廣州造城懸疑:這麼多新城,東部山水新城排第幾？

【前言】

近年來，廣州出臺了數以十計的新城或區域規劃方案，包括廣州國際金融城、白雲新城、天河智慧城、花地生態城、海珠生態城、廣州國際健康產業城、空港經濟區、廣鋼新城、國際創新城、東部山水新城、南沙濱海新城等等，掀起全新一輪造城運動熱潮。

2015年，廣州造城運動繼續向前推進，四大區域成爲城中焦點：增城從化撤市設區、蘿崗劃入黃埔區，打造東部山水新城；南沙自貿區掛牌，建設濱海新城；國際金融城、琶洲區域大批地塊成功出讓，與珠江新城共同組成廣州泛CBD區域；廣鋼、廣紙、廣船三大明星舊改項目順利推進，一江兩岸三城新居住板塊格局形成。

如此大躍進式的造城運動，將給廣州這四大新城帶來什麼變化？讓我們撥開迷霧，見證美好的“畫餅”背後的真相。

文/樑爽

“東部山水新城？我們現在不怎麼提這個概念了。”今年1月，本站房產在某個場合遇到一位相識的公務員，向他詢問區域發展動向，得到這樣的回答。

過去幾年間，“東部山水新城”作爲政府重點打造的“新城”，頻繁出現在增城、蘿崗、黃埔的政府文件中，科學城、教育城、中新知識城、長嶺居、新塘……廣州東部的樓市熱點區域，都屬於東部山水新城範疇。新城概念的弱化，背後有何玄機？

這要結合兩個背景來看：2015年，廣州行政區劃調整完成，東部區域發生較大變化，昔日的增城市併入廣州，蘿崗和黃埔也合併成爲新的黃埔區；此外，反腐運動加上區劃調整需要，廣州從市到區的政府班子都有大“換血”。在此過程中，許多過往的“新城”不再被提起，東部山水新城的說法也被弱化。

“一朝天子一朝臣”。如今，正值“十三五”規劃出臺之際，廣州東部未來將繼續延續“東部山水新城”的造城理念，又或是將發生調整？目前暫沒有明確的提法。

可以確定的是，不論廣州東部的“造城”計劃是否生變，進度會加快還是放緩，這片區域有較好的發展潛質。正如一位專家對本站房產所言：“東部可能會有新的城出來……不論未來是否保留重點發展東部的計劃，這邊始終是廣州未來的發展方向。”

新城概念“失寵”？

東部山水新城的概念，最早見於2012年初的廣州市委全會上。當時，上任廣州市委書記不到兩個月的萬慶良提出“1個都會區、2個新城區（南沙濱海新城、東部山水新城）、3個副中心（花都、增城、從化）”的城市發展思路，被簡稱爲“123”城市功能佈局。2013年又加入9個“新城”，形成廣州遍地造城的景象。

其中，跟南沙並列爲兩大新城區的東部山水新城被定位爲“廣州東部宜居新城區”，建設用地規模爲175.2平方公里，根據規劃，到2020年人口規模達到170萬人。顧名思義，這個新城的特點是依山傍水、生態良好，廣州市政府要求逐步退出高污染、高能耗的傳統制造業，重點發展研發、生產、創意、影視、運動、旅遊、娛樂、商務和教育等九大核心功能。

東部“造城”計劃由當時的蘿崗區政府和增城市政府分頭實施。蘿崗區重點建設中新知識城、科學城、長嶺居，其中前兩個“城”主要承擔創意、科技、研發等高端產業功能，知識城還計劃引入中山大學國際健康醫療研究中心，長嶺居則主要承擔居住和生活配套功能，而且作爲東部山水新城的宜居宜業“示範區”來打造；至於增城市，重點建設廣州教育城。

樓市跟着規劃走。在政府的重視下，地鐵、公路、教育、醫療等配套都被裝入東部山水新城規劃之中，也吸引了諸多開發商和購房者。廣州樓市進入“東部時間”。

隨着2014年萬慶良被紀委調查，他在任期間提出的一些設想逐漸淡出官方文件。在“123”規劃佈局的兩大新城之中，有自貿區光環加持的南沙地位受影響不大，即使不提“濱海新城”，南沙也是廣州市發展重心；而東部山水新城的未來，則面臨比較大的不確定性。

“東部可能還會提出新的’城’、新的理念。”不止一位研究廣州城市發展的專家向本站房產表示，規劃調整是必然的，“一些提法會有改變”，但現在還沒有確定。從流程來講，要等廣州市定下“十三五”計劃後，規劃會相應調整，之後在房地產領域會體現在土地供應的變化。

不論未來規劃定位如何變，又有什麼樣的“新城”理念出現，東部是廣州城市未來的拓展方向，不太可能“失寵”。只不過，新的政府班子是否把足夠多的重心和配套資源放在東部，會直接影響未來東部“造城”進度的快慢。

