鄭州房票政策升級：全市通用、契稅減免，或助去庫存提速

位於鄭州市北四環附近的正商·家河寬境，由於開盤時正趕上房地產低潮，樓盤銷售一度不溫不火。但10月31日下午，當第一財經記者再度探訪該樓盤時發現，這個一度銷售低迷的樓盤，卻對外掛出了“房源已售罄，無房可售”的通知。

來自售樓部的工作人員告訴記者，這些尚在建設的新房，是10月底突然被附近的村民買空的，不過，他們支付的貨幣是“房票”。

新房票

正在正商·家河寬境辦理購房手續的王富（化名）是附近村莊的村民，他說，自己剛剛用100多萬元的房票，購買了一套110㎡的新房。

所謂“房票”，是鄭州市出臺的一項棚改新政，更通俗的理解，房票是被徵收人（大多爲城中村村民）的原房屋被拆遷後，房屋徵收人（大多爲地方國資平臺）根據原房屋價值評估出具的可用於購買商品房的“代金券”。

鄭州市安置房專班一位負責人表示，此次出具的房票，可在鄭州全市通用，房票持有人可跨行政區進行購房安置，根據票面金額購買一套或多套房源。

實際上，這已經不是鄭州第一次推出房票政策了。早在2022年6月，鄭州就提出，將參考借鑑杭州、溫州等地的拆遷安置經驗，原則上不再新建安置房，在鄭州面向被徵收人實施房票買房政策。其中特別提到，被徵收人可使用房票在所有參與房票安置工作的房地產開發企業所提供的商品房中自行選擇，憑房票與房地產開發企業簽訂商品房買賣合同，不限定於房票核發機構所在行政區域。在購買完成後，被徵收人可持簽註後的房票、商品房買賣合同，向房票核發機構申請資金劃撥。而且，被徵收人使用房票購買商品房，購房款（配套的儲藏室、車庫等價款可憑發票計入）應不低於房票票面金額的90%。

不過，由於當時具體的房票細則並未出臺，一些開發商擔心接收房票後，後續兌付可能存在困難，因此，在當時，房票政策的推行並不順利。

記者採訪發現，此次新出臺的房票政策，在一些細節的落實上，較以往完善了許多。

一個是指定了房票的兌付主體。

譬如，中原區的房票指定兌付主體爲鄭州豫城新拓置業有限公司，爲鄭州中原城市開發建設投資有限公司旗下的全資子公司，而後者則爲中原區的國有資產和投融資事務平臺。

王富所在的惠濟區，指定的房票兌付主體則是鄭州滎澤漢景和盛置業有限公司，該公司爲鄭州市惠濟區的國有獨資公司，層層穿透之後，記者發現，該公司的實際控制人，爲鄭州市惠濟區國有資產事務中心。

王富也向記者確認稱，他們這些村民，以房票購買的房子，還要再經村委會蓋章並報請上級部門確認後，纔會正式生效。

另一個，則是房票的適用範圍擴大了。

今年年初，第一財經曾以《鄭州“房票”演進：破解拆遷安置難題與消化存量商品房並舉》爲題，報道過鄭州市二七區馬寨鎮在房票安置上的探索，當時的模式是，先由鄭州市的國資公司與某一個開發商簽訂購房團購合同，然後，政府再將這些房子，摺合成相應的房票價格，兌換給村民。

但此次出臺的新房票政策，一方面將房票的適用範圍，由單一樓盤擴大至全市，另一方面，是將兌付主體與兌付方式，由國資公司先行採購，變更爲村民持房票購買後，再由開發商持房票與相應兌付主體對接，在流程上，更容易爲被徵收人接受。

同時，新房票還被賦予了與貨幣購房同樣的優惠政策，包括契稅減免政策，價格與其他途徑購買商品房一致，連優惠都必須跟同期的優惠政策一致，同時也適用公積金和商業貸款。

也因此，新房票政策出臺後，包括王富在內的惠濟區村民們，很快涌入售樓部，希望能買到心儀的房源。

正商家河寬境售樓部一位置業顧問則介紹，由於支持新房票購買，該項目剩餘的300多套房源已被附近村民選購一空，一些反應慢的村民，甚至因爲未能買到合適房源而懊悔不已。

庫存

“從我自己的經歷上說，這次房票，我的拆遷安置解決了，開發商的庫存的房子也賣出去了。”王富說，其所在的村莊，早在2016年就被拆遷了，結果，期待中的安置房，卻一直到現在都沒建好，更雪上加霜的是，原本在拆遷時承諾的拆遷過渡費，也已經好幾年都沒有發放了。爲此，王富一聽說能用房票買房，就趕緊帶家人到售樓部開始選房了。

