租屋新制,Are You Ready?

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近日內政部臉書成功引起小編的注意(霸道總裁邪魅狂狷笑)。內政部幫大家畫線了四個重點,也就是6月1日開始包租契約跟轉租契約要遵守下面的規定

1. 押金不能超過2個月2. 房東不得禁止租戶戶籍3. 電費不可超過臺電標準4. 不可限制房客報稅

進入主題前,先介紹一下今天法條主角們:住宅租賃契約應約定及不得約定事項、住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項、住宅包租契約應約定及不得約定事項,都是由租賃住宅市場發展管理條例第32條授權內政部去訂定的。簡單說今天適用這些規定的是一般房東房客間、包租業者跟房客間以及包租業者跟房東間。

此轉租非彼轉租

普通的轉租是指,房東租房子給我,我看着剩下的空房間想說:「不如出租。」也就是一般的二房東承租人(二房東)跟次承租人的租賃契約與大房東(原出租人)沒有關係,而且依照民法第443條第1項但書,房屋原則上是可以一部轉租的,但既然叫一部轉租,就是說你自己也要留在那個房子裡,不可以做一個瀟灑的二房東,你跟你的房客們要榮辱與共啊!另外依照第444條第1項,在合法轉租的情況,二房東跟大房東之間租賃契約繼續有效。

不過這裡的轉租,是指包租業者的轉租。到這裡我們簡單來認識一下現在執政者推行的政策之包租代管。因爲這是一個高齡化、高房價時代,有資本而老去的人們開始不願意當出租人,多租多麻煩反正也用不到這麼多錢,不如就讓它空着,空屋率就這樣上升了,但是年輕租羣的需求卻沒有減少,因此政府就出手了。「代管」是指由租屋業者去替房東處理、管理租賃住宅業務,並協助房東與房客訂約;「包租」是指政府委託租屋業者向房東承租住宅,轉租給其他人供居住使用,並對住宅進行管理。這裡面特別應該被注意的是在包租契約中,二房東(租屋業者)將房子轉租出去時,因爲一方是企業經營者,而有消費者保護法的適用,也就是說如果違反內政部公告的應記載或不得記載事項,有消保法第56條之1的適用,這也是跟一般租屋契約一個很大的不同點附帶一提,訂定包租契約的大房東,也就是提供房子的人,依照租賃住宅市場發展及管理條例第17條第1項,會獲得租金所得稅減徵的優惠,以希望大家多一點的提供房子,降低空屋率。

回到畫重點的這幾點。

押金不能超過兩個月,這個在他們的母法第7條就有規定不得超過兩個月,因此這點根據法律優位原則,內政部所定的應記載不得記載事項也不能去打破它,寫在裡面也只是更明確而已。在遷戶籍的部分,內政部公告的轉租定型化契約第11條包租業之義務責任內,第1項第9款就有說:「應配合承租人設立戶籍需要,協助向原出租人取得可供設籍之相關證明。」但是相同的規定,在一般租賃定型化契約裡卻只規定在不得記載事項,其實事實上房東還是消極的不配合協助房客設立戶籍,因此可以看的出來在政府介入的包租形式效果還是比一般租賃契約強一些。電費的部分,小編本來覺得很猛,想說一度五塊(昨天還聽到世代在進化,一度六塊不是夢)的時代要結束了嗎?一查才發現,臺電公司公佈的夏季用電量最高級距的每度金額是6.41元。小編現在聽到最猛的應該就是一度六塊吧!所以感覺這點對大家也不會有特別的影響,頂多就是讓房東們不能更誇張。最後6/1以前如果你是包租、轉租形式的承租人,可能就要等到下一次更新租賃契約的時候才能換,但是,如果你是一般租賃契約,上面說的規定早在107年6月28日就開始施行了,如果你的房東有違反,記得檢舉他啊!但提醒大家,一般的房東再惡劣都不是企業經營者,新聞報的30萬不是在說他哦!

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