美的置業首份財報:加速拿地 如何降低高負債率？
在香港上市後的首份財報，美的置業交出了一份不錯的成績單，2018年實現營業收入301.2億元，同比增加70%；毛利98.5億元，同比增加101%；核心淨利潤32.8億元，同比增加75%，均超過同行平均水平。3月29日收盤，美的置業報價20.45港元，當日漲幅達9.24%。
隨着香港上市打開融資大門，美的置業備受關注的高負債率也有所下降，淨負債率降至97%，但是急速擴張大規模拿地也令其負債額攀升。借高槓杆快速發展，這是很多房企的成名之路，但與此同時帶來的高風險，也令不少房企深受其痛，奔向千億的道路上，如何平衡負債與規模之間的關係，對於美的置業來說，是一門技術活。
負債總額1537.3億元，同比增加52.5%
根據財報，截至2018年12月31日，美的置業總現金及銀行存款爲265.3億元，總借款額爲495.1億元，淨負債率爲97%，有所下降。據招股書顯示，2015年-2017年美的置業淨負債率分別高達622.1%、624.7%、118.9%。
值得關注的是，美的置業的兩次負債率下降均主要來自於股權類融資。第一次是美的置業控股方美的發展、美恆有限公司與美域有限公司向美的置業注資60億元，大手筆的注資令美的置業的淨負債率從624.7%降至118.9%。
第二次是美的置業2018年10月11日登錄港股市場，融得27.87億元的淨額，使得淨負債率有所下降，降至97%。按照（有息負債-貨幣資金）\/淨資產的恆等式，在負債率下降中，美的置業的貨幣資金增幅僅爲11.5%，貢獻並不高，而淨資產增幅高達94%。
另一方面，2018年，由於快速擴張、加速拿地，美的置業的負債總額進一步攀升，截至2018年12月31日，美的置業負債總額爲1537.3億元，同比增加52.5%。其中，流動負債1192.6億元，同比增加68.7%，非流動負債爲344.7億元，同比僅增14.4%。流動負債增幅較大，美的置業的短期償債壓力或將增加。
在3月29日於香港舉行的業績發佈會上，美的置業執行董事兼首席財務官林戈表示，“我們非常有信心進一步改善淨負債率。”
值得關注的是，背靠美的集團這棵大樹，在融資成本這塊，美的置業佔據優勢。據瞭解，2018年，其融資成本低於行業平均水平，年內的實際加權借貸利率爲5.91%。
林戈表示，“2018年是非常特殊的一年，整個融資成本都比較高，對民企來說，更是高達十幾個點，但我們有大股背景，融資非常有優勢。”
2019年，對於降低負債和融資成本，林戈指出，除了提高信用評級、調整融資渠道外，還會加快回轉盤活現金流，此外會跟優質開發商合作，操盤並表，增加淨資產投入。
近兩年來，美的置業以“黑馬”姿勢奔跑，在短短四年時間，其銷售額從百億元劍指千億元，2015年至2018年，合約銷售額分別爲111億元、206億元、507億元、790億元，複合年增長率超95%。
2019年，美的置業定下了千億元的合約銷售目標，美的置業主席、執行董事兼總裁郝恆樂說，“我認爲比較從容，應該不會有太大障礙。”
底氣何在？背後或許來自於美的置業大量的土地儲備，且城市佈局較爲合理。據年報顯示，截至2018年12月31日，美的置業在48個城市及地區的土地儲備達4507萬平方米，分佈於珠江三角洲經濟區、長江三角洲經濟區、長江中游經濟區、華北地區及中國西南經濟區五大地區。
2018年，美的置業加速拿地，新增項目土地儲備達1662萬平方米，通過合營企業和聯營公司收購權益土地儲備面積57萬平方米，全年共新增土地儲備1719萬平方米。
儘管美的置業的銷售額排名TOP30之外，但新增土地儲備規模躋身TOP20。激進如陽光城，2018年陽光城新增土地儲備是1333萬平方米，截至報告期末，陽光城擁有土地儲備總計4418萬平方米。而排在第一陣營的中海，2018年新增總樓面面積是1764萬平方米。
土地是糧草，是過去與未來美的置業實現規模快速擴張的武器，但是大規模的拿地必然帶來更多資金壓力，對於美的置業這種處於初步上升週期的中小企業來說，城市佈局、土地價格、週轉速度、銷售結轉等因素，必須綜合考慮，稍有不慎，就有可能出現經營性風險，做派激進的閩系房企，高價拿地遭遇政策調控，資金鍊出現危機的現象不是沒有。
不過，綜合分析美的置業的土地佈局多位於二線和強三四線城市。其中，長三角、粵港澳大灣區兩個活躍度較高的大區，其土地儲備約1800萬平方米，佔總貨值超六成。其相關樓面平均地價爲每平方米人民幣2337元，土地成本價格具有一定競爭力。
郝恆樂表示，在城市佈局上，二線和強三線是廣闊天地，也是房地產市場的主戰場，是美的置業強力要做的城市。由於一線城市門檻很高，則考慮有機會性的進入。
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