房企內卷時代 有地產商老總爆料"利潤僅剩兩個點"
近日，更是有地產商老總爆料“利潤僅剩兩個點”，在如此稀薄的利潤空間下，搶地圖個啥？
保命而已。
“努力做到1%-2%的淨利潤水平”。
5月14日，在濱江集團舉行的2020年度業績說明會上，有投資者詢問近期杭州集中推地中濱江拍下的幾塊地淨利潤能有幾個點時，“杭州一哥”濱江集團掌門人戚金興給出了這個回答。
他表示：“公司最近在杭州集中土地出讓中獲取了5塊土地，在濱江團隊精幹高效管理下，公司融資能力強，融資成本低，品牌影響大，在這樣的狀況下，努力做到1%-2%的淨利潤水平。”
這一低於製造業、甚至低於銀行理財產品收益的表現，是不少房企當前在公開市場拿地的“隱秘”真相。
5月7日，杭州集中供地首日，融信與濱江聯合體斬獲了4宗地塊，總價172.5億元，融信單獨斬獲3宗，總價56.02億元；同時，濱江也單獨斬獲1宗，總價10.07億元，一時間風光無限，更被傳頌爲強強聯手的“佳話”。
儘管收穫頗豐，但依然只能謙虛表示“努力做到1%-2%的淨利潤”，還是令外界訝異。
據中信建投證券測算，濱江拿下的地塊中，有三幅的地房比超過80%；與融信聯合拿下的寧圍單元地塊的隱含毛利率僅1.5%；單獨獲取的城廂街道山口單元地塊地房比爲81.9%，隱含毛利率則爲-1.9%。
行業不斷走低的盈利表現，也直接影響了市場對地產股的走勢。
東方財富Choice數據顯示，2020年7月，房地產（申萬）板塊曾站上逾4700點的高位，此後震盪走低，今年2月份時觸及3506點的低谷。
2021年初至今，行業龍頭萬科A、保利地產、招商蛇口、綠城中國等龍頭企業的股價呈下跌的態勢，目前，萬科A的動態市盈率僅爲7.63倍。
02、房企也“內卷”了
22城集中供地之後，地產行業的“內卷”似乎升級了。
以杭州爲例，在杭州首次集中供地下，整體市場熱度較去年又有明顯升溫，兩天累計自持面積66萬平方米，平均自持比例達9.36%，可售部分幾乎無利潤，這種情況下，對開發商來說，拿地只是爲了“保命”。
據不完全統計，在各地市場活躍的融創，包括聯合體拿地在內，截至目前，其拿地涉及金額達587億元；
深耕廣州的國資房企越秀在廣州拿地8宗，拿地金額約177.5億元；
北上的“黑馬”卓越在北京共拿下4宗地塊，拿地金額共約187億元；
在杭州土拍中，融信共拿下7宗地塊，合計建築面積78.6萬平方米，權益拿地金額約142.3億元；
保利地產較爲“佛系”，將視線從熱點城市挪開，其在12城共收入11宗地塊，拿地金額約185億元，其中有3宗在瀋陽。
賺取流量、保證市場、穩住地位，是各大房企如此積極的重要因素。
在中信建投證券房地產行業首席分析師竺勁看來，“地價不斷上漲，部分城市如重慶、杭州、無錫新房價格存在上漲壓力，未來銷售端限價難言放開之下預計這些城市去化速度將有提升，但房企利潤率會繼續壓縮。”
截至5月17日，已有長春、廣州、瀋陽、重慶、無錫、杭州、北京、福州、青島、天津、深圳、廈門等12個城市完成了集中供地，首批集中供地的城市已供應過半，總成交金額逾5000億元。
其中，不少熱點城市的地塊屢屢拍出100%以上的溢價率，但同時，冷門城市裡也不乏底價成交或是流拍的地。
其中，青島、長春、北京、瀋陽的平均溢價率保持在10%及以下，青島低至2%；而重慶的平均溢價率水平最高，達到43%；深圳、廈門的整體溢價率在30%左右；無錫、廣州由於“限地價”等因素，平均溢價率相對較低，均在12%。
但無錫首批16宗地中，僅1宗未觸及最高限價，其餘地塊均進入競自持或搖號階段。
據克而瑞測算，“封頂+高配建”之下，無錫多宗地塊大概率會出現虧損。
拍出項目利潤空間小，是近期多城土拍都存在的現象。
集中供地不僅讓土地市場的分化看起來更加劇烈，也在不斷挑戰着開發商的利潤底線。
5月12日，億翰智庫統計顯示，截至2020年，其跟蹤的50家典型房企的平均淨利潤率爲11.6%，較2019年降低2.3個百分點，有37家企業淨利潤率下滑；淨利潤在10%及以上的共計28家，較2019年減少9家。
同期，50家房企平均毛利潤率爲24.7%，較2019年同期降低5.1個百分點，47家房企的毛利潤率下滑。
“從各區間企業數量變動情況可以看出，2020年E50房企整體淨利潤率下降明顯，淨利潤率在10%以下的企業數量明顯增多。”
在這份淨利率榜單中，金地、招商蛇口、大悅城、首創、中駿等房企的淨利率均出現較大幅度的下跌。
淨利潤在5%以下的企業有4家，分別爲建業、綠地、大悅城、禹洲，相比2019年同期增加3家。
其中大悅城、禹洲的淨利率分別爲2.9%、2.2%，在榜單中墊底。
5月17日，一位建材供應商透露，從年初開始，石膏板、板材、玻璃、到混凝土、鋼材，建築原材料的價格一路狂飆，對上游企業的開發商來說，採購價格後續或也將上漲，不排除一些開發商會降低原來的標準。
同日，中指研究院一位不願具名的分析師表示，當前，房地產市場發展的環境存在許多不確定性，利潤率難擋疲軟，房企需以精細化運營爲導向，結合市場趨勢，調整好企業戰略方針，以強大執行力擊穿運營和管理的破局點。
他還指出，地產企業還應採取科學合理的經營手段來提高週轉效率，實現企業盈利能力的增長。
5月13日下午，在深圳2021首批集中供地土拍中，佳兆業3點以總價25.44億元+配建面積31200平方米的價格拿到深圳寶安尖崗山地塊，5點就已安排挖土機、運沙車進場，很是刷了一波流量，着實向世人展現了一把“深圳速度”。
“從另一面來看，也只有極致的速度，才能儘可能幫助企業進一步提高效率、降低成本，最直接的成效是能大幅降低期間費用和資金成本，從而幫助總體收益率的提升。”上述分析師表示。
本文綜合來源：第一財經、時代週報等