從睡城、工業區到宜居宜業：15年造城理念更迭

東部是怎麼一步步成爲廣州城市拓展重心的？

如今科學城、知識城、長嶺居、教育城四個板塊作爲東部樓市熱點，各有特點卻互動不足，東部建設重點不夠突出，造城進度不及預期。這種局面又是怎麼形成的？

南方民間智庫副主席、廣東省體制改革研究會副會長彭澎介紹，廣州東部的發展，經歷了三個時期。

第一個時期，是以增城碧桂園鳳凰城爲代表的“大盤時期”。2000年前後，廣園快速路的開通，帶動了“廣園東板塊”的發展。增城新塘板塊和蘿崗區的科學城板塊迎來開發期。但是，作爲當時廣州“東進”的重點，被稱爲廣東“硅谷”的科學城，在1998年正式奠基後一度陷入沉寂，反而被“南拓”的番禺華南板塊搶盡風頭，華南五虎在那兒風生水起。

第二個時期，以科學城的重新崛起爲標誌。2005年蘿崗正式立區，科學城的窘境有所緩解。2008年，時任廣東省委書記的汪洋視察蘿崗後表示：廣州科學城代表了廣東的未來。高新企業的進駐、國家對於該區域企業的扶持，吸引了大量高新人才擇業於此，隨着經濟的發展，居住需求的不斷擴大。2007年至2012年，品牌開發商開始較頻繁地在科學城拿地，雅居樂、越秀地產、萬科、保利等大型房企都穩紮於此，2012年起，科學城板塊的興起帶動整個原蘿崗一手住宅成交面積的飆升。經過10多年的發展，科學城終於成爲蘿崗區最成熟的置業板塊。當然，這種成熟是相對的，科學城屬於廣州開發區的重要組成部分，產業先行，公建配套跟不上，居住氛圍不濃，建成了番禺“睡城”的反面——許多人白天在此上班，晚上在別處居住。

緊接着，中新知識城的興起，帶來了東部發展的第三個時期：宜居宜業的新“造城”理念。知識城是“蘇州工業園”、“天津生態城”之後，中國與新加坡合作開發的第三個大型項目，2010年初起步，2013年公佈《中新廣州知識城主城區、北起步區控制性詳細規劃》，到2015年還調整了規劃。而根據規劃，知識城到2020年初步成爲“世界知識經濟高地”。

高姿態面市的知識城，在規劃上試圖避免以往華南板塊和科學城板塊的彎路，引入新加坡的智慧低碳城市理念，更注重城市功能佈局和產城融合。除了跟新加坡共建產業園、辦事處、研究院，推動知識城的招商引資和產業發展之外，中新知識城的“洋氣”還體現在“綜合管溝系統”上。這個長達14.5公里的大型地下管溝系統，將知識城的電力、電信、自來水、污水、熱力、交通信號控制、消防等城市所需的各種線路都統一到管溝系統中，爲知識城未來建成智慧低碳城市打下了良好的基礎

在中新知識城興建的同時，2012年，廣州市將增城、蘿崗、黃埔、從化等東部的一些區域包裝成“東部山水新城”，上述的科學城、知識城被裝入同一個新城概念，同時新增長嶺居和廣州教育城兩大重點板塊，長嶺居還要作爲宜居宜業示範區來打造。這就形成了廣州東部“多點開花”的現狀。

政府支持幾何？東部定位之惑

雖然已趕超番禺成爲城中置業熱點，但若要真正聚集人氣，不成爲空城，除了產業跟上，還需要生活配套補足。由於不再走過去“大盤模式”的老路，生活配套不能靠開發商，唯有靠政府。

目前看來，政府並非不重視，只是程度不及南沙等區域，而且整個東部發展稍顯分散，尚未形成一個明顯的核心。

“東部從一開始就被政府規劃壟斷了土地資源，土地以市場價格拍賣，開發商一小塊一小塊地拿地，成本高，因此發展進程也肯定比當年的走大盤模式的番禺慢。”廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文說，對開發商而言，新興的長嶺居、知識城等板塊，土地成本較高，而且地塊出讓面積小，過去低地價、大規模的模式不可能複製，開發難度增大。因此，雖然東部相對廣州中心城區而言依然是房價窪地，但對剛需買家來說，此區域打造的項目屬於中高檔次，置業門檻相對較高。

配套方面，東部雖然有21號線、13號線等地鐵線路正在“上軌道”，讓東部居民盼了又盼，東部諸多樓盤也以此爲宣傳點。但趙卓文指出，東部地鐵的里程數和密度不及南邊高，其他基礎設施“缺的挺多”，建設進程不溫不火，政府發展思路不夠清晰。

“東部肯定要走出新模式。政府不能光賣地，還要讓人住下來，”趙卓文指出，目前東部包括較爲成熟的科學城在內，人們買了房也不願意過去住，有成爲空城的傾向，“東部要想發展，除了開發商的市場行爲，我認爲政府應該加強中低端住房的支持，例如保障房等，吸引大學生住兩三年後，有收入再買房，這才能讓人真正住下來。東部要加強配套，政府、市場聯動，而且產品更均衡。”

要加強東部各板塊的聯繫，彭澎的建議是，把長嶺居定位爲“東部cbd”，發展商務配套功能，補充東部缺乏的配套和商務中心功能，讓各板塊形成合力。

“不過總的來說，廣州要造太多城了，根本顧不過來。目前還有大學城、國際創新城、南站cbd，都是熱點，根本不知道哪個板塊可以成熟起來。南沙從霍英東時期開始建設至今快三十年了，現在纔開始明顯起步，東部沒有五年十年能成熟嗎？”

彭澎此問，不僅僅是東部山水新城的發展之惑，也是廣州各大新城新區之惑。