以及泊灣社區已全部投入運營。

上海城投積極發揮保租房建設主力軍的作用，已經建設運營8個社區、落實房源近1.7萬套、服務超2.5萬人。

旗下租賃品牌城投寬庭深耕保障性租賃住房領域，已入市項目中有七個租賃社區屬於保障性租賃住房項目，落地上海各類戰略新興產業及城市發展重點區域，保障高新產業、服務文化創意產業等區域人才安居。

與此同時，城投寬庭九星社區中推出了“新時代城市建設者管理者之家”，爲城市建設者提供100張牀位，月均租金不到1000元，助力不同羣體的安居。

截至目前，城投寬庭已入市租賃房源合計13279套，總建築面積約56.72萬平方米，累計服務超25000名住戶。

出租率表現上，截至6月底，江灣社區和光華社區合計出租率超90%，灣谷社區出租率超90%，浦江社區出租率約75%，張江社區出租率約67%，臨港社區出租率約87%，長興島泊灣社區出租率約85%，於6月4日最新開業的九星社區期末出租率超55%。

商業客發現，城投寬庭在住房租賃產品配套上較爲注重商業氛圍的打造，已成功打造租賃社區配套運營子品牌——“寬庭薈”，並在社區內配置便捷齊全的生活配套設施和活力現代的商業服務設施，滿足住戶多方位的生活需求。

資產證券化

據商業客瞭解，城投寬庭首個入市的灣谷社區屬於自有商辦樓改建爲租賃房項目，可提供租賃房源數852套，房間戶型包括一房到三房產品。

首個投運項目以存量改造方式佈局租房市場，後續城投寬庭實現管理規模擴充主要依託新建租住產品，如定向招拍掛方式獲取R4租賃用地、配建租賃用地以及自持租賃用地等。

數據來源：公開資料，商業客不完全統計

據商業客不完全統計，於2018年到2021年期內，上海城投共計拿下7宗R4純租賃用地，其中已有多個項目已成功投入運營，具體項目信息可詳見上文分析。

可以發現，包括本次計劃購入上海漕寶路項目在內，上海城投主要通過購置資產、存量改造以及自建租賃住房物業等市場化方式推進住房租賃項目的建設，並長期持有進行運營管理實現管理規模增長。目前在營八大租賃社區已完成上海四大區域楊浦區、浦東新區、閔行區以及崇明區的佈局。

由此可知，城投寬庭項目採用直營直管模式，規模擴張方式以重資產模式爲主，多個租賃社區項目從土地獲取到項目竣工交付，全程參與並主導。

同時，上海城投在住房租賃資產退出端已有實質性的進展。

今年1月，上海城投以旗下江灣社區及光華社區作爲底層資產成功發行了國泰君安城投寬庭保租房REIT，成爲長三角區域企業首單保租房REITs項目，同時也是住房租賃市場上發行規模最大的保租房REITs。

基金原始權益人爲上海城投房屋租賃有限公司，即上文提及的擬收購參與方之一，基金管理人、資產支持證券管理人爲國泰君安。

項目底層基礎設施資產爲位於上海市楊浦區的保障性租賃住房江灣社區和光華社區，定位是面向上海新市民、新青年的高質量保租房項目，合計爲市場供應近3000套租賃住房，建築面積約16.94萬平方米。

10月24日，國泰君安城投寬庭保租房REIT披露了2024年第三季度報告。基金於第三季度單季度營業收入4404.99萬元，淨利潤爲1953.87萬元，兩項指標均位居5單保租房REITs首位。

第三季度的可供分配金額爲3266.74萬元，本年累計9609.1萬元。實際分配金額方面，本期分配6500.99萬元，本年累計亦爲6500.99萬元。

基金初始投資的江灣社區項目及光華社區項目主要經營模式爲通過自有保障性租賃住房及配套商業租賃、停車場經營等獲取經營收入。報告期內，兩個項目合計實現營業收入4358.37萬元，基礎設施資產保持平穩運營，租戶結構穩定、分散化程度高。截至9月底，項目公司租金收繳率爲99.69%。

基金的成功發行有助於上海城投集團實現輕重資產分離，建立資產上市通道，滾動擴大保租房投資規模。

另外，2022年6月，上海市首單長租公寓CMBS產品西部證券-上海城投控股-寬庭住房租賃資產支持專項計劃成功發行，項目優先級發行規模10.8億元，評級爲AAA，產品期限12（3+3+3）年，發行利率3.20%。

該資產證券化產品以上海楊浦區的城投寬庭灣谷社區作爲標的資產，社區的租金收入作爲償債來源。該物業位於上海灣谷科技園內，具有一定的區位優勢和穩定的租賃需求。

通過該專項計劃，上海城投實現了灣谷社區資產的提前變現，將未來的租金收益一次性或分期轉化爲當前的現金流入，從而達到了資產退出的效果。這也有助於上海城投優化資產負債結構，提高資金使用效率，將回籠的資金用於其他項目的投資或業務發展，增強了企業的資金實力和市場競爭力。

上海城投最新2024年中期報告數據顯示，今年上半年，灣谷社區半年度租金收入達2736萬元，截至6月底，項目出租率超90%，運營保持穩定。

以灣谷社區可出租房間數892套簡單計算，可以發現該社區的房間平均租金水平約爲5680元/套/月。

總結來看，本次上海城投擬投資的漕寶路項目將有助於其擴大租賃住宅業務規模，通過長期持有運營的住房租賃資產，上海城投可以實現穩定的租金收入和資產增值來獲取長期收益。

同時，上海城投在住房租賃資產證券化的突破也爲其持有運營的住房租賃資產在退出端創造更有利的條件。

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