23億+7200平競配建!越秀1.7萬/平斬獲花都鳳凰路地塊

本站房產訊 10月30日土拍大戰中，花都也有一宗靚地加入爭奪戰。地塊臨近花都湖，自然資源豐富，居住環境佳，距離地鐵9號線清布站約1公里。特別的是，地塊採取“競配建+競自持+搖號”的方式，直接進入競配建環節，起拍樓面價即爲地塊最高限價，摺合樓面價高達1.6萬/平，是花都最高單價記錄的2倍。

今天下午，經過多輪爭奪，最終越秀地產以最高限價231000萬元和配建7200平方米斬獲該地塊，而剔除配建面積，地塊實際樓面價高達17115元/平米。是此前花都宅地單價最高記錄，路勁2015年10月拿下茶園路以西J11-SJ06地塊，創造樓面價8054元/平的兩倍多。

據廣州中原研究發展部分析，地塊處於花都區府、空港區、廣州北站三點輻射範圍之內，屬於花都湖規劃的重要部分，對區域樓市和花都產城融合均有重要意義，但資源投入力度有待提高。

方圓地產首席分析師鄧浩志認爲，此次花都地塊樓面價刷新幅度非常大，讓市場感到吃驚，但也有其原因，由於該地塊周邊樓盤售價都在2.5萬/平左右，項目本身售價預期和長嶺居地塊差不多，但地價反而低了2千，所以也算合理，甚至比長嶺居地塊更划算。

起拍樓面價高 商業部分需自持30%

該地塊位於花都湖東南側，屬於規劃中的新開發片區，該地塊包含東側居住用地及西側商服用地，需配建1萬㎡拆遷安置房，扣除安置房計容後實際起拍樓面價爲16248元/㎡，樓面價大幅高於目前花都住宅地單價紀錄。

住宅地塊（地塊A）總用地面積爲50010㎡，可用建設面積爲35646㎡，計容建面爲99809㎡。目前爲草地及魚塘，地勢無明顯起伏，東側臨近雲峰花園，南側爲在建的2025 park產業園，西側緊貼主幹道鳳凰南路，北側目前爲草地，根據《花都湖規劃》顯示未來將同樣建成住宅社區。

商服地塊（地塊B）總用地面積爲19450㎡，與住宅地塊隔路相對，目前南北兩側舊廠房正在進行拆除平整，未來將成爲連片的商服區域。出讓要求顯示，地塊B不得建設及銷售住宅或商業公寓，且自持不低於計容的30%，對於企業盤活商業、招商引資方面有一定要求。

自然資源豐富 居住環境佳 配套待完善

地塊周邊的生活配套目前主要集中在地塊北側，往北大約800米爲祈福生活服務及一商業體，涵蓋超市、電影院、餐廳等，能滿足日常生活需要，但豐富性和品質仍有待提高。此外，地塊臨近花都湖公園，自然資源豐富，居住環境佳。商服地塊南北兩側尚有殘存的舊廠房，正在進行拆除平整。

交通方面，地塊西側有一公交站點“鄺家莊東”，有公交線路來往花都區內；東側距離9號線清布站約1公里。據悉，9號線開通後，將串聯機場、區府以及汽車城，提高地塊與周邊的通勤效率。其次，由於9號線與3號線換乘較方便，而花都置業成本低於市區，預期將承接一部分市區上班族的需求。

廣州中原研究發展部認爲，該地塊周邊生活配套完善、居住環境較佳以及距離9號線距離適中，將有望成爲日後吸引買家的三大亮點。

花都宅地供應量少 周邊一手樓匱乏

本站房產查閱歷史記錄發現，花都商住用地供應集中在2013-2015年，5年來供應量呈下降趨勢，去年更出現“斷供”的情況，鳳凰路地塊一期用地是該區2016年來，首宗公開出讓的商住用地。

花都主要板塊的一手項目基本已售罄或餘下一些尾貨，供應量不足。地塊周邊一手樓同樣匱乏，根據中原地產的數據，價格在2.4-2.5萬元/㎡，二手項目較多，價格在1.7-2萬元/㎡。因此，鳳凰路地塊的項目未來可填補市場空白。

產城融合規劃利好 資源投入力度待提高

據瞭解，該地塊處於花都區府、空港區、廣州北站三點輻射範圍之內，同時屬於《花都湖地區居住組團控制性詳細規劃》（下稱《花都湖規劃》）的重要部分，無論是對於區域樓市還是未來花都“產城融合”發展均有重要意義。根據2017年5月19日廣州市國規委通過的《花都湖規劃》顯示，花都湖周邊區域將進行統籌開發，預計將打造成爲居住人口達26萬的“濱水新城”。

實際上，思科智慧城、廣州中新知識城等均領先嚐試了“產城融合”道路。思科智慧城鎖定了科技巨頭思科以及其上下游企業；中新知識城與新加坡合作，在外資引進方面有優勢。這兩大“新城”均是廣州市重點項目，資源投入力度大。

中原研究部對比發現，花都湖地區的優勢在於發展可用地面積較大，對於未來規劃強調產業與居住相結合，相互平衡；此外濱水、地鐵通勤、臨近區域商務中心亦屬於其特色。不過，花都湖地區發展起步較晚，規劃經過多次調整，目前仍處於初步建設狀態，招商引資以及公共資源投入力度有待提高。