扛不住了！大跌40%

原創劉博團隊

香港寫字樓，扛不住了！

4月11日，香港上環有甲級寫字樓出售，約1.23億港元賣出。

成交尺價爲1.2萬港元/平方尺，換成平方米約13萬港幣/㎡，和高峰比下跌了40%，創近年新低。

據悉，該物業位於上環新紀元廣場低座8樓，建築面積爲10163平方尺，目前租戶爲匯豐銀行，每月租金約45.7萬港幣，新買家爲內地投資者，由此算得，新買家的租金回報率在4%-5%之間。

（租金回報率計算：45.7*12/12300≈4.46%）

上環位於港島西北區域，緊鄰中環，地理位置優越，交通便利。儘管如此，附近的甲級寫字樓空置率仍進入歷史高位，售價都大幅下跌。

中環、上環、西環這一片區域叫“中西區”

幾年前，內地房企紛紛斥巨資到香港核心地段購買寫字樓，大有佔據維港中心之勢。

比如，2018年，合生創展、禹州集團先後分別花了11.2億港元、18億港元買下中環中心49樓全層以及58樓、21樓半層，尺價分別高達4萬港元、5萬港元，2017年，該大廈平均成交價爲3.3萬港元平方尺。

最新消息稱，“禹洲系”放售中環中心物業，實際意向尺價低至2.04萬港元，約22萬港元/㎡，依然不便宜，但和高峰比已經超跌了。

數據顯示，香港整體甲級寫字樓空置率於今年年底升至12.9%，中環空置率升至9.9%。

空置上升，導致售價和租價都在下降。機構預測，香港整體甲級寫字樓租金將下跌5至10%。

事實上，和香港寫字樓市場一樣，全球寫字樓都在經歷一次深度的調整。

英國，金絲雀碼頭的寫字樓租客正在往外搬遷，匯豐銀行決定將其總部從金絲雀碼頭遷至原英國電信集團總部。

數據顯示，英國寫字樓的空置率在近3年上漲了65%，待售或待租物業面積超1000萬平方米。

美國，據出勤率記錄公司Kastle Systems的數據，美國10個都市辦公室平均使用率爲49%，也就是說，超過一半的寫字樓沒人。

我們在電影裡常看到的白領端着咖啡、拎着電腦穿梭在辦公高樓的景象可能正成爲歷史。

取而代之的是大量寫字樓閒置，需要去到中心區辦公的人羣大幅減少，市中心的交通、餐飲零售業也隨之蕭條。

除了加息導致資金從樓市流向債市之外，辦公模式的改變是寫字樓空置率越來越高的原因。

隨着線上辦公的日益流行，還有人工智能科技的發展，辦公室+居家的混合辦公、遠程辦公正取代寫字樓的集中辦公。

此外，這一輪金融危機導致企業裁員增多，也直接造成寫字樓過剩。

爲了讓人們重返中心商業區，將辦公樓改造爲住宅的討論在美國各地得到了廣泛支持。

但是，辦公和住宅設計之初的水電排布以及空間、採光的差別很大，真正能夠操作商改住的只佔少部分，比例差不多爲四分之一。

最後談下國內的寫字樓，情況也不容樂觀。

過去國內的寫字樓供應一直很大，從政府層面講，更願意批地建寫字樓，而不是住宅，因爲寫字樓大面積的玻璃幕牆結構，直接改善城市面貌，讓城市界面看起來更現代摩登。

更重要的是，寫字樓建了之後企業入駐，可以產生源源不斷的稅收，這和住宅一錘子買賣產生的一次性稅收差別巨大。

當然，如果房地產稅出臺，住宅也變成稅源之一了。不過，目前還沒有進一步風聲放出來。

那麼，各城市不斷地批地蓋樓，又碰上疫情等黑天鵝，經濟景氣度不高，辦公樓就出現越來越多的空置。

世邦魏理仕報告顯示，今年一季度北京寫字樓市場空置率達22.0%，平均租金爲283.3元平方米/月。

仲量聯行統計的北京甲級辦公樓市場空置率達11.7%，租金環比下降4.6%，爲287元平方米/月，正式跌破300元平方米/月。

2018年，北京寫字樓平均租金達到達377元平方米/月最高點，2019年，其租金水平連續5年下探，現在已回落至2011年水平。

儘管租金下降，部分到期企業並沒有趁機擴大租賃面積，反而是縮減承租面積來進一步節約開支。

深圳

2023年末，深圳甲級寫字樓空置率達到26.1%。

今年一季度末，深圳甲級寫字樓總存量擴張至1122.8萬平方米，空置率上升至30.6%，創下新高。

截至一季度末，深圳平均租金163.9元/平方米/月，租金指數環比下降1.8%，同比下降6.7%。

根據第一太平戴維的預測，2024年深圳預計有13個新項目入市，供應面積合計約89萬平方米，全市總存量預計增長至1180.6萬平方米，同比增長8.2%。

2024年第一季度，上海全市甲級寫字樓市場存量錄得1680.4萬平方米。

在無新增供應入市的情況下，第一季度上海全市寫字樓空置率環比小幅下降0.5個百分點至19.7%。

全市寫字樓整體租金持續環比下降3.3%至人民幣6.94元每平米每天，降至近十年內最低水平。

截至去年底，其他二線城市，甲級寫字樓空置情況也較爲嚴重，青島、鄭州、天津、武漢、南京、成都等城市，寫字樓空置率約在30%及以上。

很多時候，人們把摩天大樓看成是經濟發展的重大成果，認爲富裕的地方就該有摩天大樓。

隨着經濟週期波動和辦公形式的變化，摩天大樓過剩日益成爲一種資源浪費。後期可能需要更多人力物力來解決這一問題，比如有一種激進的看法建議直接炸掉多餘的寫字樓。

當然，對於不少大資金而言，現在寫字樓商辦市場不景氣，正好是抄底的時機。

比如去年6月，日本的房地產開發商MORI TRUST收購了紐約曼哈頓主幹道公園大道上的一棟優質辦公大樓49.9%的股份，媒體稱日本資金要扮演美國商業地產的救世主。

還有開頭提到的內地買家去上環接盤寫樓物業，也是爲了收租。

還有不少香港買家北上深圳掃“樓”，在他們眼中，深圳核心區的寫字樓回報率高於深港兩地的住宅，因此願意出手購買。

圖源：深圳中原寫字樓部

香港人青睞深圳寫字樓投資，因其具備自用投資雙重價值，回報率高達5釐以上，相比之下，香港住宅租金回報較低，僅2釐。

除了黃金，未來，位置好的城市核心區域，有增量企業和增量人口，配套好且價格超跌的寫字樓，將出現一定機會，成爲大資金避險的另一優選。

整體而言，辦公方式的變化，使寫字樓這一業態出現了較大的拐點。