華潤置地：讓毛利率再跌一會
“截至2025年，在2020年基礎上，實現權益簽約額和租金收入雙翻番。”
3月30日，華潤置地（1109.HK）公佈2020年財報，業績會上，管理層透露了“十四五”戰略目標。
慣打“安全牌”的華潤置地，看似還想“跑起來”，實際上卻“缺乏驚喜”。而面對連跌的毛利率，華潤置地表示：“還沒到底”。
當天，華潤置地總裁李欣、首席運營官張大爲、首席戰略官謝驥、首席財務官郭世清以及華潤萬象生活總裁喻霖康，共同出席業績會，針對發展相對保守、毛利率持續下滑和組織架構調整等問題，給出官方迴應。
基本盤紮實：
財報顯示，2020年，華潤置地實現合約銷售金額2850億元，超過年度銷售目標9%，位列房企排行榜第9位，比2019年前進1個名次，在TOP10陣營中“有驚無險”。
同比2019年，華潤置地銷售規模增長17.5%，營業收入增長21.2%至1795.87億元，核心淨利潤增長11.6%至241.36億元。三項關鍵指標，均取得兩位數的漲幅。
細化到具體模塊，開發物業營業額1571.4億元，同比增長23.5%；投資物業租金收入爲127.9億元，同比增長4.5%，受疫情影響，租金收入漲勢明顯“拖了後腿”。
而作爲“優等生”，華潤置地在“三道紅線”面前，可以說是“有恃無恐”。
2020年，華潤置地剔除預收賬款後資產負債率爲59.7%，淨負債率爲33.3%，現金短債比爲2.23，全部達標，成爲少數不用特意優化就維持在“綠檔”的房企之一。
更任性的是，這還是華潤置地在2020年債務總額增長22.6%之後，交出的成績單。
首席財務官郭世清在業績會上表示：“華潤置地在各項指標上，距離上限仍有較大空間。”言下之意，未來在“三道紅線”下，華潤置地的財務槓桿還有充分的彈性餘地。
值得注意的是，2020年，華潤置地的平均融資成本，按年下降0.37個百分點至4.08%，達到近五年的最低水平，處於行業低位。
十四五目標：
五年雙賽道翻番，是穩健還是保守？
業績會現場，管理層透露，2021年，華潤置地的年度銷售目標爲3150億元，同比增速爲10.5%。
一直爲“保十”而戰的華潤置地，已經在“2000億俱樂部”停留了3年，這將是這家老牌央企首次向3000億大關發起衝刺。
反觀華潤置地的近身對手，目前排名第8的世茂和剛剛挺進前10的招商蛇口，2021年都提出了3300億的銷售目標。後來者兇猛，華潤置地想留在TOP10，僅僅完成目標恐怕“有點懸”。
與此同時，站在“十四五”開局元年，華潤置地也立下FLAG：開發銷售型業務簽約額保持行業前十，購物中心綜合實力行業第一，最具行業影響力輕資產管理第一品牌等。
其中，最直觀的量化指標是，截至2025年，在2020年基礎上，實現權益簽約額和租金收入雙翻番。
根據華潤置地給出的模型，要實現五年目標，權益簽約額和租金收入的CAGR（複合年均增長率）要達到15%，但這個指標在上個五年的完成情況，分別爲19%和25%。
看似亮眼的目標背後是增速的放緩，透露出華潤置地在發展預期上的疲態。
業績會上，有機構提問時指出：“根據測算，華潤置地如果維持目前的槓桿水平不擴張，大概每年有50-55%的銷售回款可用於拿地，在這種情況下，15%的年化權益銷售增長，應該是非常合理不算激進的目標。”
單看租金收入的目標，更能暴露出華潤置地的保守。
2020年，疫情嚴重衝擊商辦市場，但在去年大幅拉低均值之下，“十三五”的年化增長仍達到25%，考慮到去年租金減免降低了基數，“十四五”應該更具上漲空間，爲什麼增速預期不升反跌？
對此，郭世清解釋，如果不受“灰犀牛”影響，到2025年，華潤置地的租金收入初步估計應該能達到300億，也就是複合增長率在20%以上。但考慮到存量和增量的差異，加上寫字樓和酒店增速不如購物中心，最終“書面上寫的是翻番”。
