上海世博後灘將變身名企總部聚集區
上海世博會閉幕以來，世博會地區的後續開發一直備受關注。近日，上海發佈了世博會後灘地區國際商務區的規劃，定位於名企總部聚集區。■本報記者 邱桂奇 上海報道
自上海世博會閉幕以來，世博會地區的後續開發一直備受關注，橫跨黃浦江兩岸的世博地塊，其規劃利用對於優化上海市產業結構和空間佈局都有重要意義。隨着一軸四館區、B片區、A片區、前灘等重要區塊規劃招商陸續進行，12月13日，上海市規土局又公示了《世博會後灘地區啓動區控制性詳細規劃》。
按照規劃，今後世博園區將被打造成爲功能多元、空間獨特、環境宜人、交通便捷的世界級新地標，集博物博覽、文化創意、總部商務、高端會展、旅遊休閒和生態人居等功能於一體。
“後灘國際商務區目標定位是地區總部，在此入駐的要求是名企的地區總部，對企業要求較高。正是基於此，部分企業願意出更高的地價入駐。與陸家嘴(600663,股吧)金融城稍有不同的是，後灘的國際商務區選擇了跟陸家嘴做差異性的發展，陸家嘴金融城入駐的大多是純金融或準金融機構，後灘將主要吸引金融服務業機構。”上海中原諮詢部高級經理龔敏表示。
名企總部或爲招商重點
後灘啓動區位於盧浦大橋西側，爲後灘拓展區的一部分，東至長清北路，南至雪野二路，西至上鋼路、塘子涇路，北至世博大道。根據公示，昔日的世博會後灘地區，未來將建成以自然生態爲特色、融商務和娛樂等爲一體的知名企業總部集聚區。
對比年初市規土局公佈的後灘啓動區公衆參與規劃草案中所提到的打造“園林式總部服務商務區”概念，此次規劃方案強調了招商對象的“知名企業”身份，這一改動或預示未來名企總部將成爲招商重點。
後灘啓動區提出重點發展名企總部商務，與世博園區的後續發展定位相契合。以建設標誌性市級公共活動中心爲目標，形成文化博覽創意、總部商務、高端會展、旅遊休閒和生態宜居等主導功能的“世界級新地標”是後世博時期政府所規劃的發展藍圖。與後灘啓動區緊鄰的世博園B區以“央企總部”爲目標，已簽約中國鋁業(601600,股吧)、國家電網、中國中化等十餘家央企入駐；而A區則致力於吸引民營企業總部、港澳臺及外資企業的地區總部入駐。未來，陸家嘴、前灘、後灘這三者之間將形成更高層次的功能互補與聚集效應，吸引更多海內外投資，成爲浦東未來經濟轉型升級的核心動力。
一位已簽約A片區的企業人士表示，由世博地塊前期的招商情況來看，功能性、影響力、貢獻力或將依然作爲選擇入駐企業的三個重要標準。“首先，入駐企業在功能上需符合上海建設‘四個中心’戰略目標，必須是一些具有高附加值、高輻射能力和多功能性的產業；國內外資源配置能力、國際競爭力以及行業內的影響力也是考覈的重要標準；此外，這些名企入駐後能帶來較大的業務和增值資源，在產業、稅收、產業鏈發展等方面作出相應的貢獻也是不可缺少的要素之一。”
因此，後灘啓動區招商或許依然會採取A片區“先入圍後競買”的機制，即預先設置一定的入圍條件，符合一定資質的企業取得入圍資格後方可參加土地競買。在確保最終入駐企業符合區域開發的功能定位的基礎上，儘可能地保證市場配置資源的作用，體現土地交易的公平、公開性。
世博後的新一輪盛宴
與後灘啓動區緊鄰的世博B片區定位爲央企總部基地，因此出讓的十多幅地塊基本以底價成交。有業內人士曾表示，不少企業拿地均是預先談好再來走流程，所以底價成交不足爲奇。記者也曾從一些簽約央企處得知，央企參與開發的世博地塊，雖然實行招拍掛，但類似於“主體是全資國企”這樣的“門檻”已經預先將招商對象大大縮小。
上海中原研究諮詢部研究總監宋會雍曾指出，B片區土地的出讓帶有相應的招商引資性質，半市場化的出讓方式必然會在價格上作出讓步，“門檻”設置也在情理之中。
而今年3月，與B片區臨近的世博園區A片區招商啓動以來，除區域規劃的差異性影響，前期央企集體入駐效應也似乎開始顯現。世博園地塊不再被清一色的央企底價“包攬”，除央企間開始出現高價“搶地”現象，世博土地市場上也開始出現了民營、臺資及外資等名企的身影。它們不但將滬上“地王”紀錄一次次刷新，還使得世博會地區僅用3年多時間，就達到了陸家嘴15年建設所創出的地價水平。
業內人士指出，央企的集體入駐以及近期大量大型企業的總部引進，使世博板塊經濟影響力大大提升。這一“總部聚集之地”不但會吸引配套產業鏈的進駐，也將大大助推其他社會資本開發其他世博園區地塊的熱情，並擡升世博後續地塊的土地價值。
濱水凸岸的獨特地理位置以及“曾經的世博舉辦地”的資源特質讓後灘啓動區區位優勢明顯。據公示，後灘啓動區規劃總用地面積41.37公頃，扣除城市道路用地14.74公頃，建設地塊總面積爲26.63公頃，其中，公共設施用地20.17公頃，其他市政、綠地等用地6.26公頃。規劃地上總建築面積約爲58.85萬平方米，其中商辦建築面積高達53.14萬平方米，其他建築面積僅約5.71萬平方米。
克而瑞上海機構研究總監薛建雄表示，世博地塊普遍面積小、容積率低，開發商拿地後可以通過開發地下面積做商業，大幅平衡後的實際單價會低很多。同時地塊面積小、總價低，也便於今後整棟轉手獲得高收益。所以世博近期的小地塊都十分搶手，且屢創高價，根據後灘啓動區詳細規劃方案，50多萬平方米的商辦建築面積也必將吸引各類房地產開發企業。
對於後灘啓動區的房地產開發，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認爲，後灘的發展將會在區域內掀起一定的房地產熱潮，因爲該區處世博板塊中心區域，配套較之小陸家嘴更多，很多提供延伸服務的企業將會進駐，未來的發展機會將更加凸顯。