預算大加稅！英國大量房東用公司形式購買出租房！這靠譜嗎？有啥好處和弊端？

近年來，英國的購房出租市場面臨着利率上漲、政府更迭等諸多挑戰。

尤其在工黨執政後，由於外界擔憂政府會對稅收規則進行調整，一些房東也選擇了觀望模式。

但俗話說，“上有政策下有對策”，相比於退出，很多房東更願選擇“換種方式”來持有投資。

據悉，今年有創紀錄數量的房東成立了有限責任公司來購買和持有購房出租房產，以在減少稅收的同時繼續獲取利潤。

Hamptons的數據顯示，今年1月至9月，英國新成立了46,449家購房出租公司，比去年同期增長了23%。

“通過公司持有財產”不同於“以個人名義持有財產”，兩者的稅收結構不同。

Hamptons表示，今年迄今爲止，房東設立的有限責任公司的數量比2021年全年還多。

該機構估計，到今年年底，可能會有60,000至62,000家此類有限責任公司成立，超過去年的50,004家，也超過前幾年中的任何一年。

目前，英格蘭和威爾士共有382,007家此類公司，持有近667,000處房產。這一數字較十年前的242,249家增加了175％。

儘管大多數新出租房產都是通過有限責任公司的方式購置，但總體而言，這一方式還是相對“小衆”，在私人房東擁有的全部出租房中，只有約15%的房產是以這種方式持有的。

那麼，爲什麼房東寧願從“小房東”變“大房東”，而不是直接出售房產呢？

這主要是因爲英國的租賃市場長期供不應求，租金上漲動力十足，很多房東很難捨棄其中的利潤。

1、高額租金吸引房東們留在市場

根據英國國家統計局（ONS）公佈的數據，在截至今年9月的12個月內，英國平均租房成本上漲了8.4%。且近兩年來，英國的租金年增長率一直保持在5%以上。

同樣，根據Rightmove的報告，倫敦的平均租金現已上漲至每月2,694英鎊，而首都以外地區的平均租金爲1,344英鎊，連續第19個月創下新高。

而有研究表明，租賃市場的供需缺口仍在不斷擴大，很可能會繼續推高租金。

據tlyfe的研究，在過去十年中，2017年租賃市場的壓力最大，平均每處私人租賃房產有2.36名租戶“爭搶”。

這一數字在2018年和2019年略有下降，至每處房產2.28名租戶，然而，在新冠疫情爆發後，這一數字在2021年持續下降至2.15名。

但隨着疫情過後租戶需求高漲，加之可供出租的房屋數量不足，租賃市場壓力再次加劇。

去年，這一比例再次上升，每套私人租賃房產平均有2.2名私人租戶競爭，而Tlyfe預測，今年這一比例將再次攀升至2.21。

tlyfe認爲，供需失衡只會繼續促進租金的上漲，而這也是很多房東依舊留在市場的主要原因。

那麼，房東爲什麼要使用有限責任公司的方式來購買呢？主要還是因爲這一方式能夠帶來一定的稅收優惠。

2、利用“有限責任公司”減少稅收

專家認爲，推動購房出租有限責任公司數量增長的原因之一是，公司購房出租和個人購房出租的徵稅方式極爲不同。

據Hamptons稱，目前英格蘭和威爾士的新購房出租交易中，有十分之七是通過有限責任公司進行的，其餘十分之三則是以個人名義購買的。

Hamptons表示，2016年之前，通過有限責任公司購買往往是大型房東的選擇。 然而，隨着近年來稅收政策的變化，這一方式也吸引了小投資者的注意。

按照現行規則，通過有限責任公司購買房產有各種稅收優惠。

比如，以公司形式擁有房產所繳納的公司稅（corporation tax）會比以個人名義所繳納的所得稅（income tax）要低。

這使得房東可以在公司內部積累利潤，並用這筆錢再投資新的房產。

還有，通過公司購買的房產還允許房地產投資者在納稅前將所有抵押貸款利息從租金收入完全抵消。

這與以個人名義擁有房產的房東不同，無論他們處於哪個稅率區間(20%、40%或45%)，現在只能減免其抵押貸款利息的20%的部分。

假設，一位高稅率納稅人房東每月可以賺取1,000英鎊的租金、並且需要支付500英鎊的抵押貸款利息，那麼，他現在要爲全部的1,000英鎊繳稅，而500英鎊的抵押貸款利息中只有20%的部分可以減免。

如果房東是通過有限公司持有房產，每月同樣賺取1,000英鎊的租金，並支付500英鎊的抵押貸款利息，那麼他的全部抵押貸款利息都可以減免，這也意味着只需要爲這筆收入中的500英鎊納稅即可。

簡而言之，個人房東實際上是按“營業收入”徵稅，而公司房東則是按“利潤”徵稅。

據悉，英國近四分之三的購房出租公司是自2016年初以來成立的，因爲英國政府在當時調整了抵押貸款利息減免政策，對於個人通過抵押貸款方式購置房產用於出租的，不再提供抵押貸款利息的全額減免。

業內人士指出，現有的房東也在將他們的購房出租業務轉爲有限公司的形式，以減輕他們在出售房產時的稅收負擔。

由於外界傳言英國政府將在秋季預算中上調資本利得稅，同時，鑑於企業出售房產不需要繳納資本利得稅，很多房東現在已經開始行動。

Hamptons的研究主管Aneisha Beveridge表示：“現在大多數新購出租房屋都是以公司形式購買的。而且，爲了躲避日益嚴格的稅收環境，將個人名下房屋轉爲公司名下房屋的房東數量也在顯著增加。”

“以前，此類公司增加的主要動力是房東可以獲得抵押貸款利息減免，但最近幾年，一些房東希望規避資本利得稅或遺產稅可能增加的風險，此類公司有了進一步增長的勢頭。”

不過，儘管這種方式在稅收方面有諸多好處，但也有一定的弊端。

3、以公司形式購房的弊端

使用公司的方式購房到底有多大的優勢，具體取決於房東的個人情況。

例如，對於低稅率納稅人來說，特別是如果他們的購房出租沒有大額抵押貸款的話，那麼以個人名義持有購房出租房產可能會更好。

同時，通過公司購買房產還需要考慮額外的抵押貸款成本，因爲貸方通常會收取更高的利率。

最後，以公司的形式買房還增加了一些額外的工作，比如，必須對公司賬目進行準備和歸檔，必須保存各種記錄，還要任命董事等。這會給房東帶來更多工作，如果他們聘請會計師，還會增加成本。

對於那些用抵押貸款購房的人來說，可能還需要支付額外費用。這是因爲公司抵押貸款的平均利率和費用往往更高。

但總體而言，如果持有出租房產多，或者希望進一步擴大自己的投資組合，公司的形式不失爲一個好的選擇。

房產圈的結尾提示：

儘管近年來英國政府對於房東的要求有所增多，房東們經營出租房產的成本也有一定增加，但即便如此，依舊有很多人堅持選擇英國的購房出租行業。

究其原因還是英國的出租市場嚴重供不應求，租金也在不斷上漲，而這也抵消了房東的一部分成本。

另外，對於政府的監管和稅收變化，房東也可以選擇合理的方式規避風險，減少成本。

ref：

https://www.propertyreporter.co.uk/rental-market-supply-and-demand-gap-forecast-to-widen-in-2024.html

https://www.dailymail.co.uk/money/buytolet/article-13983193/Record-number-landlords-set-limited-companies-cut-tax-buy-let-properties.html