而且，王富還認爲，這次選擇房票而不是貨幣補償，也避免了村民拿着錢到外地消費、投資，實現了“內循環”，而政府也因此獲得了稅收。

不過，也並不是所有的村民都對房票滿意。一些村民就提出，按照原本的安置方案，他們能以1:1的比例，獲得四五百平方米的安置房，這樣，就能一部分自住，一部分出租，但現在，用房票購買，卻只能獲得一套或兩套新房，除了家人自住，也就沒多餘的房子可供出租了，這也就意味着，未來他們每個月都將減少好幾千元的房租收入。

記者也注意到，王富所購買的新房，實際成交價格爲11000多元/㎡，這一價格雖然比該樓盤此前開展團購、內購時的價格略高，但與附近樓盤的在售價格持平。

對此，鄭州市住宅與房地產業協會（下稱“鄭州市房協”）在10月30日發佈的《關於號召全市房地產開發企業參與房票安置工作的通知》中表示，對於落實政府政策不力，違規操作，弄虛作假，提供不實信息或區別對待房票安置羣衆的房地產開發企業，其不良行爲由住房管理部門記入信用檔案；對於羣衆反映問題突出的房地產開發企業，移交相關部門給予相應的行政處罰。

鄭州市房協還在通知中稱，全市所有在售房地產項目都在房票允許購買範圍內，羣衆所持房票與等價貨幣有相同購買能力，應在選擇範圍、房屋定價及優惠政策方面與一般客戶享有相同權利。

那麼，相對於2022年的“舊房票”，爲何此次推出的新房票，會受到開發商與村民的歡迎呢？

一家來自央企地產河南分公司的負責人告訴記者，其實早在2022年，鄭州剛推出房票時，他們就試圖通過這種方式多化解一些滯銷房源，但一番接觸下來，發現當時政府對房票的資金來源的思路也不是很清晰，再加上彼時地方財政已經開始緊張，他們擔心即便自己接收了房票，後期找地方政府兌換也很麻煩，於是最終沒同意房票合作。

這次，一方面是看到10月上旬時財政部已經表態，將通過專項債券收購存量商品房用作保障性住房，這就讓房票的資金來源有了保障；另一方面也是看到，今年年初，鄭州航空港區已經通過房票補貼，不僅幫助開發商消化了數千套新房，還爲房票配套了40多億資金，這才讓包括秦鍾在內的鄭州開發商吃了定心丸，並開始房票合作。

記者注意到，鄭州地方政務平臺“鄭好辦”上，也專門上線了“鄭好房”房源超市，包括金水區、中原區、航空港區、鞏義市等在內的16個縣市區的幾百家開發商，都將自己參與房票購房的樓盤項目信息上傳到了該平臺，其中不少從“以購代建”房源超市可以看到，其中一些項目還是市場上的熱銷樓盤。

從業多年的地產觀察人士奚春山也告訴記者，房地產現在最大的問題是存量太大，通過“以購代建”的房票方式，一方面能儘快解決拆遷村民的安置問題，另一方面通過化解存量，也有望將鄭州的房地產市場逐漸恢復健康。

一份來自據中指研究院的數據顯示，截至2023年底，鄭州市內八區庫存的新房房源爲936萬m²，出清週期26.2個月，郊縣庫存837萬m²，出清週期38.3個月。

爲了更快推進房票，10月30日上午，鄭州市城鄉建設局又專門召集鄭州市安置房工作專班、市房屋交易中心、局市場處、市房協及各開發區管委會、各區縣(市)住房保障部門負責同志、全市12家頭部房企主管銷售負責人等多個部門，組織召開徵收安置項目房票安置工作推進會。該局局長趙凱在會上稱，一方面，要堅定市場企穩回暖的信心，一方面，則希望全市房地產開發企業積極參與房票，全力促進項目銷售。