樓市真的會“崩盤”嗎？ 分析稱言過其實

上週，隨着常州、杭州等城市部分樓盤大幅打折促銷的消息傳出，年初就已經在房地產界傳得沸沸揚揚的“樓市崩盤論”再次發酵。儘管上月的統計局數據依舊顯示全國房價仍在普漲，儘管各地土地市場仍在升溫，儘管陸續曬出的年報顯示中國的房企銷售和利潤都已經達到驚人的高度，但關於中國樓市在2014年的前途，很多人卻並不看好。

就在幾天前，一篇《房價已經崩盤的5點證據》躥紅網絡。截至23日的百度搜索顯示，該文頁面鏈接已將近66萬。這提示崩盤的五點“證據”包括：一是售房旺季樓市不旺；二是三四線城市的樓市已經有價無市；三是銀行已經縮緊房產的銀根；四是拋售房產的民間人士越來越多；五是許多大亨紛紛撤資房地產。

姑且不論這五點證據是否真的值得推敲，一個不能迴避的事實是，2014年以來，看空房地產市場的言論與觀點已經是層出不窮，其中一些地產業內人士的表態更是值得玩味：王石說今年“形勢不妙”；王健林對今年樓市“並不樂觀”；任志強表示“不要對2014年太抱希望”。

2014年的中國樓市真的走到所謂“崩盤”的邊緣了嗎？

事實上，關於中國樓市崩盤的說法，有多少“證據”的同時就會有多少的反證。就在樓市崩盤論在互聯網、微信朋友圈裡轉發最熱鬧的那幾天，北京市第二批自住房的網上申購開啓，申購者十分踊躍，儘管網申通道24小時對外開放且報名有效期限長達一個月，但申購首日上午，網站瞬時點擊量最高超過6萬，頁面一度崩潰。

就在業內看空房地產市場的言論不斷出現的時候，2014年一月，一線城市土地均價的漲幅更是驚人，上海易居房地產研究院數據顯示，1月，京滬深穗四個城市的土地成交均價達到每平方米10136元，環比上漲125.1%，同比上漲253.1%，創歷史單月新高。此外，10個典型城市土地成交均價達到每平方米5449元，環比上漲114%，同比上漲151.9%，已持續16個月同比正增長。

與此同時，不斷公佈的房地產企業的年報顯示，各主要房企不僅在2013年收穫了創紀錄的利潤和銷售業績，更是將2014年的銷售目標調到了新的高度。而就在一週前，央行公佈的1月份新增貸款高達1.32萬億元，在中原地產首席分析師張大偉看來，信貸量的再次爆發可能會使2013年年末開始降溫的房地產市場再次升溫，“這麼多年的歷史可以看到，房地產價格上漲爆發和信貸量的激增有明顯的正相關關係。”

一面是中小城市房價回落，銷售乏力的現實；一面是一線城市熱度不減，需求空前的現狀……關於中國樓市崩盤與否的種種證據與反證，展示給人們的其實是中國房地產市場強烈分化的現實。

但市場分化並不等於樓市崩盤，一個必須明確的概念是，所謂房地產市場的崩盤，並非簡單的等同於房價的大幅下跌，崩盤引發的是一系列系統性風險，包括市場信心的徹底崩潰，資金鍊的斷裂，資產的大幅縮水，金融系統大量呆壞賬的出現等等。從這個角度上講，用“崩盤前夕”來形容目前的中國樓市的確有些言過其實。

不過，對於中國樓市“崩盤”的擔憂，在目前看也並不多餘。在經過10年高速發展與膨脹之後，中國的房地產行業已經積累了相當程度的泡沫，尤其是在一些資金充裕而需求有限的地區，房地產市場的泡沫化程度更是十分的明顯；而出於土地財政和保持經濟增速的需要，更是讓很多城市的房地產擴張速度遠遠超過了需求增加的速度。

沒有憑空生出的需求，是泡沫就總有被戳破的一天，隨着鄂爾多斯、溫州等城市房價的大幅回落，房地產去泡沫化已經如多米諾骨牌一樣開始在多個城市引發連鎖反應。儘管目前來看，中國樓市去泡沫的過程仍僅限於一定區域，並顯得溫和可控，但讓人擔憂的是，仍有很多城市對已經發生的事情置若罔聞，還在重複地走着賣地、蓋樓、建新城的老路。

大量資金仍在持續地向地產行業集中，開發企業被2013年優異的銷售業績點燃的開發熱情，高額的地方政府債務負擔使得“賣地”顯得更加重要，而對於普通人——購房似乎仍是投資的最好渠道……現在，這一系列看上去“利好”房地產行業的因素，在未來的某一天卻極有可能成爲房地產崩盤的“製造者”。

多個房產大佬在年初的謹慎表態，與其說是對行業前景的看空，不如說是對行業發展的一次冷靜的重新審視。儘管中國的房地產還沒有走到崩盤的境地，但確實已經走到了一個急需變革與調整的十字路口。