中國房地產全球最火背後:土地壟斷催生的泡沫

本站房產原創報道 20年光陰，恍若隔世！1992年初，當時已值八十餘歲的鄧小平，先後到武昌、深圳、珠海、廣州等地視察。期間，這個被稱爲中國改革開放總設計師的老人發表了一系列的重要講話，揭開了中國改革開放的序幕。

伴隨着改革開放的浪潮，中國房地產行業也醞釀着翻天覆地的改變，其標誌性事件莫過於住房制度的改革，中國從住房實物分配向住房分配貨幣化轉變，正式進入商品房時代。

這一劃時代的改革，一方面，讓城鎮居民住房條件得到極大的改善，也讓房地產成爲推動中國經濟發展的火車頭；但另一方面，由政府壟斷而成的高地價政策導致房價水漲船高，對民生造成了極大的影響，房地產幾乎成爲社會上最具爭議的話題。

到底是什麼在推高房價？膨脹的房價，誰纔是始作俑者？暴利的房地產鏈條中，誰纔是真正贏家？

誰在推高房價？

1991年11月，國務院下發《關於全面進行城鎮住房制度改革的意見》，確定房改的總目標是：從改革公房低租金制度入手，從公房的實物福利分配逐步轉變爲貨幣工資分配，由住戶通過買房或租房取得住房的所有權或使用權，使住房作爲商品進入市場，實現住房資金投入、產出的良性循環。

這一住房制度改革的綱領性文件出臺，拉開中國房改的帷幕，成爲中國住房制度改革的一個分水嶺。至此，福利分房逐步退出歷史的舞臺，住房正式成爲商品，隨之而來的是房價出現了波瀾壯闊的上漲。

房價到底漲得有多快？根據國家統計局數據顯示，2006年全國商品房成交均價爲3367元/平方米，但到了2011年全國商品房成交均價攀升至5381元/平方米，六年時間房價上漲了60%。

實際上，與統計局提供的全國房價相比，真實的房價漲幅更是驚人，尤其以四大一線城市更爲嚴重，根據本站房產整理的統計數據顯示，從2006年-2011年北京全市均價漲了148%，上海漲幅爲171%，深圳漲幅爲111%，廣州漲幅爲110%，房價真實漲幅比起數據顯然更大。

中國房地產到底有多火？近日更有國外媒體報道，盤點出全球十大最火的房地產市場，中國內地居首位，5年的漲幅達到110.9%。

但如果把商品房比喻爲麪包，作爲“麪粉”的土地漲幅可謂更加驚人。以國家統計局數據爲例，2006年全國普通商品房用地均價爲825元/平方米，但到了2010年地價已經飆升至1786元/平方米，漲幅高達116%，遠遠高於同期全國商品房銷售均價約50%的漲幅。

正如華遠地產董事長任志強看來，土地供應結構不合理,人爲造成的供不應求,正是造成房價猛漲的根本原因。

到底商品住宅用地供應不足有多嚴重？按照從土地出讓到形成供應一般需要兩年左右的時間計算，根據本站房產蒐集的國家統計局數據，2006年-2009年間，全國商品住宅用地供應量爲188008萬平方米，但2008年-2011年間全國商品房銷售面積高達345369萬平方米，即使不考慮囤地與延時開發等因素，土地供應與商品房銷售的缺口高達157361萬平方米。

壟斷的高地價政策

著名經濟學家、天則經濟研究所所長茅於軾曾經一針見血地指出，住房改革至今，中國的房地產業已實現市場化，但是房地產所需的土地卻沒有實現市場化，仍然被政府壟斷，最後使得房地產發展產生極大的扭曲，房價漲不是建材價格漲，而是土地價格漲，而土地價格上漲的根本原因就是因爲政府是土地的唯一供應商。

由壟斷造成的高地價政策，並非是內地政府首創，通過製造土地的供不應求維持高地價高房價的經濟模式，曾經是香港賴以生存的發展模式，這一模式爲香港帶來了繁榮，也產生了嚴重的經濟與民生問題。

曾爲新鴻基集團創辦人郭得勝擔任私人助理、並撰寫了 《地產霸權》 一書的香港地產界知名人士潘慧嫺便指出，長期以來，香港政府均採用以高地價爲主線的政策組合與施政方針，居高不下的地價自然導致樓價水漲船高。《中英聯合聲明》更是列明每年土地供應只有50公頃，所造成的土地供不應求的恐慌，讓地產商得以乘勢哄擡樓價，自置居所的剛性需求未獲滿足的小業主們唯有任人宰割。

更爲嚴重的是，樓價只升不降的現象客觀上協助了地產商擡升房價、快速出貨，讓港人陷入了不重視踏實致富、只盼望炒樓暴富的惡性循環，讓香港經濟在扭曲的經營成本與被限制競爭的態勢下難以斷臂重生、成功轉型。

香港政府對於土地財政的依賴程度有多嚴重？根據相關統計顯示，在1996年到2006年的十年間，政府賣地和投資收益共佔政府總收入的39.6%；在過去兩年，政府的賣地收入更是分別超過了600億和800億港元，以政府年度總收入爲兩千多億計算，約佔三成。

