那些房企的合作模式
樓市調控常態化下，房地產企業面臨着更多的挑戰。土地更貴、融資更難、開發週期拉長、消費者對品質要求更高等，都成爲越來越多房企選擇合作開發項目的原因。令人略感意外的是，最熱衷於合作開發模式的，不是那些實力不足的中小房企，反而是萬科、保利這樣的房企龍頭。此外，融創和綠城兩家‘個性’房企因老總的‘脾氣相投’，走到了一起。幾家華南系房企也因‘老鄉’關係時常走到一起共同開發。而能否處理好合作雙方在企業文化、管理方式等方面的差異，成爲合作成功與否的關鍵因素。
融創、綠城：“個性”房企脾性相投
提起房企合作，就不得不提融創與綠城去年開始的合作。2012年6月22日，綠城中國控股有限公司（簡稱綠城）與融創中國控股有限公司（簡稱融創）於上海（樓盤）綠城玫瑰園度假酒店召開聯合新聞發佈會，宣佈雙方就共同搭建高端地產平臺公司達成合作協議。
根據協議，綠城、融創共同組建高端地產合作平臺——上海融創綠城控股有限公司，其中，綠城與融創將各持有合營公司50%的股權。綠城將公司旗下分佈於上海、蘇州（樓盤）、無錫（樓盤）、常州（樓盤）及天津（樓盤）區域的9個優質的地產項目的相應股權注入合營公司。融創將向綠城支付人民幣33.72億元作爲本次合作的對價，如果項目在運營和發展上還存在資金需求，後期雙方將按各50%的比例投入資金。
彼時，綠城深陷資金鍊緊繃的泥潭，由於前幾年的激進拿地，綠城的負債率一度高達163.2%，隨時面臨資金鍊斷裂的危險。而融創，在天津、北京（樓盤）市場取得成功之後，迫切希望能進軍上海市場。兩者的共同需求成爲促成合作的重要原因。不過當時依然有很多人不看好這次合作，兩家企業的創始人過於強勢的個性，綠城過高的負債率以及注入合作公司項目的地價較高等，成爲這些人擔心的理由。
然而一年後，這種擔憂並未出現。在日前綠城融創合資公司收購上海的“盛世濱江”項目發佈會上，雙方宣佈，去年合作公司的可售資源560億元。一年以後，合作公司在上海共同獲取了5個項目，如今合作公司的可售資源增加至1300億元，規模翻了一倍。
雙方已經基本達到了當初合作的目的，綠城的負債率降了下來，融創則在進入上海市場後，進一步擴大了佔有規模。孫宏斌表示，融創綠城合作一年，綠城品質得到堅持，上海比重大幅增加。起初很多朋友擔心這樣具有鮮明性格的兩家公司在融合上會很困難，現在基本放心了。宋衛平則在此前的綠城半年會上點評，這個合作雙方都大氣包容，發揮了雙方的優勢，做到了一加一等於三，是企業間合作不可複製的典範，應該寫進商學院教材。
如今看來，兩位一直略顯強勢的管理者，用互相的信任和包容避免了可能出現的融合問題。綠城的品質和融創的開拓能力又良好地融入了合作公司的企業文化。
萬科、保利：龍頭熱衷合作開發
值得一提的是，一直作爲房地產行業領軍企業的萬科和保利，近年來也成爲合作開發的熱衷者。通過與有實力合作伙伴的共同開發，能夠用更少的資金開發更多的項目，進一步提高市場佔有率，鞏固自身的龍頭地位。
單從天津市場來看，保利就與融創合作拿地開發了海河大觀項目，與金融街(000402,股吧)合作開發了大都會項目。截至2012年10月，保利在全國新增的13個項目中，有11個是與其他房企共同拿地的合作項目。萬科與招商則早年就聯手在西青中北鎮開發了假日風景項目。
作爲較早採取合作開發模式的房企，萬科甚至將“合作開發”與“不拿地王、不囤地、不捂盤”和“快週轉”一起列爲重要的企業策略。在萬科銷售額過千億元的過程中，合作開發發揮了重要作用。萬科總裁鬱亮曾多次強調合作開發的重要性。“只要合規，對方出錢、出地都可以，雙方持股比例也都可以靈活處理。”鬱亮曾在業績會上表示。
保利在南京（樓盤）與民企朗詩的“合作拿地、分別開發”模式也曾引發關注。朗詩與保利在共同拍下南京棲霞區地塊後，將地塊分爲南北兩個部分，地塊北部由保利地產(600048,股吧)開發，主要以疊加別墅及聯排產品爲主；南面由朗詩地產打造科技住宅，主要產品爲花園洋房及疊加別墅。而保利朗詩上述項目在購房合同中只會出現一家房企(聯合成立的項目公司)的名字。
“這種清晰的分別開發模式，避免了在開發中可能出現的衝突，保證了保利開發高端住宅的經驗和朗詩一直堅持的科技地產理念，可以說是一種很好的嘗試。”南京房地產業內人士對新金融記者表示。不過也有人認爲，這種合作模式，可能會出現因兩個項目相對獨立，在對外宣傳的定位、風格方面可能出現意見相左的情況，在銷售過程中，因雙方在開發的投入資金、利潤分成、配套實施和資金回籠要求不一致，也可能會產生矛盾，存在一定潛在風險。
粵派房企：“老鄉們”的共同開發
在房企合作開發的案例中，最爲經典的無疑是廣州（樓盤）亞運城（樓盤）項目。碧桂園、雅居樂、富力三家粵派房企以255億元的總價競得亞運城項目，該項目至今依然保持着全國總價地王的紀錄。後來在項目中又引入了世茂和中信作爲合作伙伴，每家合作企業佔股權的20%，五家實力房企共同開發這一堪稱巨無霸的項目。在天津，同樣有富力、合景泰富、雅居樂、世茂四大粵派房企共同開發的300萬平方米大盤津南新城。
“來自同一個區域的房企，在企業文化、管理方式上都會有很多相似之處，會避免合作過程中可能出現的許多問題。”業內人士在評價這種帶有“同鄉”性質的房企合作時表示。不過，在廣州亞運城的開發運營中，因爲合作企業過多，也曾出現管理不清晰，權責不夠明確的問題。
天津富力董事長謝強曾撰文指出，房產開發商間的合作不是宏觀調控下的新生事物，而是長期存在的一個必然選項。通過強強聯手，可以迅速有效提升企業綜合實力。很多企業選擇大品牌開發商進行合作的主要目的是尋求管理優勢，通過併購及合作開發獲得最佳的產品設計、管理經驗、專業人才等各類資源。“但機會永遠與風險並存，企業併購、合作活動中的整合，既包括對企業固定資產、流動資產、技術等無形資源的配置，也包括對企業文化、品牌資產等有形資源的調整，如果調整失當，貌合神離，最終可能導致的兩敗俱傷也不得不防。”謝強表示。
顯然，在合作中，合作企業如何各取所長，做到“1+1＞2”，而不是在融合過程中出現內耗，最終決定了合作開發能否成功。