“零首付”購房再現，是套路還是捷徑？多地發文警示風險

21世紀經濟報道記者葉麥穗 廣州報道房地產市場緩慢復甦，爲了促銷售，近期江蘇、河南等地頻頻出現購房“零首付”的情況。在一些社交平臺上，不少房地產中介以購房者口吻，發佈“零首付拿下人生第一套房”等“小作文”來吸引流量，引發評論區熱烈討論。

對於“零首付”的情況，業內人士認爲，其實並不新鮮，但是其中蘊含了不少風險，購房者需要慎用“零首付”。近日，多地政府發佈警示文件，提醒購房者理性看待“零首付”政策，購房者應根據自身情況量力而行。

以鄭州、南寧等地爲例，8月5日，鄭州市住房保障和房地產管理局發佈關於購房風險警示稱，請廣大購房者面對“零首付”、首付融資、首付分期和變相首付墊資行爲購房的誘惑時保持冷靜，購房時應根據自己的實際情況量力而行。在此之前，南寧市住房和城鄉建設局也公開表示，零首付購房存在諸多風險和不確定性，非可持續的購房方式。

僅暫緩集中付款壓力

近期社交平臺有多則“零首付”購房小作文刷屏，雖然故事主人公和購房地點略有不同，但是小作文的大意都是告知如何通過一系列操作降低首付，甚至“零首付”購房。

“我私信了發帖人，後來才知道是中介。”廣州市民小李表示。

“零首付”並不是新鮮事，此前市場也曾出現過。而今隨着房地產市場轉冷，爲了促銷，開發商開始“動腦筋”，降本讓利的“零首付”就成了選擇之一。

所謂“零首付”購房， 並不是“不掏一分錢”實現購房。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進在接受記者採訪時表示，目前市場上常見的“零首付”有四種模式，一是首付墊資，即開發商先將首付款打入購房者賬戶，購房者再將該款項打入開發商指定的購房賬戶上。二是首付分期，購房者不支付或少支付首付，後續幾個月或一年內湊齊首付。三是首付融資，前期先支付首付款，購房後通過抵押，辦理經營貸、消費貸、裝修貸等變相套現。四是高評高貸，開發商或中介將房價做高以騙取更多貸款，或者是開發商申請貸款時以不打折的房價申請貸款。

據記者瞭解，不同“零首付”的方式，有不同的應用場景，上述第一種、第三種、第四種模式在總價較低的房價中應用較多。第二種模式，則在高總價的房貸中比較受歡迎。“比如購買一套總價1000萬元的房子，首付大概是150萬元，這150萬元並不是一次性交清，而是在半年內分期交清。一般是四次，是按照20%、20%、30%和30%這樣的交付比例交的。主要就是緩解購房者一次性集中付款的壓力，不過無論分幾期，首付款都是要購房者在限定時間內自己籌集。”一家房地產中介的負責人劉先生告訴記者。

“零首付”爲何吸引購房者？嚴躍進分析表示，首先是首付壓力大，購房者有購房需求和按揭貸款能力，但首付款籌集有一定的困難，因此將首付變月供；其次是與其租房付租金，不如通過“零首付”方式購房，相當於把房租當做月供；再次是誤解房貸政策。部分城市明確，在本市擁有2套及以上住房且相應購房貸款已結清的，支持金融機構自行確定首付款比例和利率。購房者將自行確定理解爲可辦理“零首付”。

風險何在？

隨着零首付逐漸增多，風險事件也開始出現。近期多地政府發佈警示文件，提醒購房者理性看待“零首付”政策，購房者應根據自身情況量力而行。

8月5日，河南省鄭州市住房保障和房地產管理局發佈關於購房風險警示稱，請廣大購房者面對“零首付”、首付融資、首付分期和變相首付墊資行爲購房的誘惑時保持冷靜，購房時應根據自己的實際情況量力而行。

7月28日，據廣西南寧市住房和城鄉建設局官網消息，對於市人大代表《關於南寧市房地產市場流動性刺激的建議》中的“首套住房0首付”問題，市住建局表示，0首付購房存在諸多風險和不確定性，非可持續的購房方式。南寧市住建局稱，近年來已有多地監管部門提示警惕0首付購房風險，具體風險包括：一是加劇購房者還款壓力；二是存在金融風險；三是可能存在法律風險。

“確實不是什麼新鮮事，只是現在賣房難的情況下，會更多一點，但是肯定是有風險的。” 廣州大源按揭總經理、房衛士創始人鄭大源在接受記者採訪時表明。

中指研究院市場研究總監陳文靜表示零首付購房看似可以減輕購房者初期的購房壓力，但實際上可能會增加後期更高的資金成本和月供壓力，“零首付”買房更多是開發企業、中介吸引購房者的一種手段。

嚴躍進對記者表示，“零首付”操作具有較多風險，主要包括五方面。一是違反房貸規範的風險。房貸業務有一套嚴謹規範的作業標準，對於首付比例等都設定了最低值。今年5月份，央行等部門發佈通知，首套和二套房貸最低首付款比例分別降至不低於15%和不低於25%。該標準即爲紅線，“零首付”操作明顯越線。

二是還貸負擔增加和違約風險。“羊毛出在羊身上”。首付款的減少，是以月供明顯增加爲代價的。如認購100萬總價的住房，若按“零首付”方式進行（等額本息、30年期還款方式），其貸款總額會增加。同時月供額將比合規模式增加18%。另外若銀行發現騙貸行爲，要求購房者提前還貸，那麼還貸壓力將更大。

三是合同不受法律保護的風險。“零首付”交易往往會簽訂陰陽合同，同時一些約定條款也無法在合同中寫入。一旦購房交易出現糾紛，合同的保障效應將減弱。房企或中介承諾的條款將變爲一紙空文，購房者也很難依法追責索賠。

四是市場波動和交易風險。“零首付”購房，暗含了一個前提，即房價總體趨穩或會上漲。但在當前市場下，尤其是各地限價取消的情況下，房產價格難免波動。若房價下跌，那麼退房的難度將增大（因爲存在房企墊資或首付融資情況）、月供的壓力也更大（因爲房屋已貶值）。

第五是信用風險和涉嫌騙貸。若被銀行發現騙貸行爲，則會面臨徵信處罰和要求提前還款。同時，若涉及金額較大，則會涉嫌騙貸罪，並被追究刑事責任。