潘慧嫺認爲，高地價政策曾經令香港經濟起飛，以此爲基礎的“土地財政”得以維繫香港低稅收的“自由港”地位；但與此同時，高地價政策不僅大大提高了香港人的營商成本和生活成本，在這種表面上的經濟“繁榮”背後，加劇香港社會的貧富懸殊，讓香港成爲全球基尼係數最高的地區之一。

如今，在“私募教父”趙丹陽看來，地方政府所採取的政策和當年香港是一樣的，通過把房地產的價格擡高，地方政府在一次又一次的房價上漲過程中，讓財富轉移到地方政府手裡，等於向所有老百姓徵高稅。

“中國目前的土地制度可簡單總結爲國家和集體兩種所有，國家擁有高度集中分配土地資源的權力，國家規定和管制城鄉土地的用途，建設用地絕大部分只能用國有土地”，中共中央黨校國際戰略研究所副所長周天勇接受本站房產採訪時，集體不可購買國有土地，但國家可強制徵用集體土地，這說明國家對土地資源的分配採取的是高度集中的嚴格管制。

實際上，政府壟斷土地的表現不止於此，周天勇認爲，目前市場上土地招拍掛的競價制度、土地出讓金不透明、70年產權的規定等等都是體現。

“由於政府強制徵用土地，國有權利又被多個政府有關部門代表和行使，政府各涉地部門爲了本部門的利益，在管理徵用、劃撥、出讓、規定用途、改變用途、建設、交易等等業務時，在土地和房產資源的分配和交易中，處處收費、時時收費、各環節收費、各項目收費。在地價和房價構成中，政府各部門的規費佔到1/5-1/3”，周天勇認爲，從本質上講，在高度集中的土地管理制度下，政府對土地的壟斷正是高地價房價的根本原因，是可以這樣理解的。

路在何方？

隨着房地產調控近年陷入“越調越漲”的怪圈，中央政府也改變了以往只注重“抑需求”的調控手段，近年注重於加大土地供應，通過長遠的辦法平抑房價。

根據國家統計局數據顯示，2011年全國普通商品住宅用地供應量105000萬平方米，供應量超過2007年與2008年兩年的住宅用地供應總和，也是自2006年期，首次出現年度住宅用地供應量超過當年商品住宅銷售面積。

但即便如此，長期以來土地供應的失衡，單靠短期內增加土地供應量難以彌補高速城市化所帶來的巨大需求缺口，尤其是隨着未來數億農民工進城，土地供應面臨嚴峻的壓力。

正因如此，近年來越來越多業界人士呼籲，政府應該放開小產權房的建設、出租和交易政策，實現國有建設用地和集體建設用地的統一市場化。

實際上，小產權房的尷尬與其土地依據——集體土地存在狀態的尷尬並非無關。從制度層面來看，集體土地在我國土地結構中佔比很大，但在當前的土地制度下，集體土地沒有租讓權、交易權和抵押權，簡而言之就是不能進入市場的供需環節，由此，集體土地上建的小產權房的處境也相當尷尬。

周天勇告訴記者，農村土地集體所有是落後的農業社會主義的制度基礎，而目前繼續完善土地集體所有也沒有前瞻性的社會基礎。取消集體土地所有權，確立國家對全部土地終極和強制所有權是有效途徑，但與此同時國家應延長有關土地使用期限、發揮市場機制對土地資源配置的基礎性作用等。

但就目前小產權房的處境而言，周天勇表示，當前需要平等對待小產權房，“同地同價”並使其合法化都是必要的，放開小產權房對穩定房價、緩解供應也都有正面意義。

“政府應該要讓所有的土地都應該可以自由地進入市場，不分什麼國有和集體，不分什麼政府所有土地和企業的土地使用權，和自然人的土地使用權，都可以自由地進入市場”，周天勇告訴本站房產，土地制度很麻煩，它有很多難點和利益都糾結在一起，比如說對地方政府的土地財政造成影響，但是土地制度不改，將來可能會出更大的問題。

除此之外，對於“18億畝耕地紅線”，周天勇直言這是一個僵化的政策，中國目前的土地（存量）是沒問題的，完全夠用，但‘18億畝耕地紅線’讓大家都變得過於緊張了。

“土地徵用的權力被國務院和省政府高度集中。實際上可以想象，城市都處於較好的地形位置上，也是一個整體地理形式，我們不可能爲了不佔耕地，而將其分散地建設在山坡、荒漠等處；也可能現有的城市所轄行政區地理面積較小，沒有山坡等非耕地可用，城市擴大隻能佔用耕地面積。”周天勇感嘆，隨着農民城鎮化的進程，如果不讓土地流轉，不讓轉讓宅基地，耕地撂荒和空巢住宅將越來越多，現代化農場的發展也將受到最高土地面積規定的限制。

“實際上相較於保護耕地，目前土地存在的更大的問題是缺乏改造。”周天勇強調，國家設立了18億畝的生命線不能碰，各級部門也都很緊張得堅守紅線，但另一方面，政府卻又不改造土地，住房建設用地緊張的原因有跡可循。

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