Andy Yeo：要注意外國人投資美國房地產的法案

2014年7月14日，博鰲·21世紀房地產論壇第14屆年會在海南三亞海棠灣萬達希爾頓逸林度假酒店隆重舉行。年會以：“迴歸‘新常態’：結構化調整與經濟再平衡”爲主題，邀請政界、地產界、金融界及學術界權威人士出席會議，凝聚共識、樹立信心，堅定中國經濟結構調整與房地產市場轉型之路的多元健康發展。本站房產作爲本屆論壇的首席合作媒體，將全程直播論壇盛況。下面有請Mayor Brown律師事務所Partner夥伴人Andy Yeo爲大家介紹投資美國房地產的結構設計和交易策略。

【Andy Yeo】大家好，你們可能有一點累了。談法律是比較枯燥的東西，我儘量的縮短。今天就是要跟各位分享美國投資的法律概念和交易的策略。

首先介紹Mayor Brown，這是一家百年老店的國際律師事務所，我們在美國的總部是芝加哥，1881年成立。我們在亞洲總部是在香港，在1863年，清朝時就已經成立了。我們在中國也有不少的點，北上廣都有。自從中國改革開放以來，外商紛紛的涌入中國，我們代表很多外商到中國來投資，我的部分就是房地產，因此幫了很多國外投資公司到中國來投資。大概四、五年前，整個浪潮就轉變了。現在我們幫助中國的企業到國外投資，在歐洲我們有五個律所，南美有兩個律所，巴西有兩個點，當然現在巴西的同事跟德國的同事現在不講話了（因爲世界盃）。

美國是今天的焦點，剛纔說過了，總部是在芝加哥。不過我們在東海岸，包括紐約、華盛頓、夏洛德、舊金山、洛杉磯都有律所。這一系列都是我們在房地產得到的將向，我原來主要從事中國的房地產開發，我同時是新加坡律師、香港律師和美國律師，我雖然在上海，但是我經常要到這些地方，繼續幫中國企業和其他企業進行房地產方面的投資。

美國房地產業務

我們對中國企業到美國投資，提供的服務包括六、七項，公司及房地產項目，介入美國之前會有很多的問題，包括法律方面的問題，無論你是純粹的收購，還是開發，我們也能夠介入你們的策劃。如果大家想象一下2008年左右，有很多好的項目，如果現在也可以找到好的項目是不錯的。房地產金融是大的內容，我們在美國的法律團隊是專門做房地產金融的，還包括海外公司架構的設計，還有稅務。

大家想到稅務，就會想到四大會計師事務所，實際上在美國處理稅務的人往往是律師事務所，因此我們有很強的團隊在紐約、舊金山和芝加哥，主要是幫客戶做稅務的策劃，我們在酒店和休閒地產方面，在美國、歐洲也做了很多的項目。這個是我們代表的客戶，不久前平安保險在倫敦買了一家百年的保險公司。

金銀島的開發是不簡單的，我們跟亨瑞集團進行了密切的合作。

現在跟大家分享美國投資項目的法律內容，中國的合同法要求公平公正，美國以及國外的法律契約精神是非常大的因素，如果不照顧自己，法院是不會照顧你的，因爲到處都是律師，你自己不請律師保護自己的話，法院是不會保護你的。美國買房產的時候，買賣合同基本上是分爲三種，一種是產權特殊或者是有限的擔保契約。中國購買一棟房屋的話，基本上有產權的保障。如果在美國購買房產的話，力量不夠的時候，對方就會給你非常苛刻的條件。在我的手中，我沒有做任何損害產權的任何行爲，在此之前的其他人，或者是第三方有什麼損害產權的行爲，我就不保證了。

另外一個極端的案例，就是完全沒有擔保的契約，房產是怎樣的，就是怎樣的，你買了以後，就要承擔風險。有擔保的契約比較少見的。美國房地產的交易過程中，一定有產權保險，這是非常有必要的，目前別人不會花很多的時間或者是資金請律師和看權屬的問題，必須是比較大的開發項目，律師就會幫客戶看，如果只是買小房屋的話，一般是付保險費，就可以搞得定產權以及保障的問題。

轉讓費基本上什麼國家都有的，在美國是由州和市決定的，因此情況是參差不齊的，華盛頓還包括登記稅，加起來是2.9%，加州和其他的市都是0.1%，有的地方是比較高的，因此要注意的。

融資抵押問題，美國的融資抵押的概念，貸款方在違約情況下，沒有對您的追索權，也有銀行要求向你個人追索的，因爲有不同的門檻。例如我將房屋抵押出去，日後付不起還款的話，貸款方唯一的補救就是我的房產。

美國對外國人的徵稅，這是非常複雜的內容。全世界美國的稅法是最複雜的，聯邦政府徵外國人的稅分兩種，一種是所謂的美國來源的收入，這是代扣代繳的方式。如果不屬於這一類的話，還有一種是更高的，就是所謂的ECI，你的收入是跟美國的貿易收益是有關的，從而產生所得稅，大概是35%左右。如果你是美國來源收入付稅的話，根據中美稅收協定的規定，會有所減免。

美國貿易經營有關的收入

稅率跟美國徵稅的程序原則是相同的，不分美國人還是外國人，雙邊稅務協定沒有多少減免。房地產行業中，一般要注意的內容，就是外國人投資美國房地產的法案，這一法案向下，只要在美國只要有房產處理掉了，肯定是屬於ECI，而不是美國來源收入的收入性質，所以這個稅項比較高，不過也有很多方法去避免、規避這個稅項，剛纔也提到了這種房地產投資信託，其實有很多機構的投資人用這種方式去持有美國的房地產，主要是機構投資者，比較大的類型的投資，好處就是因爲畢竟只要投資信託符合要求的話，你要做REITS的時候，你在淨收入和資產方面，所有權方面稅法設了很多的要求，只要符合這些要求，你轉讓的時候，稅就是可以忽略的，這一環節的稅就不用付了。

如果投資美國房地產的話，現在不講開發，不能用投資信託的方式持有的，這是非常典型的結構。倒數第二的投資信託，至少有100年的股東，如果是國內控股的信託，中國投資者將他的股份賣掉的時候，就不用付稅的，因爲不是ECI，這邊超過50%的話，中國的投資者不能持有超過49%或者是少於50%。很多中國大的企業，一直以來都是控股的，他們不太容易能夠接受這樣的比例安排。如果遵循這種結構的話，你的稅賦就不會很大。根據中美雙方稅負協定，對中國投資者有怎樣的優惠。這裡提到892條，投資者是指政府的投資者，一般的非政府投資者，普通股的股息減到10%，這是跟美國人相同的，就是我說的ECI，個人信託是15%到20%，我就講到這裡，謝謝。