香港樓市這一年 :按揭利率或跌至1.5% 已現供應斷崖
（原標題：21深度丨香港樓市這一年 ：疫情持續樓價仍微升的背後）
自12月以來，香港疫情持續蔓延，但樓市卻似乎並未受到影響。
香港差估署12月29日公佈的最新數據顯示，11月私人住宅售價指數報380.4點，環比微跌0.18%，樓價指數已連跌兩個月，並跌至七個月低位。然而，今年前11個月，該指數累計升幅收窄至0.32%，與去年5月的歷史高位396.9點比較，則累計下挫4.16%。
“11月樓價跌幅比預期少，12月預計將會繼續調整，2020年全年的跌幅大約爲1%，小於預期。企業大幅裁員已經出現，失業率將會繼續上升，這些因素最終將影響市場的購買力。樓市的調整預計將維持到明年第一季度，但波幅有限，估計全年的跌幅在5%左右，”萊坊執行董事林浩文向21世紀經濟報道記者表示。
自年初以來，香港已經出現了四波疫情暴發，而且與前三波疫情相比，第四波疫情持續時間更長，社區傳播廣泛，尚未出現明顯受控的跡象。
今年10月、11月新冠疫情稍緩和，香港各大發展商積極推盤，10月、11月分別錄得約1500宗和2650宗一手成交，11月的新盤銷售量更創下20個月來的新高。
但隨着新一波疫情上月轉趨嚴峻，社區再現大規模暴發，香港特區政府再次收緊限聚令，發展商12月均以銷售餘貨爲主，一手成交陷入“冰封”。據瞭解，12月迄今整體一手成交錄得約540宗，成交宗數環比暴跌約80%。
根據中原地產的統計數據，今年11月一手樓市交投活躍，帶動中小型單位現樓剩餘單位銷售理想。2017年到2019年落成的新盤中，三房或以下單位累計推出34322個，11月份現樓剩餘單位環比減少114個，跌幅爲6個月最大。目前僅有1237個待售單位，創下今年以來的新低，待售貨尾比例跌至3.6%。
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑對樓市走勢相對樂觀。他表示，受全球量寬及負利率政策影響，樓市表現相對堅挺。他指出，但受疫情影響，12月樓價指數預計跌幅將擴大，預計全年樓價跌幅不超過0.5%，相對其他商品，物業具有抗通脹及保值能力。
美聯物業房地產數據及研究中心資料顯示，截至12月29日，今年二手住宅註冊量共錄46556宗，較去年全年41278宗高出約12.8%，創6年新高；成交金額約3746億港元，較去年全年約3304億港元增加約13.4%，創10年新高。
由於資金持續流入香港，低利率環境助推樓市。香港經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示, 香港銀行同業拆解利率（HIBOR）自11月開始顯著回落，11月19日至26日期間HIBOR更跌至0.1%，創下逾十年的新低。
曹德明向21世紀經濟報道記者指出，相信HIBOR長遠仍會維持歷史上相對低的水平，預計未來數月的按揭利率有望由目前1.9%下探至1.5%水平左右，“而低息環境將有助樓市發展，相信當不確定因素如疫情好轉後，息口低企將有助自用及部分投資者入市。”
事實上，香港房價過去十餘年的“不跌神話”，歸根結底主因仍然是土地供應不足，導致房屋長期供求失衡。根據團結香港基金會今年4月發佈的報告顯示，香港私營及公營房屋的供應在過去幾年均遠遠落後於目標，出現供應斷層。
香港政府《長遠房屋策略2018年週年進度報告》宣佈調整公私營房屋供應比例，公營房屋由60%提高至70%，私人住宅土地年度供應則由1.8萬個單位下調至1.35萬個，且未來數年都將維持在這一水平。此舉令原本已供不應求的私樓供應短缺愈演愈烈。
上述報告指出，去年香港私人住宅供應已經出現“斷崖”，2019年經調整的私人住宅單位落成量僅有14093個，不僅較去年同期下跌了33%，更比政府官方預測的數量大幅減少30%。同時，特區政府在制定私營住宅供應目標時，忽略了過去累積的供應短缺。
香港發展局12月29日表示，政府計劃下季度招標出售三幅住宅用地，下季度內私人房屋土地供應共4800個單位。本財政年度供應料達12870個，貼近供應目標。發展局局長黃偉綸指出，未來三至四年一手私人住宅物業供應仍然維持在相對較高水平，約有9.2萬個單位。
同時，一直以來，公營房屋是香港低收入人士的“救命稻草”，然而，公營房屋供應量在過去七年一直未能達標，累計短缺合共8.26萬個單位。團結香港基金會預測，未來十年(2020/21至2029/30年度)，香港公營房屋供應將出現額外6.6萬個單位的短缺，公屋的平均輪候時間估計很快會超過六年。
雖然香港特區政府於2009至2019年推出了一系列的需求管理措施，但同期中原城市領先指數卻由2009年的58.5上升至2019年的177.7，漲幅爲2倍。