廣鋼新城全新定位 此“新城”絕非彼“新城”
近期，圍繞“廣鋼新城”熱點區域的發展，相關的房地產、城市規劃方面的專家進行了熱烈的探討，從廣鋼新城的過去，到她的現在，再到她的未來，與會專家紛紛暢所欲言，表達了對“廣鋼新城”的關注和關心。
“和其他新城不一樣，廣鋼新城不會是一個‘睡城’，它的發展模式將和珠江新城相似。”在最近舉辦的“廣鋼新城未來發展高端論壇”上，廣州社科院高級研究員彭澎說。
“爲什麼廣鋼新城規劃的配套設施標準這麼高？因爲它（廣鋼新城）的定位是非常高的。它會是在整個荔灣和整個廣州都是一個非常獨一無二的、一個非常獨特的新城。”同一個論壇上，廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文更是根據多年爲政府部門提供顧問服務的經驗，將廣鋼新城提到了一個全新的高度。
最近一段時間以來，廣州掀起了新一輪的“新城運動”，11個大大小小的“新城”應運而生，讓普通市民目不暇接，連購房置業也無從下手。不過在此當中，位於荔灣等傳統中心城區的“新城”卻並不多，廣鋼新城也因此成爲了其中的亮點。“廣鋼新城”對整個廣州城市發展起到什麼樣的作用？與近期新出現的其他“新城”相比，廣鋼新城有何自身優勢？下面我們聽專家一一道來。
開創全新時代，此“新城”非彼“新城”
期待已久的廣鋼新城去年終於開始啓動了，在彭澎看來，從一開始，廣鋼新城就有很多與衆不同的地方。“它既有舊廠，又有舊村，嚴格講它也是一箇舊城，典型的三舊改造項目，這是一個綜合性的大項目，這個地方應該是廣州最大的一個三舊改造項目。”
而廣鋼新城還將是新荔灣新發展的重要里程碑。廣鋼新城的發展和花地生態城有很大的關聯關係。它和整個新荔灣地區的城鎮化進程改革是聯繫在一起的。從整個新荔灣的城市建設來講，或者是從新荔灣的房地產市場來講，廣鋼新城應該具有里程碑的意義。“只要廣鋼的改造沒有完成，我覺得整個新荔灣都不能算完成了城鎮化的進程。廣鋼新城一建設，整個新荔灣地區的整體素質就會提高一大步。那麼也就是說新荔灣原來作爲一個工業區正式轉化爲一個城區，廣鋼新城在裡面將起到了一個非常大的槓桿作用，或者是一個里程碑的作用。”彭澎說。據瞭解，目前廣鋼新城唯一在售的一手樓盤——元邦明月水岸（資料、團購、論壇），正好見證了廣鋼新城的起步，作爲廣鋼新城的一部分，元邦明月水岸佔盡了起步價優勢。
站在大廣州的高度，才能看清廣鋼新城
實際上，在趙卓文看來，廣鋼新城已經不光是荔灣區的樣板這麼簡單，要看清楚廣鋼新城，不光要站在廣州的平臺來看，更要在大廣州的大平臺的高度來看。
廣鋼新城內有包括兩條城市軌道交通跟5條地鐵線的高密度的軌道交通的建設，它的密度比規劃中的體育中心或廣州火車站都要高，爲什麼會如此？“我覺得政府在這裡（廣鋼新城）的定位已經很清晰了，政府捨得投入，也願意投入，而且是加快投入，而且把它定位非常高。因爲廣鋼新城內的交通配套等也不完全光是爲這裡的區域配套建設的，而是站在整個廣州或者是廣佛的高度來考慮。”趙卓文說，所以整體來看，政府在廣鋼新城方面的投入很多，因爲政府投入越高，力度越大，政府在土地出讓跟未來的稅收發展方面的回報也會越來越高。
趙卓文認爲，整體來看，政府在廣鋼新城不會做成一個單純的一個居住區，或者是一個以前像番禺的那種大盤一樣的這種常規的住宅項目，“它是廣州一個新興的一個城市發展新區。而且這個新區會給予廣州很多的期望值。從目前在規劃中強調生態的特點，還有它的城市發展的格局來看，它的定位是非常高的。它會在整個荔灣和整個廣州都是一個非常獨一無二的，是一個非常獨特的新城。”元邦明月水岸作爲市區中心的樓盤，又處於這麼一個大型“新城”內，她的優勢非常明顯。
宜居宜商，發展模式看齊珠江新城
