越秀靜安天玥售樓處&賣點分析&樓盤詳情&一房一價表&認購規則
【越秀靜安天玥項目】設計方案現已公開展示，房地聯動定價爲每平方米12.1萬元！
圖片來源於網絡
【越秀靜安天玥項目】設計方案現已公開展示，房地聯動定價爲每平方米12.1萬元！設計方案現已公開展示。
這是越秀在中興社區獲得的第二塊宅地，於今年4月16日的首輪土拍下半場中以15.97億元的價格，經過20輪競價，【越秀靜安天玥項目】設計方案現已公開展示，房地聯動定價爲每平方米12.1萬元！由杭州燚樂實業投資有限公司（越秀）搖號競得靜安區中興社區C070201單元151b-19地塊，樓面價爲每平方米78197元，溢價率爲10%。
【越秀靜安天玥項目】設計方案現已公開展示，房地聯動定價爲每平方米12.1萬元！該項目共有177戶住宅，容積率爲2.5，聯動價約12.1萬元/㎡。主推建面約116-137㎡的3至4房產品，預計將於11月開放展廳，並推出約147套房源。
三萬平方獨家制作
【越秀靜安天玥項目】設計方案現已公開展示，房地聯動定價爲每平方米12.1萬元！位於內環內，且緊鄰1號線中山北路地鐵站，適合預算在千萬級別的購房者關注！
本期三萬平方將爲大家進行項目的深度評測，希望能給大家帶來選房幫助。
深度分析內容包括：
總圖分析
戶型分析
日照分析
區位分析
總圖分析
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【越秀靜安天玥項目】設計方案現已公開展示，房地聯動定價爲每平方米12.1萬元！該項目所在的地塊，東至151b-20地塊（規劃教育用地），南至151b-23地塊（保留住宅區），西臨151b-17地塊和151b-16地塊，西側是大統路，北靠151b-18（規劃公共綠地）。
三萬平方獨家制作
【越秀靜安天玥項目】設計方案現已公開展示，房地聯動定價爲每平方米12.1萬元！項目規劃包括3棟17層的高層建築，其中1#和2#棟樓的首層部分架空，預留爲業主活動空間，並在地塊北側和西側設有2處綠地。
在1#的西側，設有文化活動室及老年活動室，供居民休閒娛樂；而3#的西側，則規劃了一棟11層的公共租賃住房，以及物業管理和業主委員會的相關用房。
地塊東側規劃有一條公共通道，作爲未來行人和車輛的主要出入口。
【越秀靜安天玥項目】設計方案現已公開展示，房地聯動定價爲每平方米12.1萬元！項目在西側有一個人行出入口，與地鐵1號線中山北路站對接，方便住戶搭乘地鐵；在東側公共通道處有兩個出入口，一個是人行兼消防出入口，一個是消防出入口；機動車一進入小區就是地下車庫出入口，小區內部人車分流。
戶型分析
B-116㎡戶型
三萬平方獨家制作
116㎡戶型，三室兩廳兩衛，南北通透。【越秀靜安天玥項目】設計方案現已公開展示，房地聯動定價爲每平方米12.1萬元！對穿門電梯，享有獨立候梯廳，隱私性強。朝南三開間，保證室內光線和通風良好。LDKB一體化，打造視覺上的無界空間，使空間更有通透感。寬敞陽臺270°觀景空間。U型廚房，空間寬敞，收納空間充足。主臥套房設計，私密性強。公衛離兩個次臥都近，使用都很方便。
經三萬平方計算，預測得房率爲74%！
C-137㎡戶型
三萬平方獨家制作
137㎡戶型，三室兩廳兩衛，南北通透。【越秀靜安天玥項目】設計方案現已公開展示，房地聯動定價爲每平方米12.1萬元！同樣是對穿門電梯，享有獨立侯梯廳。南向1.5倍開間。超寬闊客廳，可以根據需求，在客廳內隔出一個房間作爲居室，擴充生活空間。寬敞陽臺270°觀景空間。主臥套房設計，轉角大飄窗設計，視野好。公衛離兩個次臥都近，使用都很方便。全屋飄窗設計，贈送約20㎡，大幅提高得房率。
經三萬平方計算，預測得房率爲75%！
日照分析
根據公示方案，所有棟住宅都是東南朝向。我們將越秀靜安中興項目和周邊樓棟按照現有信息進行建模，並做了整體的日照模擬如下。
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出門就是地鐵的【越秀靜安中興項目】全面測評
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出門就是地鐵的【越秀靜安中興項目】全面測評
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三萬平方獨家制作冬至日9點至15點日照光影變化動圖
三萬平方獨家制作
先看下地塊周邊情況。小區南面是低層住宅樓，對其日照影響不大。西面是21F的公寓距離項目較遠，對其日照影響不大。
小區呈行列式佈局，日照影響主要爲內部樓棟遮擋。
