宅地出讓合同執行檢查擴圍：土地供後環節監管強化
本報記者 張敏 北京報道
導讀
據瞭解，雖然國土部最初劃定的檢查範圍爲“70個大中城市和熱點城市蘇州市”，但很多地方在執行中，將檢查範圍擴大至省內的非熱點城市。針對存在違反出讓合同執行情況的宗地，主要通過限期（延期）開工、收回土地使用權、解除合同等途徑處置。
國土部於9月下旬啓動的住宅用地出讓合同執行情況檢查，目前正進入收官階段。此次檢查中傳遞出的信號，或將決定今後的土地政策走向。
據21世紀經濟報道記者瞭解，雖然國土部最初劃定的檢查範圍爲“70個大中城市和熱點城市蘇州市”，但很多地方在執行中，將檢查範圍擴大至省內的非熱點城市。福建還將檢查範圍擴充至全省。
在檢查內容方面，除國土部重點要求的“按時開工、竣工情況和出讓價款繳納情況”外，一些城市還將改變容積率、改變土地用途等納入檢查範圍。
這些細節都說明，此次檢查的力度和廣度應是超出預期的。
事實上，對於閒置土地的處置，目前已有明確的文件依據。但分析人士認爲，由於此次檢查並非例行動作，結合當下的政策環境，其督促作用將十分明顯。一些地方國土部門還明確表示，將加強土地出讓、批後監管等環節的管理，預示着未來土地管理政策存在強化的預期。
擴圍至部分非熱點城市
此次檢查於9月下旬開始啓動，按照國土資源部的部署，檢查範圍包括70個大中城市和熱點城市蘇州市。檢查內容是2013年1月1日以來住宅用地出讓合同執行情況，重點是按時開工、竣工情況和出讓價款繳納情況。檢查目的是促進已供應住宅用地儘快形成住房有效供給。
按照要求，各省級國土資源主管部門將於今年11月30日前完成檢查、提交報告。
除71個重點城市外，國土部還明確表示，省級國土資源主管部門可以將2016年以來房價、地價上漲較快的其他城市納入檢查範圍。
在實際檢查中，部分非熱點城市也被納入檢查範圍。四川廣安、黑龍江鶴崗、湖北仙桃、湖南邵陽、河南開封等地均發佈了參與此次檢查的消息，而這些城市並不在統計局口徑中的“70個大中城市”之列。
部分城市在執行中，劃定重點城市進行檢查。如湖南省的檢查範圍爲“長沙市、常德市、邵陽市包括所轄縣（市、區）”。有些則將檢查範圍擴充至全省。按照福建省國土資源廳發佈的通知，檢查範圍爲省內“各城市”。
從執行情況看，大部分城市按照國土部確定的重點來檢查，部分城市則更爲細化。如鶴崗市將“住宅用地合同執行情況”細化爲：是否存在改變容積率、改變土地用途、合同約定開竣工時間執行情況、價款繳納、棚改項目商品住宅、欠繳出讓金或滯納金、圈佔閒置等。
河南某縣的做法爲，對2013年1月1日以來的住宅用地列出清單，並列出臺帳，通過分組的方式，對每宗地的利用狀況進行現場查看，從而獲得第一手材料。
執行中的嚴苛，與此次檢查的性質和所處的政策環境有關。
上述檢查的部署，被認爲是房地產供給側改革的一種延續和補充。今年4月，住建部、國土部聯合發佈《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》，要求商品住房庫存消化週期在6-12個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。
該文件的目的在於強化“供地”環節的管理，而此次檢查的目的，則被認爲是強化“後供地階段”的監管。這樣一來，政策才覆蓋了供應端的整個鏈條。
從性質上看，“此次檢查不屬於例行檢查，而是專項檢查”。國土部下屬某機構相關負責人向21世紀經濟報道表示，“專項檢查的內容比較集中，目的性強，檢查力度也較大。與此同時，專項檢查結束後，通常會形成書面報告，並可能據此對相關政策作出調整。”
上述人士還表示，此次檢查在9月下旬啓動，當時部分熱點城市已經依據監管層的要求，對調控政策進行加碼。當檢查深入到縣市一級時，十九大報告已經出臺，繼續強調“房子是用來住的，不是用來炒的”。這期間的政策基調趨向從緊，會對檢查起到一定的影響。
土地供後環節監管強化
上週，河南省某縣公佈了關於此次檢查的報告，從中可窺見土地合同執行環節的一些問題。
根據報告，該縣2013年1月1日以來出讓住宅宗地共103宗，土地面積237.4492公頃，合同價款金額22億元。通過排查，檢查出問題的宗地數量20宗，佔19.4%；問題宗地面積32.2237公頃，佔13.57%。
報告稱，存在問題的原因主要有以下幾種類型：一是由於政府原因致使企業無法按期開工的，有15宗地，佔問題宗地面積的75.2%；二是由於原宗地上有建築物未拆除造成企業未按期開工的，共3宗，土地面積佔11.6%；三是涉法涉訴2宗，土地面積佔13.2%。
這20宗土地中，除涉法涉訴外，有10宗地已經整改。
四川省廣安市廣安區國土資源局表示，2013年以來共拍賣出讓住宅用地34宗，截至目前僅有一宗未按時繳納土地出讓金，其餘宗地均按照合同約定執行。
2013年，國土部曾在全國範圍內大規模處理閒置用地，並曝光1457宗閒置土地。國土部曾表示，土地閒置大體分兩類，企業自身原因造成的佔46%，由於規劃變更等政府原因造成的佔54%。
若前後進行簡單對比，政府原因仍是土地閒置的主要因素。但最終結論如何，仍需官方的報告來說明。
上述國土部下屬單位人士認爲，無論最終結論如何，這類專項檢查通常會在短期內起到一定的效果，如土地批後監管環節會有所強化，開工和供應情況也將被督促。
隸屬於鄭州的滎陽市國土資源局表示，會以本次檢查爲契機，結合檢查發現的問題，認真總結經驗教訓，建立完善我市住宅用地供後監管機制。
安徽某縣國土部門表示，針對存在違反出讓合同執行情況的宗地，主要通過限期（延期）開工、收回土地使用權、解除合同等途徑依法處置，積極完善國有建設用地使用權供後監管。
事實上，考慮到現階段的政策環境，未來土地調控政策很難放鬆，甚至有可能繼續強化。
從10月30日開始，發改委、住建部開展針對商品房銷售價格行爲的專項檢查，重點檢查未明碼實價、價格欺詐、捂盤惜售、炒賣房號等行爲。這次檢查的結束時間節點同樣在11月30日。兩部委還首次採用了“交叉檢查”的方式，凸顯出重視程度。
11月21日，住建部、國土部和央行在武漢市召開部分省市房地產工作座談會，學習貫徹黨的十九大精神，部署近期房地產工作。該會議強調，“堅持調控目標不動搖、力度不放鬆，不能有任何‘喘口氣、歇歇腳’的念頭。”
對於土地市場的相關政策，該會議強調，“完善土地供應管理，提高租賃住房和共有產權住房供地比例，防止高價地推漲房價。”
上海易居房地產研究院智庫中心總監嚴躍進對21世紀經濟報道記者表示，土地調控政策強化將成爲大概率事件，監管層會繼續鼓勵供應，但交易規則將會調整，從而抑制地價上漲過快。他表示，目前熱點城市土地市場有所降溫，但部分三四線城市的地價仍明顯上漲。