廣鋼新城的獨特之處在哪裡？趙卓文表示，在廣鋼新城的未來定位發展方面，它除了是一個特色的宜居新區以外，還有產業、商業的發展，這裡也還是一個交易中心，是一個宜居宜商的新區和新城。
韓同投資顧問有限公司總經理韓世同認爲，廣鋼新城的規劃總面積爲六點幾平方公里，面積大小應該是接近珠江新城的。這個廣鋼新城將是綜合性的，它有產業，有商業、也有居住，但是以居住爲主，“廣鋼新城未來的產業不是我們傳統上講的工業產業，雖然它會保留工業文化的精髓，但是產業羣肯定是會升級的，升級到可能是第三產爲主這方面的產業。”
彭澎表示，從整個廣鋼新城的規劃來講，它有幾個軸線，有幾個組團，這種宜居宜商的格局跟珠江新城很類似，而不是將這裡規劃成爲一個睡城。“從目前來看，新荔灣有很多住宅區的居民還是把居住地當成了‘睡城’，白天進入到珠江北岸去上班。廣鋼新城不一樣，這裡有很多商業可以辦公的場所，可能會讓附近的人就地居住，就地就業，可能會出現新的格局。”
容積率1.56，中心城區中的“生態新城”
雖然廣鋼新城將“宜居宜商”，與城郊的“新城”區別開來，拒絕做“睡城”，但是，它也和很多中心城區的“新城”高容積率的規劃不一樣，強調低容積率，強調做一個宜居的“生態新城”。據瞭解，廣鋼新城定位爲宜居新區，提出“兩軸、五片、多廊道、多節點”的規劃結構，規劃有中央公園生態軸、社區綠色走廊、廣鋼之路生態走廊、濱水綠廊、產業服務走廊等生態設施，和很多中心城區的規劃大不相同。
“整個的區域建築面積有1024萬平方米，是一個非常大的規模，但是容積率並不高，毛容積率是1.56，人口密度也不是太高，規劃總人口19萬人，連增城新塘那樣的外圍區域肯定都有幾十萬人了，所以這個地方的人口密度應該並不是特別的高，我覺得它的發展空間還是非常大的。”韓世同表示。而目前規劃的中新城區其他新區，容積率一般在8-9之間，甚至還有容積率高達10的。
以前因爲廣鋼的存在跟城市本身的污染，不僅是這裡，連附近的海珠區都受到一定的粉塵影響，現在廣鋼直接關閉了，對區域的環境將有很大的影響。元邦明月水岸直接享受到新規劃的“福利”，元邦明月水岸旁就規劃有一個超百畝的環保生態公園，按照目前土地價格計算，這片公園的土地價值約2.4億元，政府直接犧牲掉這些土地收入，爲市民打造一個休閒的生態環境，也進一步說明政府高起點、高標準打造廣鋼新城的決心。
彭澎提醒大家注意說，廣鋼新城是臨江的，廣鋼新城以全新的面貌出現，將會使新荔灣地區整個岸線會發生很大的變化，因爲原來的新荔灣區域的岸線改造主要集中在酒吧街一帶，“原來大家去芳村，主要會到酒吧街走一走，廣鋼新城建成後，整條珠江在廣州市區的岸線就會打通，帶來整體景觀上的變化。甚至以後珠江上的遊輪可能也會往珠江外航道這個方向走走也說不定，因爲這裡的岸線將發生比較大的變化。
而且隨着廣鋼新城今年2月開始拍地，這裡將形成整個荔灣地區最大的一個房地產板塊，彭澎認爲，今年2月份拿地的開發商實際的土地成本已經達到或超過2萬元/平方米以上，由於成本較高，未來開發的樓盤也將會在產品設計上更花心思，使整個板塊得到更大的提升。專家預計，未來這些項目的售價將達到4萬-5萬元/平方米的水平，如果是未來的望江地塊，估計住宅售價將更高。
不過，如今也還有低價入市廣鋼新城的機會。據瞭解，目前廣鋼新城唯一在售的元邦明月水岸，它在產品設計方面也很花心思。目前元邦明月水岸現主推的是104-157平方米的一線江景單位，包括三房和四房戶型，銷售均價相當於廣鋼新城此前拍地的樓面地價，還帶豪華裝修。該項目絕大部分戶型方正實用，實用率在八成左右，多數單位配置了觀景大陽臺，目前在售的單位基本上都可以一線望江，政府部門已經在河岸和樓盤之間修築了大片的市政綠地，開發商還重新進行整修，以達到更好的居住和景觀效果。
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