毛利率平庸：
2年累計下滑13% 預測底部爲25%
但比起步伐保守，毛利率持續下滑更刺痛投資者。
財報顯示，2020年，華潤置地綜合毛利潤率爲30.9%，比2019年同期的37.9%下降7個百分點，和2018年的43.4%相比，累計跌幅已經達到13個百分點。
其中，開發物業毛利率由2019年同期的36.5%下降爲29.1%，不含酒店在內的經營性不動產業務毛利率由2019年同期的72.1%下降爲71.9%。可以看出，營收佔比近9成的開發物業，恰恰是盈利萎縮最嚴重的的板塊。
儘管毛利率下行是全行業的共同難題，但對曾經把高毛利作爲最大牌面的華潤置地而言，還是顯得過於平庸。
華潤置地把原因歸爲行業週期的特殊性。“公司2017-2018年拿的高價地，結算時間在2020年，出現了減值，拉低了毛利率。”郭世清迴應稱，受行業整體大環境影響，毛利率還將平滑下行，預計華潤置地到2022年毛利率水平會達到底部，最低或爲25%，此後將觸底反彈。
如何觸底反彈？華潤置地的策略是，通過多元化拿地平抑成本，包括集團內部資源協同、代建/代運營片區統籌項目、佈局城市更新。
華潤置地總裁李欣介紹，2020年，華潤置地聯合華潤電力拿下的瀋陽熱電廠項目，可售貨值164億元，銷售毛利率在30%以上；此外，通過大型場館代基建方式，獲取了成都東安湖項目片區統籌的可開發住宅項目，總貨值達到70億元左右。
截至報告期末，華潤置地開發銷售型業務土儲面積達5821萬平方米，一線城市土儲面積佔比按年提升3個百分點至11%；年內新增土儲面積1492萬平方米，其中權益土儲面積1148萬平方米，新增土儲面積權益比提高至77%。
而提升核心城市土儲，低成本拿地，更爲關鍵的手段還是佈局城市更新。
數據顯示，2020年，在城市更新領域，華潤置地轉化了3個項目，總貨值逾150億元，目前累計權益貨值2100億元，未來五年可轉化貨值爲1500-1600億左右。
此前，傳言華潤置地將把總部從深圳遷至廣州，外界分析，背後的考量便與城市更新佈局有關。
集中度強化：
關於總部搬遷，李欣給出更準確的描述：“未來大灣區是兩個增長極，一個以深圳爲核心，一個以廣州爲核心。”
而就在華潤置地發佈財報的2天前，廣州黃埔新溪片區改造項目開放展示中心，有消息指，該項目未來將引入華潤置地華南大區總部，全國六大大區的“半壁江山”，也將以該項目爲契機落戶廣州黃埔。
組織架構調整與城市更新項目掛鉤，足以顯示華潤置地在這個賽道上的決心。
根據公開資料，目前華潤置地在深圳已有超13個樓盤和11個已立項的舊改項目，2020年銷售業績位居深圳房企第2，但與之相比，華潤置地直到2013年才首進廣州，目前擁有6個樓盤和3箇舊改項目，2020年銷售業績僅位列廣州房企第23名。
面對全面加速的城市更新賽道，廣州比起深圳，對華潤置地而言，更具想象空間。
廣深“雙核心”之後，可以預見，華南大區在華潤置地的全國版圖上，權重還將加碼。
財報顯示，2020年，華潤置地各區域簽約佔比上，華東大區、華南大區均佔27.8%，華北大區佔比19.5%，華西大區佔比9.7%，東北大區佔比8.4%，華中大區佔比6.8%。其中，華南大區超額完成目標，較2019年提升了2個名次。
從城市能級來看，截至報告期末，華潤置地可售貨源5057億元，其中一二線佔比高達81%，住宅產
品佔比達69%，集中度進一步強化。
李欣在業績會上表示，華潤置地在進行“十三五”戰略檢討時，明確了對於組織管理的兩大調整方向：一是激活一線，二是做強總部。人力、財務和激勵資源向城市公司傾斜，提升一線城市自驅力，同時，核心管理團隊集中到總部，提升專業管控和職能管控能力。
今年春節前後，華潤置地華北、華南、華西、華東、華中、東北六大區的區首，均發生調整。
拆骨換血，能給華潤置地帶來“中年焦慮”後的新生機嗎？