經三萬平方計算後，3#的日照條件最好，在冬至日全樓層都是滿日照。3#在小區最前列，沒有樓棟遮擋，故冬至日日照時間較長，居住比較舒適。【越秀靜安天玥項目】設計方案現已公開展示，房地聯動定價爲每平方米12.1萬元！
2#和1#都受到前排樓棟的遮擋，中低區日照時長較一般，高區日照還是很好的。如果對日照時間特別在意的小夥伴，請慎選。
上海市日照計算標準是冬至日累計6小時爲最高，1小時爲達標，根據我們的經驗，一般冬至日日照時數達到4個小時就算是很舒適了。【越秀靜安天玥項目】設計方案現已公開展示，房地聯動定價爲每平方米12.1萬元！
區位分析
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區位方面，【越秀靜安天玥項目】設計方案現已公開展示，房地聯動定價爲每平方米12.1萬元！位於不夜城板塊緊鄰內環共和新路立交橋處，樓下就是1號線中山北路地鐵站，5站直達人民廣場。
不夜城所處的地理很優越，其南部緊鄰着上海市核心區南京西路，北部通過南北高架蘇河灣相接，而越過內環線，則是繁華的大寧地區。【越秀靜安天玥項目】設計方案現已公開展示，房地聯動定價爲每平方米12.1萬元！
這個如今充滿現代氣息的地方，其前身卻是老閘北的棚戶區，一個歷史悠久但曾經落後的區域。不夜城的南廣場區域，由於與老靜安區相鄰，更貼近傳統的市中心地帶，因此得以藉助靜安與閘北合併的契機，迅速發展成爲了一個規模宏大的商務區。這一變化不僅提升了城市的面貌，更使得該區域煥發出了新的生機與活力。【越秀靜安天玥項目】設計方案現已公開展示，房地聯動定價爲每平方米12.1萬元！
然而，不夜城的上海火車站的周邊，直至今日仍是個大問題。東西向的鐵軌將這片地一分爲二，使得南北之間的人流受到限制。【越秀靜安天玥項目】設計方案現已公開展示，房地聯動定價爲每平方米12.1萬元！僅有的幾條地下通道成爲了連接南北的唯一通道，這無疑增加了人們出行的難度。
相比之下，北廣場區域則更多地承擔着住宅區的功能。【越秀靜安天玥項目】設計方案現已公開展示，房地聯動定價爲每平方米12.1萬元！這裡的老小區和剛需商品房密集分佈，房齡普遍較長，有的甚至已經超過了七十年。這些老舊小區不僅外觀顯得陳舊，而且管理不善、停車困難等問題也時有發生，這無疑是市區老小區的通病所在。
更爲嚴重的是，由於上海火車站人流衆多、環境複雜，北廣場區域受到了更爲明顯的負面影響。加之整體城市發展水平以及上海火車站的阻隔，使得在2035年的城市規劃中，北廣場被基本排除在了中央活動區之外。這一現狀無疑給北廣場的未來發展帶來了更大的挑戰。【越秀靜安天玥項目】設計方案現已公開展示，房地聯動定價爲每平方米12.1萬元！
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不過，目前不夜城板塊作爲蘇河北岸新興板塊，尤其在漢中路站周邊，已經構建起一個頗具規模的商務中心區（CBD）。其規劃佈局和高端樓宇建設水平與人民廣場和徐家彙等傳統繁華地段相當。【越秀靜安天玥項目】設計方案現已公開展示，房地聯動定價爲每平方米12.1萬元！
【越秀靜安天玥項目】設計方案現已公開展示，房地聯動定價爲每平方米12.1萬元！該板塊內，房齡在10年以內的次新房源較爲稀缺，當前市場上的成交價普遍集中在每平方米13萬至14萬之間；而對於那些房齡較久的小區，其市場成交價則大多在每平方米10萬左右徘徊。儘管近年來有不少新房項目涌現，但真正能夠進入交易市場的卻爲數不多。
不夜城板塊在未來十年間，該區域的房價仍有着巨大的增值潛力。
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交通方面：【越秀靜安天玥項目】設計方案現已公開展示，房地聯動定價爲每平方米12.1萬元！項目緊鄰1號線中山北路1號口，一出小區就是地鐵站，家與地鐵無縫銜接；自駕出行周邊有南北高架、內環高架等，出行還是很方便的。
教育方面：項目步行距離延長路東部幼兒園1.5公里、距離中山北路小學390米、距離靜安區實驗中學570米，距離上海大學540米，教育資源豐富；【越秀靜安天玥項目】設計方案現已公開展示，房地聯動定價爲每平方米12.1萬元！
醫療方面：項目步行距離三甲醫院同濟大學附屬第十人民醫院約1.7公里，距離同濟口腔專科醫院1.8公里；
商業方面：項目距離五月花生活廣場410米、距離大寧國際商業廣場2公里，距離凱德星貿2.3公里、距離JIC靜安國際中心2.3公里、距離靜安大悅城2.7公里。【越秀靜安天玥項目】設計方案現已公開展示，房地聯動定價爲每平方米12.1萬元！