2020廣州商辦空置率上升租金下跌 2021萬博商圈搶眼
1月15日，CBRE世邦魏理仕發佈《2020年廣州房地產市場回顧與2021年展望》，數據顯示，2020年，廣州寫字樓新增供應創四年新高，全年租金下調2.7%，在一線城市中降幅最小，值得注意的是，珠江新城租金跌幅3.5%，高於全市平均水平。優質零售物業市場，年末空置率同比上升至8.5%，首層購物中心租金下調5.2%，但由於境外消費受限，奢侈品銷售額漲幅高達20-30%左右，年初太古匯愛馬仕重開，首日銷售額1900萬破紀錄。
優質寫字樓市場：空置率上升租金下跌 但廣州韌性強於北上深
廣州優質寫字樓市場全年新增供應36萬平方米，爲近四年以來的供應新高。國內疫情得到有力控制使得整體寫字樓需求在下半年明顯回暖，退租情況亦逐步好轉。全年淨吸納量錄得4.5萬平方米。年末全市空置率錄得9.0%，較2019年末上升3.6個百分點。其中，珠江新城空置率爲7.0%，低於全市平均水平。
市場成交方面，節約租賃成本成爲租戶上半年的主要房地產策略。但下半年開始，在業主推出較多租賃優惠的推動下，擴張和升級需求有所增加，租戶抓住談判窗口期搬遷至更新的寫字樓或者更核心的商務區。珠江新城在租金下調後對此類租戶的吸引力顯著增強。在擴張和搬遷的企業中，TMT的佔比最高，達到32%，金融業佔比27%，房地產建築佔比13%，以律師事務所爲代表的專業服務業佔比約6%。租金方面，四季度廣州優質寫字樓租金跌幅明顯收窄，全年下降2.7%，在一線城市中降幅最小。
世邦魏理仕華南顧問及交易服務|辦公樓部負責人程志文表示：“展望2021年，廣州預計將有約100萬平方米的新增供應入市，其中超過六成位於琶洲，使得該區域將面臨短期去化和租金下調壓力。此外，琶洲充裕的供應也將吸引部分越秀和天河體育中心區域老舊寫字樓內的租客搬遷和升級，改善辦公環境，獲得更長的免租期和其他更有競爭力的租賃條款。
珠江新城空置面積被逐步回填，且2020年末涌現了不少金融機構對珠江新城寫字樓的大宗購買或租賃需求，該商務區金融中心的地位進一步增強，對金融業及其他高端服務業都有較強的吸引力。因此，珠江新城在2021年的租金表現將優於其他區域。”
優質零售物業市場：餐飲美妝佔比提升 2021番禺萬博商圈搶眼
2020年全年，廣州共錄得三個新項目開業，新增約41萬平方米的零售面積，開業率均超過七成。隨着廣州城市商業活動逐步恢復，下半年零售市場客流基本恢復至疫情前水平。但不同的商圈及不同的商場間恢復程度存在差異。奢侈品和化妝品購買需求迴流和品牌首店的持續入駐助力天河路商圈快速復甦，而知名運營商管理下的商場也表現出更強的韌性。
從業態需求來看，服飾類佔比降低，而餐飲和美妝業態的比重則顯著上升。服飾類在樣本商場所有新租案例中的佔比僅爲17%，較2019年減少12個百分點；而餐飲和美妝業態的比重則分別爲37%和10%，分別同比上升10個百分點和5個百分點。
受上半年部分品牌退租的影響，市場年末空置率同比上升2.1個百分點至8.5%。首層購物中心租金下調5.2%至年末的每天每平方米28.1元。
世邦魏理仕華南區顧問及交易服務|商業部負責人鍾廉軍表示：“2021年廣州將迎來供應高峰，預計將有8個項目，總計約72萬平方米的優質購物中心開業，短期內整體空置率將有所上升。
展望2021年，有以下三個趨勢值得關注。首先，廣州區域型商圈逐步壯大，其中番禺萬博商圈的輻射能力將在2021年顯著提升。隨着萬博商務區新開業的繼續加碼，加之途經此處並連通珠江新城的高速地鐵18號線也將開通，改善萬博通達性的同時，也將吸引通勤珠江新城的番禺居民在此中轉，萬博將成爲番禺重要的交通樞紐之一，利好該區域內的零售物業。其次，市區商業的調整成果將在2021年有所顯現。通過租戶調整、硬件升級和場景優化，舊商場將會迎來煥然一新的內外形象，以及帶來更多新品牌。同時，越秀和荔灣傳統商圈的部分商場還將調整定位，主打社區商業，體驗類業態的比重將有所上升。最後，汽車展廳的強勁需求仍將延續到2021年，值得關注的是，傳統車企新能源車品牌的布點將較以往加快，並且選址的方向同樣是大型商業體的主力位置。”
2020年全年共錄得473萬平方米的工業用地出讓，同比下降28.1%。全市一級市場工業用地成交單價同比上升10.5%，至每平方米1455.3元。其中包括五宗物流倉儲用地，均位於花都。
