深圳優化非核心區限購政策，非深戶社保滿一年即可買房
繼北京放鬆五環外限購政策後，一線城市中深圳率先跟進樓市優化限購。
5月6日晚間，深圳住建局發佈《關於進一步優化房地產政策的通知》，從分區優化住房限購政策、調整企事業單位購買商品住房政策、提升二手房交易便利化3個方面進一步優化深圳的房地產政策。
據悉，新政自5月6日起開始執行，以下爲此次政策重點變動部分：
1.放寬非核心區的社保繳納要求，多孩家庭增加1套購房名額
《通知》指出，將在除羅湖、福田、南山以及寶安部分區域外，放開住房限購政策。即在鹽田區、寶安區（不含新安街道、西鄉街道）、龍崗區、龍華區、坪山區、光明區、大鵬新區範圍內：
·個人所得稅、社會保險的繳交滿一年（原爲3年）的非深圳戶籍居民家庭及成年單身人士（含離異）限購1套住房；
·有兩個及以上未成年子女的深戶居民家庭在執行現有住房限購政策的基礎上，可再購買1套住房。
2.恢復企業購房
《通知》指出，同時滿足設立年限滿1年、在深圳累計繳納稅款金額達100萬元人民幣、員工人數10名及以上條件的企事業單位，可在鹽田區、寶安區（不含新安街道、西鄉街道）、龍崗區、龍華區、坪山區、光明區、大鵬新區購買商品住房，用於解決員工住房等需求。
3.政府首次出面支持“以舊換新”
《通知》指出，支持在本市有開發項目的房地產開發企業以及相關房地產中介機構開展商品住房“收舊換新”和“以舊換新”工作。
對於實施“收舊換新”的房地產開發企業，收購換房人舊房時不受本市關於企事業單位、社會組織等法人單位購房政策的限制。市住房公積金管理中心將提供房屋交易便民服務，優化商品住房“帶押過戶”流程，提升房地產交易便利度。
政策影響幾何？
“此次深圳的新政在預料之中，貫徹了小步快跑、留有餘地、定向疏解的原則，與京滬的策略基本一致，不是單純爲了去庫存而去庫存，而是將存量消化與增量消化結合起來，與新市民、年輕人購房，融入城市和就業解決的新型城鎮化結合起來”，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對界面新聞表示。
李宇嘉指出，放寬非核心區的社保繳納要求是此次政策最大的看點。
因爲近年來深圳人口保持較快增長，且外地人口比較多。據深圳統計局數據，2023年深圳的常住人口爲1779.01萬人，比2022年末增加了12.83萬人（人口增量在一線城市中最多）。其中，常住非戶籍人口爲1172.87萬人，佔比爲65.9%。
新政針對深圳目前外圍區域庫存擠壓、去化壓力大，房價下跌嚴重，並擾動全市房價預期、樓市整體預期的現實情況，將鐵板一塊的外地人口限購政策進行鬆綁，將其購房資格從社保3年收縮至1年，定向疏導到外圍庫存壓力最大、樓市銷售下滑最大的區域。
與此同時，增加本地多孩家庭的購房名額，也是進一步支持改善性住房需求的具體體現；而對於企業購房的放鬆，可以與解決職工住房需求結合，符合要求的企業後續購置新房的約束也將明顯減少。
另外，此次《通知》也是深圳政府首次出面支持“以舊換新”，此前都是中介機構、行業協會在推動。
4月23日，深圳市房地產業協會曾與深圳市房地產中介協會聯合發佈《開展我市商品住房“換馨家”活動》的通知，支持住房“以舊換新”。本次新政對其進一步明確支持，相關配套政策有望進一步完善，以提升參與主體的參與積極性，強化“以舊換新”政策效果。
根據中指監測，截至5月6日，全國已有超50城表態支持住房“以舊換新”，近期上海亦出臺相關政策，另據媒體消息，廣州房協也在積極摸查開發商相關“以舊換新”的意向工作，預計2024年將有更多城市出臺配套政策，進一步促進置換需求釋放。
“整體來看，深圳新政這次主要特點是分區調控, 有利於相關區域釋放購房需求。相關區域的成交預計會有提升, ‘以舊換新’等則會帶動更多賣房業主換房到其他區域，形成交易輪動，有利於延續‘金三銀四’的5000套左右的交易量，幫助房價逐步企穩。”樂有家營銷總裁賀玲對界面新聞表示。
非核心區存量高，去化緩慢
據深房中協統計，4月深圳全市新房共成交2826套，環比增長0.4%，同比下降32.1%，其中新房住宅成交2355套，環比增長4.9%，同比下降32.8%；二手房錄得（以二手房買賣合同發起時間爲口徑統計的數據，並非最終成交過戶套數）4942套，環比下降4.9%，同比增長32.0%，並未突破5000關口。
從成交數據來看，成交量未呈現出顯著增長，市場的整體熱度有所降低。在春節之後密集的利好政策、及“金三銀四”購房旺季的疊加刺激下，深圳3月和4月的交易量整體呈現出全年的相對高位水平。
但隨着政策邊際效益的逐漸減弱，市場需求的釋放在4月，尤其是在4月下旬開始有所放緩。
庫存方面，深圳中原研究中心指出，目前，深圳市場非核心區存量高企，如光明、寶安、龍華、龍崗幾區的新房庫存皆超8千套，坪山區的庫存也超過6千套，去化壓力和降價壓力都很大。
這也導致近兩年來深圳非核心區樓盤持續降價嚴重，開發商花樣營銷不斷“內卷”，衝擊了周邊二手市場價格，也進一步加快了市場的下行。
因此，此次新政在非核心區限購鬆綁後，區域市場有效需求增加，去庫存速度加快，成交也會增加，市場競爭將逐步減小，房企資金壓力得到緩解，開發商降價意願降低，有助於穩定市場價格。
“但從購買力來講，外地人遠遜於戶籍人口，因此此次政策的效果不能高估。當然，如果市場繼續疲弱，後續還會有其他政策跟進，比如非戶籍徹底退出限購，增值稅免徵期5年改2年等。關鍵還在需求端購買力的提升，這取決於收入、就業和消費等”，李宇嘉表示。