2020年廣州高標倉庫供應全年錄得22.7萬平方米。新增項目分別位於南沙和花都。南沙保稅倉得益於部分業主自用，錄得較高的入駐率。而花都倉庫則於下半年交付，且部分爲電梯倉庫，去化相對較慢，該區域年末空置率攀升至28%。位於從化區倉儲設施受第四季度購物節需求驅動，年末空置率下降至3%，爲歷史新低。
總體來看，年內第三方物流爲面積去化主力，此外市場還錄得製造業在番禺的大宗倉儲租賃交易。社區電商也積極在廣州周邊擴張，分別在佛山和清遠錄得多宗超過一萬平方米的租賃成交。
全市空置率年末錄得13%，較2019年末上升3.2個百分點。但空置率較低的黃埔、白雲和從化年內均錄得租金上漲，帶動全市租金同比上調0.8%至每月每平方米36.8元。
世邦魏理仕華南區顧問及交易服務|產業地產部負責人鄧偉表示：“展望2021年，廣州物流倉儲市場將迎來供應高峰，72萬平方米的新增高標倉庫投入市場。除了南沙這個近年來新增供應的熱門區域以外，超過六成的高標新庫都鄰近市區，包括作爲大灣區配送中心理想選址的黃埔區，以及長期以來都缺少高標倉供應的白雲和番禺。這些區域優質倉儲設施的供應將爲市內租戶帶來升級租賃的機會。我們預期，儘管供應短時期內增加將推高空置水平，但考慮到這些新增供應區位的稀缺性，對現有高標倉庫的影響有限。
需求方面，廣州常住人口增長數量連續多年排名全國前列，城市規模和消費人口的擴張將有力支撐物流配送及倉儲需求。2021年上半年製造業對倉儲的需求還將持續增長。社區電商的發展也將對倉儲需求有一定支撐。租金方面，由於需求面向好，2021年倉儲物流租金有望繼續上漲。”
大宗交易市場：黑石拿下富力項目佔6成份額 工業物業成投資熱點
2020年廣州大宗交易總成交金額錄得人民幣160億元，比2019年增長24%，在疫情影響下實現逆勢增長。其中，得益於第四季度黑石購買富力空港物流園的成交，該季度錄得的金額貢獻了全年63%的份額，達到101億元人民幣。2020年廣州工業物業投資成交量顯著提升，金額佔全市比例上升至38%，在所有物業類型中位居第一，高於傳統投資物業——寫字樓（23%）和零售物業（7%）的佔比。另外，年內也錄得兩宗酒店物業成交，令酒店總成交金額的佔比達到32%。
2020年下半年，隨着房地產融資的逐步收緊，開發商和業主對重資產的重組意願增強，市場可售大宗標的有所增加。但其中滿足機構投資者需求的，如位於主要商務區、具有一定規模並帶現金流的整售物業，卻並不多見。另外，需求方面，工業物業仍然受到較多投資者的青睞，包括近兩年的投資熱點——數據中心，擁有改造機會的工業廠房，以及近期在大灣區錄得多宗機構成交的物流倉儲設施。除此以外，儘管零售物業市場在疫情期間受到較大的衝擊，但我們發現機構投資者正利用市場調整的契機與商業運營商合作，尋找有增值潛力的購物中心逆週期投資機會。寫字樓方面，投資者最爲關注科技企業集聚、配套持續改善的琶洲，以及傳統商務區的城市更新和舊樓改造機會。
世邦魏理仕廣州投資及資本市場部高級經理宋濤表示：“2021年，國內經濟有望強勁反彈，投資者信心將得到恢復，預計將有更多投資交易的達成。但鑑於2021年廣州寫字樓、零售物業和倉儲物流市場均將迎來短期的供應高峰，投資者對租賃市場的去化和租金預期仍將保持較爲謹慎的態度，建議有意向出售項目的業主應適當地降低價格預期。
另外，在大灣區，今年相繼錄得兩宗物業注入REITs的關聯交易，包括廣州的樂峰廣場及大信旗下兩個分別位於順德和中山的商場。預計海外房地產信託仍將持續收購其母公司在大灣區的其他商場，並關注大灣區的其他商業收購機會。退出渠道的豐富將改善市場的流動性，並有效提升收購端的活力。”
總體來看，2020年全年，廣州商辦市場表現出先抑後揚的態勢，市場租賃活動在下半年顯著復甦。寫字樓市場，單季租金跌幅持續收窄。珠江新城在下半年錄得出租率持續提升。零售物業市場，汽車展廳和彩妝集合店等業態積極拓展以及新開業的商場錄得較高的開業率，均提振了市場的信心。此外，在倉儲物流市場中，伴隨着出口額的增加、新經濟的發展和網上購物節的刺激，年末涌現來自制造業和社區電商的新需求，倉儲面積在年末加速去化。最後，大宗交易市場方面，工業物業成爲2020年成交亮點，寫字樓和商場等傳統物業類型成交佔比下滑。